利好因素下郑州郊区热盘抬头 刚需入手逢佳机
——楼事早班车422期
房天下 2012-07-27 08:30
[摘要] 2012年7月26日，在郑东新区瓦库茶馆，房天下邀请了郑州国瑞城、裕鸿世界港、郑东新世界、富田兴龙湾、豫龙之春、东岸曦城等项目代表齐聚一堂，针对近郊大盘的现状、利弊、破局之策、未来前景等问题进行了深入探讨。
编者按：2012年7月26日，房天下大话地产“发现郑州近郊楼盘之魅与惑”在郑东新区瓦库茶馆如期举行，郑州国瑞城、裕鸿世界港、郑东新世界、富田兴龙湾、豫龙之春、东岸曦城等项目代表齐聚一堂，针对近郊大盘的现状、前景、破局之策等问题进行了深入探讨，现场思维碰撞、妙语连珠！
谈及郑州近郊楼盘，随着越来越多的房企走向郊区，近郊盘也从最初的“寥寥敢吃螃蟹者”，到现在的“英雄所见略同争相入驻”，从“无视”到“接受”再到“热捧”，发生这种变化的原因是什么？近郊楼盘有哪些市区不可比拟的得天独厚的优势？房企在打造产品之时如何“破茧”困局？如何才能打造出真正意义上的近郊大盘？
2012年7月26日，在郑东新区瓦库茶馆，房天下邀请了郑州国瑞城、裕鸿世界港、郑东新世界、富田兴龙湾、豫龙之春、东岸曦城等项目代表齐聚一堂，针对近郊大盘的现状、利弊、破局之策、未来前景等问题进行了深入探讨。
郑州国瑞城副总经理李程、豫龙之春总经理霍兆亮、裕鸿世界港营销总监刘光辉、河南新世界投资有限公司营销管理中心总经理陈伟霞、富田兴龙湾策划部经理杨德军、豫龙之春营销总监张志月、东岸曦城项目总监韩皓等郑州近郊大盘开发商代表纷纷表达了自己的观点。
论现状 利好因素下郊区热盘开始抬头
几年之前，郑州近郊楼市还是一片空白！随着时间的推移，当“限购”“城市扩大”“中原经济区浪潮”一系列热词出现之后，近郊楼市一改被“无视”的状态，渐渐为购房者接受，转而成为香饽饽，成为城市置业新“靓”点！与此同时，圈地运动向外走，批发市场向外迁，购房者置业焦点也从狭隘的市中心开始不断向外走！
对此，裕鸿世界港营销总监刘光辉认为，近郊大盘的出现，是符合发展的趋势。在近郊的一些楼盘，因为可能十几年前、二十年前，像深圳这些大的地方都开始有了，但是郑州作为二线城市起步比较晚。
而这在豫龙之春总经理霍兆亮看来，郑州近郊楼盘从“无视”到“热捧”，是一个必然的过程。他从三个角度进行了分析——首先，房地产商肯定要向有资源的地方转移；其次，购房者为了有好的生活质量，也会向近郊转移；从郑州都市区的规划来看，近郊与市区的距离也将会越来越近。
河南新世界投资有限公司营销管理中心总经理陈伟霞则表示，郊区盘走俏有一个重要的推动因素，就是政策的导向！东岸曦城项目总监韩皓则对此表示赞同，他认为郑州郊区地块之所以成为众人瞩目的焦点，首先是政策性的原因：国家的支持、中原经济区建设的出台！
相对于其他人所说的郊区盘开始受热捧，郑州国瑞城副总经理李程的观点则略有不同，他认为近郊楼市还没有到“热捧”的阶段，只是刚刚抬头，以前“无视”是因为距离，2011年的市场不好，很多人的市场预期给降低了。郊区房价便宜，也是一些购房者感觉更有保障，这也说明目前的客户更成熟了。
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论利弊 郊区盘的价格优势、潜力是吸引刚需的亮点
依山抱水、缓解压力、价格优惠……郊区置业的优势有很多。但是，不得不直视的是，郊区盘与市中心项目相比，确实有很大的改善空间。比如，居住社区综合配套的略显薄弱；公交等交通配套的不甚完善；孩子一站式上学等教育设施的相对匮乏等。
提到近郊楼市发展的利弊，郑州国瑞城副总经理李程认为：的问题是如何实现人口的导入和居住。从另一个方面来讲，郑州177个大市场要搬迁出去，他们未来也可能要到郊区来置业，这就是机遇。
对于优势，富田兴龙湾策划部经理杨德军认为价格优势并不是郊区盘的优势。许多郊区大盘主要以花园洋房为主，在景观建设方面做足了功夫，与市区楼盘相比，郊区盘的规划设计更贴心，居住舒适度也会更高一些。
而对于近郊楼盘面临的困局，豫龙之春总经理霍兆亮认为：无非是购物不太方便，比如就医、上学；而在东岸曦城项目总监韩皓眼中，近郊的楼盘之所以叫近郊，就是相对于主城区而言，工作、生活、购物、医疗、教育等方面资源配套相对不够完善。
此外，韩皓则从另一方面进行了分析：同样也正是因为资源配套不够完善，近郊盘的潜力较高。一旦近郊发展比较成熟了，真正成为热点，房价定会上涨，与其那时再考虑购买，优势就不是很大了。
河南新世界投资有限公司陈伟霞女士也对近郊盘的利弊进行了分析，她认为：与市中心相比，郊区盘还有一个非常大的优势，那就是潜力相当大，因为基础价格较低，随着时间的推移和利好政策的频频出台，的潜力会越来越大。
豫龙之春营销总监张志月表示，价格优势是目前近郊楼盘吸引刚性需求一个非常大的亮点。此外，景观的绿化面积大、居住容积率比较低、生活环境较宁静、空气质量非常好……这些都是吸引刚需的亮点。对于问题，她说道，教育医疗等配套设施并不完善，此外，上班也是一个大问题。此外，她还表示，郊区楼盘在建设过程中必须在教育、医疗上找到一个合理的解决方案，同时在交通上，以及郊区的办公配套上多做功夫。
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论未来 打造热盘需要开发商合作 共同营造市场氛围
东西南北，虽然近郊楼盘在许多方面具备“共性”，但各自所处的区位及产品定位又决定了他们的营销之路上必然会因人而异，“不走寻常路”。各种利好风不断频吹，近郊楼市虽迎来较好的发展前景，但机遇往往与挑战并存。对于房企而言，如何才能打造出购房者热捧的近郊大盘？
对此，豫龙之春总经理霍兆亮认为：面对不同的群体，要想打造这个大盘，需要大家共同营造这个市场，这样才能形成一个由不同层次需求的市场这样的房地产氛围。
而杨德军的看法与他相差无异，他认为近郊大盘并不是单独一家企业的力量所能打造的，这需要多家企业共同合作。只有大家在合作中将整个版块做起来，那些在这个版块中运行的房地产项目，才能共同受益。
而在河南新世界投资有限公司营销管理中心总经理陈伟霞女士看来，与近郊楼市的发展历程一样，郊区综合体也需要一个漫长的发展历程。对于开发商而言，打造项目相当于造城，人们需要的日常配套，包括学校、教育、医疗资源的配套都应该涵盖其中。
对于房企而言，如何才能打造出真正意义上的近郊大盘？李程则表示虽然我们做的是郊区大盘，我们有三个不低，我们的产品不低，我们的客户不低，我们品质不低，这一点我们可以和市区的任何盘去抗衡。
针对不同的客户，怎样才能做到有的放矢，分层营销？这在东岸曦城项目总监韩皓看来，随着城市化进程的加快、所有的资源、产业、人口向郊区转移的时候，郑州郊区城市综合体数量亦会增多！而彼时的房企亦可以尽量做到自己的特色，针对不同层次，分层营销，有的放矢，对所拥有的资源有效利用和开发！
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