上半年行情收官 "限购"无碍房企增长步伐
第一财经日报 2012-07-13 08:09
[摘要] 在“限购”及一系列调控政策的打压下，2012年上半年行情结束了。近期，不少房地产企业已纷纷交出半年报以及半年报预告。出人意料的是，虽然市场普遍喊冷，对市场预期好的也寥寥无几，但一串串数字向我们证明，房地产企业今年上半年并不差，不少企业的同比增幅都超过了100%。
在“限购”及一系列调控政策的打压下，2012年上半年行情结束了。近期不少房地产企业已纷纷交出半年报以及半年报预告。出人意料的是虽然市场普遍喊冷，对市场预期好的也寥寥无几，但一串串数字向我们证明，房地产企业今年上半年并不差，不少企业的同比增幅都超过了100%。
有些是略微调整以价换量，有些则是弱化一线，猛抓二三线。不论怎样，上半年的成绩单带给市场惊喜之余，还有忐忑。到底是暂时反弹，还是回暖大幕已启？对于调整不太及时的企业，也许等待着他们的是更大的考验。
大开发商的“抢收”行为，使得整个楼市的表现远远超出人们的预期。
2012年上半年，以保利、中海等为代表的一大批开发商的销售额创下历史新高，即便是最严厉的“限购”政策，也没能阻止这些公司的数据增长。
然而并非房地产公司都一样的抢眼，一批反应滞后的企业却并没有分享到楼市回暖的果实。正如许多地产大腕所预言的，房地产行业无法避免地步入到洗牌阶段，其直接表现便是不再是谁都能够在这个市场上轻易赚钱。房企阵营的分化和洗牌将长时间持续。
出货策略奏效
单考量销售额一个指标的话，一大批房地产企业在今年“中考”中交出了出色的答卷。有不完全统计显示，截至11日，22家上市房企公布了上半年销售业绩，合计销售额达4149亿，同比上涨幅度为14%，大部分企业的销售业绩均有所上升。
在这些上市企业中，招商地产的销售额161.3亿元，同比上涨136%；金地合计135亿元，同比上涨20%；保利销售额为503亿元，同比上涨28%；中海合计销售651.5亿元，同比上涨25%。
位列第二阵营的越秀地产势头凌厉，上半年公司累计合同销售金额约71.19亿元，合同销售面积约57.06万平方米，按年分别上升134%及192%，同时分别占2012年合同销售目标不低于100亿元和96万平方米约71%和59%。
尤其值得提及的是，不少房企都在上半年达成全年任务过半的目标，大部分完成率达到四成，从而使得这些企业下半年的销售压力大为减轻。
这些公司的业绩超过了许多业内人士的预期。早在今年年初有业内人士预计，2012年的市场走势将与2011年相反，呈现上冷下热的趋势，即市场高潮出现在下半年。但市场却在3月底提前呈现触底回升迹象，并在五六月份快速反弹，给货量充足的企业提供了极好的出货机会。
以保利地产单月销售数据看，该公司1~2月销售额分别为15亿和36亿，但从3月份起数据大幅上升至90亿以上，并于5月突破100亿大关。6月份，保利单月销售达到155亿，创下公司成立以来的单月销售值。而在2011年，该公司的月平均销售额仅为61亿元。
无独有偶，恒大地产也在五六月份的销售中表现突出，公司今年前3个月的销售额仅约80亿，但从4月起，单月销售逐渐增加，并在5月份突破单月100亿大关。
对于五六月部分企业的业绩猛增，广州一家地产中介机构发布的报告显示，信贷放松的宏观信息刺激去年以来积压的刚性需求集中入市，而部分开发商货量充足，赶上了“五一”和端午节两个档期。
一业内人士评论，上半年销售较好的开发商除了货量充足以外，更重要的是对市场反应迅速。例如“五一”之后市场快速反弹，雅居乐广州公司的一个原本计划在下半年推出的项目在端午期间提前推出，抢占市场。
该项目一位销售人员透露：“之前计划下半年销售，但公司在端午前10天左右临时通知提前推货，连样板房几乎都赶不及做。”
在大房企出货的同时，值得关注的是，伴随销售额的增长，大部分企业的销售均价出现不同程度的下降。不完全统计显示，大型房企中，万科上半年均价下降了10.3%，富力下降了21.4%，恒盛下降了9.3%，花样年下降了3.7%，碧桂园下降了2.9%，恒大下降12.2%。
“如果政策面没有进一步恶化的话，伴随着多数企业冲刺完成半年业绩，预计后面两个月开发商的销售动力将大幅降低。”广州一家房地产企业营销负责人如此判断。
部分企业业绩飘红，并不代表整个房地产行业的全线好转。事实上，从3月底启动的这一波房地产行情反弹，主要出现在一线城市以及部分主打刚需的企业身上。
“一线城市反应迅速，公司的业绩也主要来源于一线城市。”保利地产营销部门相关人士透露。据悉，上半年该公司在广州一地的销售额就突破100亿，此外北京、武汉、南京等地的业绩也颇为抢眼。
正因为这种局部的反弹，使得房企阵营内的分化也在加剧，不乏上市公司的销售乏善可陈。7月10日，中国奥园地产集团股份有限公司发布公告称，2012年首六个月，集团未经审核合约销售额达23亿元，与去年同期相若。而且，商业物业的销售占2012年首六个月合约销售总额约52%。
而万科上半年累计销售625.4亿元，同比微跌5%；恒大在前6个月累计销售350.4亿元，同比下降17%；累计合约销售面积576.8万平方米，同比下降6%。
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