2012年上半年北京新房成交量同比涨近一成 房价跌9.3%

房天下  2012-06-27 16:10

[摘要] 2012年上半年市场“量跌”，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，主要由于首套信贷优惠政策的执行，住房刚性需求明显释放，同时开发企业也抓住时机“低价”推盘。在2012年二季度成交量接近3年以来最高的带动下，上半年成交量呈现回涨迹象，成交价格继续回落。

一整体量价：上半年成交量呈现回涨迹象，成交价格继续回落

1.2012年上半年成交量高达3.36万套，同环比均出现上涨

2012年上半年成交量呈现回涨迹象。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年上半年北京一手房（剔除保障房后）成交约3.36万套，较2011年上半年同比上涨了9.0%，较2011年下半年环比上涨20.9%。

全市半年成交均价继续回落。2012年全市上半年一手房（剔除保障房后）成交均价为19876元/平方米，较去年上半年同比下降9.3%，较2011年下半年环比下降7.0%。

2012年上半年市场“量跌”，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，主要由于首套信贷优惠政策的执行，住房刚性需求明显释放，同时开发企业也抓住时机进行“低价”推盘。在2012年二季度成交量接近3年以来的带动下，2012年上半年成交量呈现回涨的迹象，成交价格则继续回落。

2.二季度成交量接近3年以来，成交均价处于下行通道

在2012年的上半年之中，二季度成交量回涨势头显著。据伟业我爱我家市场研究院统计数据中显示，一季度北京楼市一手房（剔除保障房后）成交约2.32万套，比去年一季度上涨了53.3%，环比2012年一季度上涨122.2%。从近五年的成交量价对比来看， 2012年二季度一手房市场成交量接近了3年以来值，仅次于2010年第四季度2.66万套。

2012年全市第二季度一手房（剔除保障房后）成交均价为20160元/平方米，比去年第二季度下降1.5%，环比2012年季度上涨4.9%；从近三年各季度的成交均价变化来看，北京房价依然处于下行通道之中（如上图虚线所示），虽然二季度房价有所回涨，但是仍然低于2010年第2季度20831元/平方米的水平，即跌破本轮调控（2010年4月17日“国十条”）开始时的房价水平。

3.今年以来各月成交量呈现持续上涨态势，5、6月已连创“京十五条”以来新高

随着各项政策的深入执行，以及成交价格的逐步的回调，春节过后的成交量开始回涨。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，5月北京市一手房（不含保障房）成交量为0.86万套，超过2011年1月0.84万套，创“京十五条”以来成交量的新高，6月成交量在5月基础上有所上涨。

一手房的成交量上涨的同时，全市月度成交价格趋于稳定。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，进入二季度以来，月度成交均价均在20000-22000元/平方米之间徘徊。

二 细分特征：五、六环之间成交占比过半，继续成为市场交易的热点

1.五、六环之间成交量占比升至52.3%，较上一半年提高6.4个百分点

分区域来看，2012年上半年五、六环之间一手房成交约17580套，五、六环之间的成交量涨幅达到37.8%，成为推动全市一手房增长的重要支撑的力量，该区域占全市总成交量的52.3%，比重较上半年提高6.4个百分点。

2.二季度六环内的各环线成交均价都出现上涨，房价出现暂时止跌迹象

继2011年第2季度各环线均价出现不同程度的下调之后，2012年二季度六环内各环线均价不在下滑，由此可见，北京一手房均价经历一年多的回落之后，已开始不再下跌。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，二季度除六环以外区域外，其他各环线均价出现不同程度的上涨，其中三四环之间、四五环之间均价分别为31766元/平方米、29509元/平方米，环比上季度涨幅分别为24.4%、22.7%，为全市幅度的区域。

三 项目销售：二季度热销项目成交均价继续下调，豪宅项目也出现热销

2012年二季度销售套数前十的项目主要呈现以下特点：其一，从位置上来看，除鸿坤理想城位于四五环间以外，其余项目均位于五环以外；其二，从成交价格上看，除龙湖时代天街、保利罗兰香谷与华业东方玫瑰之外，其余8个项目成交均价环比上季度都出现下调，其中首开常青藤、鲁能7号院、徜徉集等三个项目环比降幅超过10%。

另外，千万级豪宅一改调控以来的市场颓势，二季度开始出现热销，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年二季度豪宅市场成交504套，较去年下半年成交198套上涨154.5%，明显高于普通住宅市场成交量上涨幅度。即便二季度豪宅项目热销的影响，2012年上半年千万级豪宅共成交702套，但是，比去年上半年846套依然有一定的差距，豪宅市场远未回归至正常水平。

四、季度总结：调控政策短期内不会放松，刚需释放带动楼市成交量回涨

受到2012年二季度成交量接近3年以来的带动，上半年成交量呈现回涨迹象，成交价格继续回落。伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，二季度成交量回涨应归结为：

1.政策方向坚定

“坚持房地产市场调控政策不动摇”的总基调十分明确，各地政策短时间内发生根本性变化的可能性不存在，这是房地产市场供需双方放弃幻想、结束观望的重要保障

2.刚需积极入市

一方面，首次置业需求正在逐渐释放，首先，房价经历一年多的回调之后，多数项目开发商报价已经接近购房者预期价格；其次，优惠信贷政策间接降低购房者的购房成本，尤其是5月再次降低存款准备金率之后，9折甚至85折优惠利率回归市场。另一方面，由于当前多城市多区域房价跌幅放缓，止跌趋势明显，多数购房者重拾市场信心，自5月份起，具备很强经济实力的改善需求也开始入市，北京千万级豪宅最近热销便是证明。

3.供应相对充裕

一方面，北京楼市库存量（待售量）依然居于高位，伟业我爱我家统计数据显示，截止6月底北京一手房待售量（不含保障房）为89562套，按照当前每月8000余套的去化速度，即使未来一年无任何项目入市，也够全市消化一年时间，可见，市场供应量相对较充裕。另一方面，为揽住现有为数不多的刚性需求，二季度部分开发商也开始加快推盘速度，伟业我爱我家统计数据显示，2012年二季度新增供应量达1.58万套，横跨二至三季度的推盘潮已经出现。

受到以上三方面的共同作用，2012年二季度市场成交量回涨势头明显，但成交价格依然处于回落阶段，与2009年5月“量价齐涨”的“回暖”局面有明显差异，因此，当前楼市依然处于“走量”的阶段，并没有真正回暖。

五、趋势预判：房价将继续稳步回落，“以价换量”依然是楼市常态

关于下一季度成交量、均价的走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：

首先，下半年政策微调需兼顾 “稳增长”与“控房价”的双重任务，实际上是“不允许住房价格报复性反弹，但楼市交易量回涨必不可少”。体现在政策层面，严格的限购政策、差异化的信贷政策依然不可能发生根本改观，这是“控房价”的根基；另外，针对首次置业者的税收、信贷优惠政策还将继续，而如何释放合理的改善类刚需，也将信贷政策微调的一个方方向。

其次，在最近“降息”等利好消息的带动下，短期（1-2月）内购房需求依然保持当前热度。但由于限购政策不可能出现实质性松动，刚需实际数量依然有限，下半年市场中部分月份还将出现需求不足的情况。

另外，“去库存”即将告于段落，迫于年度企业销售业绩的压力，近一个月内开发商还会集中推盘，“以价换量”依然是开发企业策略。

基于以上三方面考虑，预计今年内房价还将总体保持稳定、局部区域还将会理回归， 6、7月交易量还将保持5月份的高位。由于刚需数量依然受限，二季度中后期这种成交量上涨势头难于长时间延续；而针对首次改善类需求的相关微调政策还未明确，下半年楼市存在不确定性。

六、行业建议：市场稳定依然是主旋律，不必盲目恐慌

关于市场各方的应对策略，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖建议：

1.政府出台政策不应保守，更要提防太过激进

对于政府而言，面对市场暂时“量价齐升”的局面，一方面，相关优惠还需继续支持刚性需求的继续释放，包括合理的改善类刚需的释放；另一方面，需要时时关注楼市新情况，警惕人为因素制造出虚假繁荣，误导购房者需求释放，不要纵容“”频繁再现，同时，需警惕局部区域价格非理性上涨。

2. 开发商要放弃政策将松动的幻想，提高资本周转效率

开发商需要认清当前市场形势，放弃政策将松动的幻想，加快推盘进度，通过合理定价保证项目去化率，通过大量的销售回款获取低廉的土地储备，提高资本的总体周转效率。

3. 购房者不要抱有抄底的心态，选取时机适时入市

购房者需要认清当前市场形势，在限购、限贷等政策的作用之下，短期内购房需求难于发生剧烈的增长，建议大家不用担心楼市会“触底反弹”，也不必因此而恐慌，更不要抱有抄底的心态，只要产品合适、价格合理便可购买。

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