巴曙松:下半年房地产有望企稳回升
经济参考报 2012-07-25 08:44
[摘要] 下半年GDP能否从7．6％的水平顺利实现触底回升，房地产具有重要影响。从短期来说，政府推动的基础设施建设是否可以对冲房地产回落带来的影响，以及房地产是否在房地产调控基调没有明显变化的前提下企稳回升，具有直接影响
从特定角度看，房地产在过去十多年的中国经济发展中发挥了地方政府“融资平台”、经济的重要库存以及货币创造的重要渠道等功能。从这个角度讲，本轮经济周期中GDP在2012年年初的快速回落、库存调整节奏的拉长、宏观与微观一定程度的背离，在很大程度上是因为房地产成交量的连续负增长以及房地产新开工的低位徘徊。以此逻辑推断，下半年GDP能否从7．6％的水平顺利实现触底回升，房地产具有重要影响。从短期来说，政府推动的基础设施建设是否可以对冲房地产回落带来的影响，以及房地产是否在房地产调控基调没有明显变化的前提下企稳回升，具有直接影响。
地产在下一阶段会成为的下拉力量还是向上的动力？对这个问题的不同回答，也意味着需要采取不同的宏观应对措施。具体而言，这取决于以下几个因素：
，这部分取决于房地产销量的阶段性回暖能否持续并且转化为房地产新开工数量的增加。
1．房地产库存和企业资产负债率处于历史高位，本轮房地产去库存和去周期的延续时间可能长于以往，这是一个负面因素。以在建销售比衡量，层面的库存消化压力仍然巨大，即使是“招宝万金”这样的房地产上市企业，库存余额和资产负债率都处于历史高水平，这预示着房地产企业的去库存和去过程仍将延续。在这种情况下，房地产企业的优先策略是“以销定产”，防止资金链的流动性风险，适当收缩土地购置节奏，从而减少资金压力。下一阶段，房地产去库存的速度关键取决于当前销量回暖的趋势在多大程度上得以延续。
2．2012年6月和7月的两次降息对居民刚性需求部分的住房购买力的提升以及房地产销售的季节性因素，都可能导致下半年销售好于上半年，这有助于房地产新开工下滑的趋势在未来1—2个季度得以企稳回升。从中国房地产市场波动的历史数据分析，通常在房地产中，在建面积的贡献率为70％左右，新开工的贡献率在30％左右，但是由于在建面积相对稳定，房地产新开工对的边际影响更为明显，而房地产新开工又在很大程度上取决于销售进展，从历史数据观察两者时滞通常为1—2个季度，即房地产销售触底之后1—2个季度房地产新开工会见底。如果这一历史波动规律依然有效，则从当前的情况判断，房地产销售在2012年一季度应当已经阶段性见底，进一步考虑到季度性因素，历“金九银十”的季节性作用使60％的销售量集中在下半年，而2012年由于上半年销售处于负增长状态，下半年的销售占比有可能超过60％，这使得未来两个季度的销售同比增速提升幅度可能更高于历史水平。
第二，这取决于东部省市的房地产增加能否对冲中西部省市的下滑。
从区域分布来看，东、中、西部房地产销售占的比重大致为50％、25％、25％，房地产占的比重大致为60％、20％、20％。由于2010年以来的房地产调控对东部省市的冲击更大，这也导致该区域房地产销售和下滑的幅度更大，这也是2012年以来房地产回落的区域原因之一。
目前来看，随着2012年6月和7月两次降息效应的释放以及部分地方政府对刚性需求的适度政策支持，东部省市房地产销售已率先于2012年一季度触底，如果此前的运行逻辑得以继续，则房地产也可能于二、三季度企稳回升，但是考虑到中西部在三季度仍有较大可能维持当前的下滑态势，总体上，房地产在三季度企稳、四季度回升的概率较大。
第三，一个总判断：在房地产调控政策力度不加码前提下，下半年房地产有望企稳回升。
综合而言，基于当前房地产调控政策对于高房价和财富分配负面影响以及社会影响等谨慎态度，预期下半年房地产调控政策的基调不会出现明显变化，在此前提下，房地产市场的调整动力和波动将更多地来源于自发性的、阶段性的被抑制刚性需求的逐步释放等，这使得房地产销量增速在2012年一季度触底的基础上，如果延续此前中国房地产市场波动的规律，则房地产销量在二季度由负转正基础上有望在三、四季度企稳回升。
伴随销量的回升，从此前的房地产波动规律看，房地产新开工和增速也可能在三季度触底、四季度企稳回升，全年房地产增速有望保持在15％—20％之间。这种判断的变数来自于房价的阶段性、局部性反弹会引发更为严厉的房地产调控政策，如果这种情况出现，预计房地产增速有可能继续回落到10％以下，这就需要在其他领域的以及内需领域采取更大的对冲措施，来促进宏观经济的企稳回升。
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在房地产调控政策不加码前提下，下半年房地产有望企稳回升。这种判断的变数来自于房价的局部性、阶段性反弹引发更为严厉的调控政策力度加码。如果这种情况出现，房地产预计会继续回落，增速可能回落到10%以下，这需要在房地产以外的领域以及内需领域采取更有力度的举措，来对冲房地产回落对经济增长的负面影响，促进宏观经济的企稳回升。
下半年值得关注的走势是：两次降息的效应、被抑制需求的自然释放和季度性因素的叠加，是否可以在房地产调控政策基调没有明显改变的前提下，平稳推动房地产成交量增速由负转正、触底反弹。
基于当前房地产调控政策对于高房价和财富分配负面影响的谨慎态度，预期下半年房地产调控政策的基调不会出现明显变化，房地产市场的调整动力和波动将更多地来源于自发性的、阶段性的被抑制刚性需求的逐步释放等，如果延续此前中国房地产市场波动的规律，则房地产销量在二季度由负转正基础上有望在三、四季度企稳回升。伴随销量的回升，从此前的房地产波动规律看，房地产新开工和增速也有望在三季度触底、四季度企稳回升，全年房地产增速有望保持在15%至20%之间。
中国房地产市场15年的发展历，累计有5年处于房地产市场改革试水和方案准备完善阶段，7年处于紧缩状态，1年处于放松状态，从这些历史看，除非出现显著的外部经济冲击，不同程度的调控是中国房地产市场面临的常态格局，调控的决策逻辑则是平衡经济增长和财富分配、社会影响等。本轮调控的历程显示决策者的目标取向可能已经更为关注财富分配和社会影响，这也意味着决策者对经济增长回落更多地倾向于运用房地产以外的带动工具和措施，当前的房地产调控政策基调短期内预计不会改变。
从中国房地产的发展历程看，中国的房地产周期更多体现出来的是一个典型的数量型周期而非价格周期。其一，2000年至2011年间，房地产新开工量扩张7倍，成交量扩张6.5倍，房价上涨2.5倍，而同期M 2规模扩大6.2倍，这意味着货币扩张的效果主要体现在房地产开工量和成交量而非房价的影响上。其二，与房价波动相比，成交量波动对中游产业链和整个生产结构的影响更为显著，能够放大或收缩生产活动，从而导致经济周期的起伏。
从中国房地产的区域分布来看，东、中、西部房地产占的比重大致为60%、20%、20%。从具体调整政策和影响看，由于2010年以来的房地产调控对东部省市房地产市场的冲击更大，直接导致该区域房地产销售和下滑的幅度更大，这也是2012年以来房地产回落的主要原因之一。然而，目前来看东部省市房地产销售已率先于2012年一季度触底，也将于二、三季度企稳回升，但是考虑到中西部在三季度仍有较大可能维持当前的下滑态势，总体上，2012年的房地产在三季度企稳、四季度回升的概率较大。
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