万科保利谋共识 标杆房企加速推货

房天下  2012-07-06 14:07

相比于6月全月北京楼市成交量同比增长38%的“成交回暖”，地产商们更关心的是，这意味着什么。

北京市房地产交易管理网的网签数据显示，截至6月30日，6月北京新建住宅签约套数为11983套，环比5月上涨了14.1%，同比2011年上涨38.5%——究竟是以价换量的预期效果，还是市场根本回暖，这都将直接关系着下半年房地产开发企业在定价策略、土地储备等一系列事关企业运营的重要决策。

记者了解到，从6月底开始，包括万科、保利地产等在内的一线房地产标杆上市公司的高管，已经多次进行内部沟通，讨论下半年市场形势和相关的定价策略。目前，上述房企暂时认定6月的成交数据难于断定市场回暖，加速推货消化库存仍是目前要务。

房企受益

房地产企业的销售，受益于这轮市场大势的回暖，这是毋庸置疑的。

日前，在“东西豪宅强强对话暨下半年豪宅市场前景论道”活动上，保利地产北京公司副总经理王英男接受本报记者采访时表示，保利地产在售项目，不仅定位刚性需求的楼盘销售速度明显加快，即便是项目，销售速度也明显提高。

5月份以来北京房地产市场持续成交回暖。市场研究机构中原地产根据北京市房地产交易管理网统计的数据显示，截至6月30日，6月北京新建住宅签约套数为11983套，环比5月上涨了14.1%，同比2011年上涨38.5%，是2012年以来，北京楼市成交表现“”的一个月。

受制于限购政策和成交周期较长的因素，住宅项目的销售速度一直被认为是受到楼市调控政策影响较大的领域。但是记者通过对北京多个总价在1000万左右的楼盘采访后发现，楼盘的成交速度提升，并非是保利东郡一个项目的“个案”。

中原地产分析师张大伟认为，近40个城市的楼市微调，提振了购房者入市信心，首套房信贷政策的松动使得购房者入市能力增加，观望情绪降低。政策微调引发购房者对市场触底的判断，首套房信贷继续维持在85折左右，也推动了购房者实际支付能力增加。

归因共识

万科企业、保利地产等房地产标杆公司的负责人均向本报记者证实，从6月中旬开始，万科企业、保利地产主管销售的主要负责人就已经多次共同就市场回暖的情况进行磋商，以期获得对下半年市场的准确判断。

“主要还是探究一下5、6两个月的成交回暖的原因，”肖劲告诉记者，“对于这轮回暖，我们作为开发商也多少有些意外，所以要仔细分析是由于之前我们采用的以价换量策略产生了效果，还是市场需求不能再继续自我抑制，从而产生的根本性回暖。”

记者了解到，在地产商还在探究回暖真正原因的时候，二手房市场已经率先有所反应，已经有部分房屋业主产生心态。媒体更是报道深圳、南京等地再次出现连夜排队购房等“恐慌性购房”的现象。

北京市住房和城乡建设委员会的房地产价格数据显示，截至6月30日，北京6月当月房地产成交价格同比下降1.1%，延续了3月以来商品期房成交价格同比下降的趋势。尽管与此同期，北京市商品期房、现房的成交量同比均出现上升的势头。

正是基于这一数据，王英男认为，并不能以6月的成交新高来判定房地产试产的整体大势力已经逆转，“以价换量取得了目前的这一市场效果是比较理性的看法，现在说市场已经逆转是不科学的。”王英男说。

在这一点上，万科和保利已经取得共识。肖劲亦向本报记者表达了与王英男同样的看法。记者了解到，目前，结合市场成交态势，万科在内部已经组织了多次研讨和分析，并要求各项目销售负责人“认清以价换量促使成交回升”的现状，利用当前市场大势力，加紧消化库存。

加速推货

张大伟认为，房价同比明显下调，相比调控前的市场均价，即使是在6月份，房价也依然下调很多，购房者购买意愿增加。此前，在接受本报记者采访时，工商联不动产商会会长聂梅生也表示，房地产市场正在经历“筑底”时期。

于是，在已经获得了“以价换量促市场成交回升”的共识基础上，万科保利都已经开始筹划加速推盘，抢占先机。王英男、肖劲均向本报记者表示，相比于去年年底，他们的对销售的信心明显已经加强。

作为这种信心“加强”的直接反馈，是万科、保利均有打算逐步将大户型项目投入市场加速消化。记者了解到万科如园下半年要首推的楼王产品，主力户型为300平米，拥有270度三面观景阳台，导入了万科“全面家具解决方案”；高科技化、智能化在楼王产品体现明显；另外项目特聘中国新中式园林人，打造新中式园林；还签约了与；并且意在将如园打造为万科服务的标杆社区。

由此看万科仍在实行着“清库存”的策略，即以项目公司库存货值和项目库存货值方式进行大，以此对地方一线公司的销售施加压力。“在这样的考核压力下，没有人会轻易提价，换取高利润。”万科一位不愿具名的人士称。

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