&quot;堰塞湖&quot;惊现!降价为惠州二手房唯一出路?

老城区一手房缺位二手笋盘频出

由于区域发展的因素，老城区下埔、南坛、东平一带，一手商品房基本处于缺位状态，二手房成为了主角。甚至连后来才发展起来的人居聚居区麦地，近期推出的一手商品房也不多。如果你打算近期在市中心区买房，倒是有很多二手房可供选择。因急于出售，很多业主明显降低挂牌价，这对刚性需求置业者而言或许是个不错的入市机会。

今年以来，受市场大环境影响，开发商纷纷调整营销策略，紧急出货成为了主格调。可是，市区南坛、下埔、东平一带今年以来鲜有新项目推出。今年1月8日，位于市区麦地的印象麦地推出了首批产品，之后几乎没有新项目推出，与东江新城、惠博大道、南部新城等区域相比，这些区域的新产品数量明显不足。同时，由于近期市场开发因素，南坛、下埔、麦地、东平等区域可售一手商品房也不多，麦地只有鸿润·紫御、印象麦地、丽日银座等少数一手商品房项目在售，南坛、下埔几乎没有在售的一手商品房项目，东平一带则只有海燕·绿岛商城、东方威尼斯等项目有货在售。

可售的一手商品房项目不多，更加令刚性需求购房者难以接受的是，在售的一手商品房项目显得“物以稀为贵”，售价往往明显高于市场上在售的其他同类产品。比如麦地一带，目前在售的一手商品住宅产品平均每平方米价格大多在7500元以上，而根据市房产管理局统计的数据，惠城区一手商品住宅四月份的均价为5529元∕平方米。老城区目前一手商品房供应状况，让众多刚性需求购房者感到出手为难。

惠州二手楼市“豪气”冲天

投资客放盘试水二手豪宅扎堆上本地知名豪宅项目纷纷有新房源挂牌

随着众多豪宅项目交付业主，大量豪宅陆续流入二手房交易市场。市区江北一带是近期二手豪宅放盘量较大的区域，合生帝景湾、金裕碧水湾等本地知名豪宅项目纷纷有新房源挂牌，业主放盘总价从七八十万元到三四百万元不等。据了解，近期二手豪宅放盘持续增多，是本地高端豪宅地产发展的结果，也是市场行情趋好的表现。

二手豪宅总价越来越高，已成为最近两三年来本地二手楼市的大趋势。目前，本地房地产市场上众多高端豪宅项目纷纷放出二手房，除了合生帝景湾、金山龙庭、金裕碧水湾、湖畔新城等相对“老牌”的豪宅小区，奥林匹克花园、光耀翡俪港、润园、南湖花园等知名小区在这方面大有紧步跟上的趋势，近期挂牌的二手豪宅项目吸引了众多换房一族的注意力。

二手毛坯房放盘量增多

100~150平方米三房四房受改善型置业者青睐，是成交主力

由于一些投资客的存在，二手楼市从来不缺乏毛坯房。由于具有二手房的价格、一手房的特点，客户完全可以按照自己的风格进行装修，因此二手毛坯房受到不少客户的青睐。近期记者采访中发现，惠州市场上二手毛坯房源明显增多，其中位于市中心的房源很受欢迎。

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改善型置业者是主要购买力

由于二手毛坯房基本都是近几年推出的相对较新房源，且多集中在居住氛围比较浓厚的片区，因此受到不少客户关注。

记者走访多家中介了解到，麦地、江北、东平等片区是二手毛坯房成交比较多的片区，购买客户多数为本地改善型置业者，还有一部分为年轻的首次置业者。与此同时，改善型置业者关注较多的100~150平方米三房四房成为成交主力户型。

二手房即买即住、落户快等优势受刚需客户青睐

就目前楼市来说，政策调控效力显现，投资需求被抑制，刚性需求成为市场主导。刚需客户买房一般都是为了结婚、落户、子女教育等原因，而二手房所拥有的即买即住、落户快、教育资源好等优势，让越来越多的购房者开始关注二手市场。

在房地产市场中，二手房价格相对便宜，是大多数置业者选择二手房的首要原因，许多客户因接受不了心水一手房的价格，只好退而求其次，寻找相同类型的二手房。业内人士分析，目前惠州二手房售价一般比市场中同区域一手房价格低10%左右，对于动辄几十万元甚至上百万元的房价来说，意味着可以节约接近10万元房款。特别是一些年代比较久远的老房子，价格仍在4000元/平方米以下，这一价格在惠城一手房市场几乎已经销声匿迹，许多资金实力不是很充足的置业者往往选择此类二手房。

从去年下半年开始，不少刚性需求客户开始观望，直至今年年初，在政策相对稳定，房价有所回归的情况下，他们才陆续选择出手。目前在惠州楼市，一手房存量很大，但购买、装修到最后入住仍然需要花费不少时间，对于长期观望的置业者而言，选择已装修好的二手房成为实现尽早入住愿望的途径。

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影响二手楼市的两大因素：价格和政策

楼市进入5月的最近两周，影响二手房成交的两大要素政策与挂牌价格，似乎已呈现出与成交回暖相背的走势。限购令在执行细节处连续释放出从紧信号。与此同时，二手房房东的议价空间也进一步压缩，多面夹击之下，为“红五月”二手房行情增添不少变数，已经很难用乐观来形容。

在3月份一波小阳春行情的温暖拂煦下，房东重拾信心，自4月中下旬起不少房源的挂牌价格议价空间已缩小至5%以下。来到5月份这样的情景仍难有所逆转，并且价格“拉锯战”的主导权正进一步向卖方倾斜。

一手楼降价促销二手房曲高和寡

五月以来新盘采取降价优惠措施，如今已成惠州商品房销售的主旋律。在开发商大幅降价欲提升销售业绩的同时，二手房市场因为业主对房价的坚守，出现了交易“梗阻”。

部分一手楼由于降价幅度较大，甚至比附近的二手房还要便宜，出现倒挂现象。这让不少原本想选择二手房的购房者改变主意，选择一手楼源。二手房的销售难度大增。业内人士认为，这主要是一些二手房业主对于市场观望情绪较浓厚，反应滞后所致。

最近，不少原来只能买得起二手楼的购房者发现，他们的预算其实也可以买得起一手楼了。市民张先生告诉记者，他能承受的心理价位是5000多元/平方米，去年一段时间，市区的新房均价在每平方米六千多元，那时准备考虑买二手房，但是今年以来随着不少楼盘的打折优惠，市区5000多元/平方米的新房出现了不少，现在准备考虑转买一手楼了。

购房者黄先生也有类似的感受，他说，之前看了多个二手房源，想趁着楼市调控让业主降点价，但多次交谈都未果，但眼看着新房纷纷降价促销，一些新房的价格跟二手房甚至不相上下，在这种情况下，他也准备考虑瞄准新房了。

当一手楼纷纷打折促销的同时，二手房卖家的要价并没有太大的变化，甚至有的业主并不了解行情，开出的价格跟附近的楼盘的新房价格不相上下。一中介机构置业顾问徐先生称，如果二手房业主坚持价格不放松，十分难以将房子卖出去，目前已有大量的二手房源积压。

二手房税收新政策已袭来阴阳合同即将被终结

在二手房市场中，“阴阳合同”行业内的“公开秘密”，为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据。

据“国八条”规定，个人购买住房不足5年转手交易的，由按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收5.65%的营业税改为按销售收入全额征税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。在个人所得税方面，普通住宅只是按合同价的1%征收，非普通住宅按合同价的2%征收。

因为税收政策调整对不满五年的二手房交易产生较大影响，于是房地产中介机构开始大量推荐满五年的二手房。中国证券报记者走访房地产中介，都将满五年作为二手房房源的卖点。

二手房市场中，除了故意做低价格的“阴阳合同”，现在也出现故意抬高价格的“阴阳合同”，有的中介为了帮助贷款融资，通过假购房的方式，做高房价，看似“交易”，其实套出银行贷款，而“卖房”者从中拿到好处费，中介赚取，看似“一举三得”的虚假交易，暗藏风险。

买房赶紧 7月起成都二手房交易将执行税收新政

目前实行的相关政策中，二手房交易环节涉及的契税、营业税等税种的计税依据为房屋买卖合同标注的交易价格，如果成交价低于有关部门出台的市场指导价，则按市场指导价核税，而现行的房屋指导价已经和二手房的市场价格严重脱节。

7月1日后，成都二手房交易全部启用参考评估价系统计征税收。目前，根据房屋总量、房屋价格平衡要求，将成都中心城区（五城区含高新区）划分了19个评估区。每个评估区确定有基准价，然后再根据房屋的楼层、朝向、环境、新旧等情况进行批量修订，形成具体到每套房屋的评估价，作为计税的参考价格。

目前，受到新政的影响，成都二手住宅市场回暖的迹象也十分明显。数据显示，成都主城区二手住宅成交量连续3月上涨。据伊诚地产市场研究部监控数据显示，上周二手房（住宅）方面，六大城区共成交1007套，成交面积8.52万平方米，环比分别上涨92.18%和90.31%。

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二手房与一手房区别

新房与二手房首付区别大，刚需买房要注意。

一手房首付计算方式：

首付款=总房款-客户贷款额

贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度可达80%)

二手房首付计算方式：

净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务的首付款)

贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)

贷款额估算方式，可用合同价×85%，预估出大致评估价格。

新房与二手房贷款区别大

张律师告诉记者，新房与二手房贷款区别很大，办理新房贷款，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据“二手房评估价”作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。

购买学位房必须审核学位的真实性

张律师说，深圳市的学位很紧张，建议购房者不要轻易相信开发商和中介公司业主的口头承诺，要对这个学位的真实性进行一个必要的审核。如果是一手房则可以把学位问题写入合同，确保学位的真实性；如果是二手房可以向周围的邻居打听，可以走访学校和教育局进行一个基本的审核。同时还要作一个特别的约定，如果你一旦签约的时候这个学位不存在的话你可以解除合同不需要向对方承担责任。

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二手房楼市走势预想

二手房市场开始升温 机构预计未来价格会在一定幅度内震荡

开发商VS二手房业主，哪个更坚挺？

宏观经济放缓，有业主Hold不住，议价空间变大；房贷利率下调，观望者跃跃欲试。从目前来看，二手房业主“嘴更硬”，因此导致了目前新房二手房价格倒挂的“奇怪现象”。以刚需为主导的市场正在扩大，首套房贷重回“8”时代，刚需迎来买房的时机。刚需怎么选？从价格上来看，新盘更具诱惑力。更何况，二手房须缴纳的税费也较高。购房者俱乐部热心网友告诉房天下记者，称很多新盘都降价了，基本不考虑二手房。

交易执行接连从紧二手房行情再添新“变数”

两次下调存款准备金率，国有大型商业银行首套房贷利率回落，30多个城市房地产调控政策微调过关……一系列看似“高高在上”的宏观政策，终于显现出威力。五月楼市能否当得起“红五月”称号吗？凡是关注楼市的，似乎都感觉到了这个五月特有的温暖。在北京，周末甚至平时看楼的人突然又多起来，五月前三周竟然出了两个日光盘，市场的热度正在以惊人的速度恢复。

一线城市的情况大抵如此，二三线城市则让人有了“一夜回到调控”的感觉。最主要的原因是目前的调控政策，特别是调控政策里面的信贷政策。首套房的信贷供应量有所增加，另外就是最近的一些城市对调控政策的微调。

与成交量回升相伴的，是价格的止跌，甚至是回升。不仅二手房如此，新房也同样如此，财经评论员叶檀认为二套房限购、限贷政策没有松动的情况下，房价不会大涨：

而叶檀认为房价走势不管从货币还是市场来看，都是一个不上不下的走势，如果你是一个投资者，那么现在并不着急出手精挑细选，或者是未必要出手的时候。

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二手房相关问题：

二手房最长可贷几年?换购房子算第几套?

1：多年前在省外购买过一套住宅，如今打算再买一套，算首套吗？

答：要看之前购买过的这套房子是否贷过款。如果没有贷款，购买算首套，可以享受首套房的利率优惠；如果贷过款，无论贷款有没有还清，在银行都会留下贷款记录，购房申请贷款银行会执行二套房政策，首付比例不低于60%。

2：二手房最长贷款年限是多少？

答：这要视所购买二手房的房龄以及购房者的年龄情况而定。如果是商业贷款，有的银行规定房龄加上贷款年限不超过40年，也有的银行规定二手房房龄不超过20年。此外购房者女性年龄不得超过60周岁，男性不得超过65周岁，也就是说一位55岁的男性购房者，只能申请10年的房贷。目前省公积金的政策是贷款年限加房龄不得超过40年，房龄超过20年的二手房，无论是首套还是二套，首付款比例不低于60%。

3：夫妻婚后使用公积金买过一套房，丈夫是贷款申请人，妻子是共同还款人。现在双方已经离婚，房产归男方所有，女方再购房算首套吗？

答：若房产证已经除名，妻子名下无任何房产，再购房算首套。女方是共同还款人，在银行不会留下贷款记录。若双方离婚房产归女方，男方再购房时，因之前贷过款，就不能享受首套房贷款政策。

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