出手买房还是继续观望? 解密郑州楼市风云激荡
——楼事早班车399期
房天下 2012-06-25 08:41
[摘要] 时值年中，在各式各样的“中考”繁复上演的同时，饱受观望之苦的众意向购房者亦将对自己出手与否做出精准的判断，一边是5月郑州楼市成交破万！6月十余项目已抢先开盘！一边是品质楼盘重惠让利争相邀宠！观望大军中已有些许倒戈者果断置业！究竟是该出手还是继续旁观？这是一个问题。
房天下讯 时值年中，在各式各样的“中考”繁复上演的同时，饱受观望之苦的众意向购房者亦将对自己出手与否做出精准的判断，一边是5月郑州楼市成交破万！6月十余项目已抢先开盘！一边是品质楼盘重惠让利争相邀宠！观望大军中已有些许倒戈者果断置业！究竟是该出手还是继续旁观？这是一个问题。
市场聚焦：月销量首逾万套十余项目已开盘 5月郑州房价创7个月新高后能否暴涨?
6月18日，郑州市住房保障和房地产管理局公布的5月份郑州市房地产数据分析显示：郑州市区商品房销售10523套（间），销售面积95.5万平方米，比上个月上涨52.84%。是去年3月份郑州实施限购以来，销量突破万套的月份。此次商品房成交量可以与2009年、2010年，以及郑州实施限购以前，销量较高的月份相提并论。
对此，市房管局分析称，主要有三个方面的原因：一是国家支持刚性住房需求的政策、各地楼市出现的一些微调信号以及各地楼市成交量回升带来的传导效应，释放了积极信号，提振了消费者信心，消除了部分群众的观望情绪；二是压抑已久的刚性需求在传统的销售小旺季集中释放；三是开发企业为尽快回笼资金，普遍采取以价换量的营销手段，吸引了部分持币待购群众出手购房。
房价方面，5月份郑州市区商住房销售均价为每平方米6436元，比4月份每平方米上涨了248元，创下2011年10月份以来的新高。2011年10月份郑州房价为每平方米6493元，目前郑州房价的纪录是2011年6月份的每平方米6724元。
河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京认为，虽然5月份市区商品住宅房价较4月份有了小幅上涨，但商品住宅价格的上涨主要来自高价位商品住宅销售量上涨的带动，并不是开发企业主动提价的结果。
一些产品品质高、价位相对较高的楼盘加大促销力度，增加5月份郑州高档楼盘的销量。另外，一些新开楼盘积极下调开盘价格、以价换量，使多个楼盘出现了难得的热销局面。
趁此良性增长势头，6月郑州楼市已有十余项目争相开盘，据房天下数据监控中心显示：截至6月20日，郑州7月预计有12项目开盘，其中有2个纯新盘项目，2个写字楼项目和2个商铺项目。老盘新推的趋势比较明显。
那么，在此热销情况下，相信众购房者最关心的话题就是“郑州房价会不会大幅上涨”！
河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰表示：在房地产界有一个“井绳效应”，因之前的数次调控失败，这次调控如果再次失败，将会改变购房者预期，引发突击性购房。
不过，他也认为，郑州的房地产市场不具备大幅上涨条件，“如果有开发商有涨价的想法，绝不明智。现在市场主体是刚需族，这个群体对价格非常敏感。”
他表示，房地产市场现在是“有顶”也“有底”，中央调控政策不放松，就限制了房价大幅上涨的可能性，这是“天花板”；地方政府为保财政收入和经济发展，不会看着房地产市场一蹶不振，肯定会采取各种规定内动作，保证一定的成交量，这是“地板”。
“处在夹层中的房地产市场只能这样发展，成交量上升，但房价平稳涨跌。”他预测。不过，他说最怕的情况是政府“打左灯，向右转”。
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那么，在限购松绑，金融政策调整等放松调控的传闻不绝于耳的今天，政府会不会“打左灯，向右转”呢？
过去10天，包括住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，业内专家表示，近期四部委罕见密集回应市场传闻，实属罕见，一方面表明市场敏感期舆论风险高企，另一方面表明政府对于市场调控的基本态度依然严谨。
“6、7月份将是楼市调控的关键时期，当前时期，政府需要及时明确表态，表达促使房地产市场理性回归的决心，稳定民众的政策心理预期乃当务之急。”北京科技大学经济与管理学院教授赵晓表示。
赵晓认为，楼市反弹期待政策表态，再次强调房地产调控的三个“合理回归”目标应该很有必要。一是促进地方政府心态的回归，逐步减少对房地产业的依赖；二是促进开发商心态的回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配；三是促进购房者心态的回归，一方面要保证居民合理的自住性需求，另一方面要对投资和投机需求继续保持高压态势。“如果能加大住宅用地的投放量，则既扩大投资，刺激经济增长，又能有效抑制房价反弹，应该是当下不错的一个政策选择。”
近期央行的加息及部分城市楼市微调，都表明房地产销售市场已有回暖迹象，而这都有助于逐渐消化目前高企的库存，稳定房地产开发投资。此外，从最近国家发布的一系列政策，都反映了国家坚持限购政策不动摇，鼓励保障性住房建设，限制别墅等豪华型住宅开发等房地产调控的思路。
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当然，除却能直接影响房价涨跌、楼市走势的宏观政策导向，对于众按揭购房族亦有着杀伤力的则非“房贷”莫属！
作为工薪阶层的年轻购房者，对于房贷利率高低的看重几乎能等同于对于房价涨跌的看重。毕竟一个月一两千元的定额支出绝非儿戏，不仅仅是每月减少出去吃大餐的频率所能解决。
6月7日，中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
自去年三度加息后，5年期房贷利率达7.05%。虽然此次央行降息的幅度仅为0.25个百分点，但这也是三年来央行首下调人民币存贷款基准利率，这次降息对于购房者而言，利好不可小觑！
以100万元20年的住房贷款为例，享受85折房贷优惠，目前月供为7159.98元，还款总额171.84万元，支付利息71.84万元。而降息后，5年期房贷利率为6.80%，同样享受85折优惠，买家月供只需7037.97元，还款总额168.91万元，月供降低了122.01元。
此外，就在此次降息的前一天晚上，央行向各商业银行下发“特急”文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
6月24日，记者从河南省住房和城乡建设厅获悉，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6个部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），对有关政策给予明确。
“《意见》中有一个亮点，就是提出支持群众购买首套房的具体措施。简言之，符合条件的群众购买首套房，银行要执行优惠利率。”省住房和城乡建设厅相关负责人这样表述。
《意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。
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