楼市成交升温 2012下半年郑州楼市向左还是右
房天下 2012-06-14 08:35
[摘要] 不论是众房企“以价换量”的策略大放异彩，还是众购房者“抢抓良机”的心态使然，自2012年关之后，郑州商品住宅市场成交一路升温，5月份更是突破了80万平米大关！6月份亦有25项目预计入市。那么，站在年中的拐点，要如何看待2012下半年的郑州楼市？在购房者关注的房价和优惠方面有什么样的变化和特色？
不论是众房企“以价换量”的策略大放异彩，还是众购房者“抢抓良机”的心态使然，自2012年关之后，郑州商品住宅市场成交一路升温，5月份更是突破了80万平米大关！6月份亦有25项目预计入市。那么，站在年中的拐点，要如何看待2012下半年的郑州楼市？在购房者关注的房价和优惠方面有什么样的变化和特色？我们不妨先来看一下郑州楼市上半年的真实情况：
市场聚焦：2012上半年郑州商住宅成交数据及房价走势
俗话说，量在价先，我们首先关注一下郑州市区商住宅的成交情况：据郑州房天下与同致行共同发布的“郑州房地产数据分析报告”显示，1月份商品住宅成16.27万平米，环比下降59.7%，同比下降68.6%；2月份商品住宅成交31.23万平米，环比涨幅达91.95%，同比上升14.4%；3月商品住宅成交54.9万平米，环比上涨76%；4月商品住宅成交超50万平米，环比基本持平，同比增长近6成；5月商品住宅成交突破80万平米，环比和同比分别上涨了51.58%和74.56%！
而在商住宅均价方面，则表现出这样一种趋势：据郑州房天下与同致行共同发布的“郑州房地产数据分析报告”显示：1月份商品住宅成交均价6162元/㎡，环比上涨12.1%，同比下跌6%；2月份商品住宅成交均价6664元/㎡，环比上涨8.15%，同比上涨4.42%；3月份商品住宅成交均价6261元/㎡，环比下降6%；4月份纯商品住宅市场成交价格仍以6000-7000元/㎡为主流区间，占比较上月上涨12.59%，7000-8000元/㎡的价格段亦占有一席之地，占比较上月也有2%的上涨；5月份纯商品住宅市场成交价格仍以6000-7000元/㎡为主流区间，占比较上月翻了近一倍，可见开发商“以价换量”抢占刚需市场的决心，7000-8000元/㎡的价格段亦占有一席之地，占比较上月也有2%的上涨。
那么，此种情况下的郑州楼市将走向何方？在购房者关注的房价和优惠方面有什么样的变化和特色？
银基王朝副总经理齐华伟在接受房天下记者采访时表示：在中部7省以及35个大中城市中，郑州房价的涨幅一直较小。目前市区的5字头楼盘也不少，如果考虑土地、人力、运营等成本，开发商的利润已经很小，未来房价维稳或是大势。
对于未来楼市的热销楼盘，他表示：未来两种楼盘将会更好卖：一种是满足基本居住需求的低端产品，一种是高端品质楼盘。他以目前正在热销的银基王朝四期楼王项目为例做了分析，13800元/平方米的均价下，仍然关注度极高，不管是房子的性价比还是租售比都让购买者感觉物有所值。
郑东中央御景总经理李立亦表示：楼市火不火，发言权在购房者的手里。如果房价达到了购房者的入市期望值，成交量自然会上升。每个人心中都有自己的合理房价。开发商被地价、建筑成本价不断地约束着，房价暴跌的可能性也不大。
建业住宅董事长胡葆森则从供需关系上进行了独特的解读：河南作为一个农业大省，它的城市化率低于10个百分点。那么过去的20年，已从19%提高到现在的40%，提高了20%左右的百分点。那么今后的20年，我们要从现在的40%增长到65%到70%，还要增长，每年平均增长1到1.5个百分点。这样就意味着什么呢？意味着每年城市化率每提高1.5个百分点，在河南这样一亿人口的大省来说，就有1500万人要进城，如果按人均20平米来说，就是新增了3千万平方米的新增需求。加上已经住在城市的40%，就一亿人口来讲，已经有4千万住进了城镇，那么这4千万人，如果从现在的人均25平方米左右，提高到我们国家平均的期望值35平方米，那么还有10平方米，假如每年每人增加1平方米的话，这4千万人又要增增加4千万平方，那么这个4千万平方米加上刚才说的1500万人要进城的3500万平方米，所以河南今后至少10到15年，每年要新增7千万平方米的住宅需求。
诚然，若想对2012上半年郑州楼市做一个真实情形的还原，并预测下半年房地产形势的走向。单凭上述的市场成交数据、房屋均价走势等方面并不能完成重任，因为不仅市场的走向铁定受“政策”导向的影响，制约房企资金链的“金融”举措亦不可小觑！
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政策聚焦：影响2012上半年郑州房地产市场的政策举措
2012年上半年，中央对于楼市调控频繁表态，不仅包括温家宝总理的讲话，住建部官员亦多次公开讲话。而具体到郑州这一河南省被限购的市场，“住房公积金贷款单笔限额从40万上调至45万”这一举措则促使其跻身至近30个楼市微调城市之列。
3月14日，十一届人大五次会议在人民大会堂举行记者会，国务院总理温家宝应大会发言人李肇星的邀请会见中外记者，并回答记者提问：关于房地产市场发展，我有几个观点：，要保持房地产业长期平稳健康发展。如果盲目发展，出现泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可缺少，因为它能保证稳定和促进公平”。
4月3日，温家宝总理在福州召开的福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会上，谈及目前工作时指出，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。
4月13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。在经济增速继续下行时，外界对房地产调控政策是否会松动再度议论。这次国务院常务会议明确提出，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会。温家宝指出：稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
5月23日，国务院常务会罕见地在季度中旬分析经济形势，并提出“把稳增长放在更加重要的位置”、“根据形势变化加大预调微调力度”。
6月5日，在近40个城市开始陆续出台不同角度的楼市微调政策、各种报道也屡见报端的情况下，住建部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受采访，再次强调楼市调控政策不动摇：当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
那么，在一方面中央坚决实施楼市调控、一方面地方政府微调冲动无法按耐的情况下，未来楼市调控将走向何方？郑东中央御景总经理李立斩钉截铁地说道：“楼市调控是不会停止的，房地产市场需要无形的市场与政府有形的调控相互作用，才能更加健康更加理性；限购作为一种调控手段，目前已经发挥出了很大的威慑力。限购或许有停止的一天，但是调控却不会停止。”
而具体到影响郑州楼市的地方性政策，则非住房公积金贷款限额上调莫属：
郑州住房公积金管理中心发出通知：为更好地支持和满足缴存职工利用住房公积金贷款购买家庭首套或改善型住房需求，经郑州住房公积金管理委员会同意，自2012年4月20日起，夫妻双方在市级住房公积金管理机构正常缴纳公积金的，单笔个人住房贷款限额从40万元上调至45万元。
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金融聚焦：2012年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息
除却政策层面的导向作用，影响房地产市场火热与否的另一外在因素则非“金融”层面莫属。如果说净利润是智慧、现金流是容貌、投融资是骨肉、资金链是血液。活着的企业，未必都聪明漂亮，但一定是有血有肉的。
2月18日，距离央行表态将“在适当的时候对货币政策进行微调”不过短短三天，存款准备金率就应声下调：央行宣布将从2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。以今年1月末80.13万亿元的人民币存款余额计算，此次将释放约4000亿元资金。
5月12日，中国人民银行宣布从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第二次下调存款准备金率，将释放出4000多亿元左右的流动资金。
6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，这也是2008年12月23日来首次降息；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
自同日起：(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
对此，河南财经政法大学教授刘社认为：降息对于楼市有一定的影响，首先对楼市是一种利好，在现今的楼市关键时刻或将改善市场预期；其次，降息能促进刚需出手；再者，之前各地方政府楼市微调政策的出台，都对楼市预期有一定的提振作用，此次降息能否起到这样的作用还有待于观察。
河南财经学院研究院常务副院长、房地产经纪研究所所长李晓峰认为，央行降息在预期之内，对楼市会有一定的影响，开发商的资金环境会更加宽松。李晓峰认为本次降息最重要的一点就是：将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。这与国家稳增长的的步调一致。
海马公园营销总监武鹏杰认为：去年压抑了一年的刚性需求在前段时间已经有所释放，从自身项目4、5月份的成交数据上就可以看出。而且，现在利率能拿到8折，这种情况下央行降息对刚性需求有较大的促进作用，也与“中央坚持楼市调控不放松，把稳增长放在更加重要的位置、采取有效措施增加普通商品房供给”想吻合。此外，也顺应了当今世界经济的一种潮流。
盛润置业副总经理吴建军认为，央行降息是一把双刃剑，即是好事又是坏事。货币政策相对宽松会带来一定程度的通胀，但对楼市却是一个利好消息，消费者月供减少，购房成本降低。去库存将成为今年楼市的主基调。在大的楼市调控基调不变的情况下，开发商会在技术层面上做调整，以略微降低价格等方法走量。央行降息只是微观层面的调整，楼市宏观调控的主基调不会有太大的变化。
此外，就在这次降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
而同一时间，记者在采访中发现，尽管央行重提7折利率，但随着利率市场化大门开启，银行利润空间缩小，郑州市民短期内恐怕还无法享受7折房贷的优惠。
“我们已经看到了这个‘特急’文件，也向总行打了报告申请，但是目前还没有得到总行的回复。”工行河南省分行个人金融业务部经理王圣辉告诉记者，他们还没有接到总行的回复，所以他们目前执行的个人房贷利率情况还和以前一样，对一些好的楼盘的购房者给出房贷利率9.5折的优惠，只有极少数人能享受到房贷利率9折优惠，多数执行的都是基准利率。
同样，记者又咨询了其他一些商业银行，得到的回答都是目前没有实行个人住房贷款基准利率7折优惠，多数银行执行的利率基本上是以基准利率为主，一部分给出了房贷利率9.5折的优惠，也有很少的给出了房贷利率8.5折的优惠，房贷利率7折优惠是连各银行也不敢想的事。
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