商品房预售制存废引议 称其或成高房价帮凶
中华工商时报 2012-08-07 10:16
[摘要] 针对住建部将“取消商品房预售制”的传闻,住建部新闻处人士日前表示,并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。商品房预售是我国《城市房地产管理法》确定的一项制度,短期内如若取消将会造成供不应求,反而引发房价。
针对住建部将“取消商品房预售制”的传闻,住建部新闻处人士日前表示,并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。商品房预售是我国《城市房地产管理法》确定的一项制度,短期内如若取消将会造成供不应求,反而引发房价。
对于“短期内如若取消将会造成供不应求,反而引发房价”的说法值得商榷。尤其是作为官方的回应,更不应该随意作出误导性的结论。
对于“取消预售制会导致房价”会“把中国经济拖垮,毁掉中国”的说法,应该说十分矛盾。因为房价一定会拖垮中国经济,但“取消预售制会导致房价”显然是错误推定。
首先从资本市场来看,受“取消商品房预售制”传闻影响,沪深两市地产股全盘下挫,其中苏宁环球跌停,首开股份逼近跌停,万科A、招商地产、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、金地集团等四大地产指标股跌幅均超过6%。据Wind数据显示,地产股整体跌幅达4.87%,居A股各行业跌幅之首,市值损失逾400亿元。假如“取消预售制会导致房价”,对于房地产上市公司来说是利好消息,地产股怎么会不涨反而大跌呢?
再从现实情况来看,商品房库存量仍居高位。国家统计局发布的上半年房地产开发和销售情况显示,6月份国房景气指数进一步滑落至94.71,创下了自2001年以来新低。前6个月商品房销售面积39964万平方米,同比下降10.0%。
虽然近几个月来某些地方楼市“火爆”,但基本上是少数楼盘热销,量价齐升的现象并非普遍,大部分还是以促销为主。
还有研究机构针对十大城市新房的库存与销售进度进行研究,研究报告选取了京沪广深4个一线城市和南京、杭州等6个二线城市。其中,4个城市存销比大于12,被列入“过大”范围;5个城市的存销比数据在9-12之间,属“偏大”;仅有南昌一个城市在“合理”区间。
尤其引人关注的是,社科院(小区网论坛)“住房问题研究”课题组日前在北京发布的《中国住房发展(2012年中)报告》中,建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下,适时取消期房预售制度,有利于控制开发商资金链促其快建快销。
这些现象足以说明,商品房供不应求的状况,起码在一二年内是不会出现的,而从预售到现房销售的周期,基本也是在一二年之内。所以,不存在因供不应求引发房价的可能性。
应该说,自1994年开始的房地产预售制度,在房地产市场化起步初期,对于缓解开发商的资金短缺起到了重要作用。但随着房地产业的快速发展,该政策的实施增加了房地产业的投机因素,使许多没有资金实力的开发商不断涌入,加剧了房地产业的混乱局面。
开发商在收取预付款回笼资金的同时,还将风险转嫁给消费者。当房价时,不少房地产商依靠强势地位,以各种方式违约。房价下跌时,却坚持按合同执行。有的无限期延长交房时间,有的延期交房也不承担违约金。还有部分资金实力较差的开发商,资金链断裂后一走了之。是,有些开发商利用预售制度,弄虚作假,不断推高房价。可以说预售制度给了开发商和者更大的房价炒作空间。
我们认为,取消预售制度,可以加速房地产行业的规范发展,制约没有实力的开发商的投机行为,保障交易的公平性、销售方式的公开公平性,有利于控制开发商资金链,促其快建快销,避免。从而,使开发商难以暗箱操纵价格上涨,体现出真实的交易价格,有利于房价的合理回归。
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