房山8月新盘价格“冒进” 高开项目仍有风险
京华时报 2012-08-10 09:24
[摘要] 据亚豪机构统计，8月北京共有34个楼盘计划入市，基本位于五环以外，其中房山、大兴等传统刚需区域仍为供量大户。计划开盘的项目中共有13个纯新盘，占比近四成，创年内新高，其中多数新盘没有出现明显的价格“冒进”，但个别区域项目在整体楼市热销背景下，对市场预计乐观，高开出场。
据亚豪机构统计，8月份北京共有34个楼盘计划入市，基本位于五环以外，其中房山区、大兴区等传统刚需区域仍为供量大户。计划开盘的项目中共有13个纯新盘，占比近四成，创年内新高，其中多数新盘没有出现明显的价格“冒进”，但个别区域项目在整体楼市热销背景下，对市场预计乐观，高开出场。房山作为北京传统楼市，也开始出现背离刚需路线的产品。
纯新盘多位于五环外
因近年土地出让呈现远郊化趋势，导致8月计划上市的13个纯新盘多位于五环以外，其中7个更是地处六环以外。纯新盘分布的区域包括房山、大兴、门头沟、石景山、密云等区，其中房山和大兴仍为供量大户。
统计数据显示，北京7月新建住宅签约9296套、二手住宅签约12313套，比6月同期分别增加7.7%、34.3%，且均创调控以来新高。也正是在这种成交持续回暖的背景下，开发商推盘热情大增。
房山区域作为公认的北京楼市，传统刚需板块，在8月却呈现了高低端阵营分化的态势，区域内出现了如良乡(社区网论坛商铺)蓝爵公馆等尝试走路线的产品。而作为区域价值核心板块的长阳(社区网论坛商铺)区域仍以刚需路线为主，即将入市的首创·新悦都(楼盘资料业主论坛)以更小套型和低总价迎合更多青年首次置业者。
房山板块为供应大户
近期，北京的土地市场再现活跃。据北京市土地整理储备显示，目前主要的土地供应区域仍为房山、大兴、通州(社区网论坛商铺)等，其中房山长阳在规划、交通和商业前景带动下，吸引众多品牌开发商。
今年上半年，首创斩获了长阳西站4号地，7月20日，长阳西站5号地01-06-02等地块被中铁房地产集团北京正达置业有限公司以底价7.8亿元竞得。
长阳在CSD“休闲购物区”概念出台后一举成为北京最热点新城之一，轨道9号线、房山线也为刚需置业者提供了短时间通达市区的交通条件，随着亚洲奥特莱斯商业、、规模超三甲的武警总医院等重量级配套陆续进驻，CSD渐入成熟期，开始步入最有魅力的阶段。
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高开项目仍有风险
房山区域以往纯新项目的开盘定价多趋保守，以低价开盘策略为主，但8月上市的新盘却有多个定价偏高。如位于房山良乡的蓝爵公馆计划开盘价格为25000元/平方米，同处良乡的在售项目阳光邑上(小区网论坛)正在销售的联排别墅产品定价为21000元/平方米。
与上述项目豪宅定位相比，首创等品牌开发商依然坚持刚需中小户型产品路线，首创在长阳篱笆房站的纯新盘项目首创·新悦都将以超低总价入市，主要面对城市青年刚需首置及首改型置业客群，户型设计为68-74平米二居、80-86平米三居，此外项目南侧配建4000平米的幼儿园，项目所在区域规划有28000平米的中合校，形成全套体系。
同时，项目位于政府规划中的温泉城内，拥有城市温泉资源。周边由万亩滨河公园、湿地公园、长阳体育公园三大城市公园与小清河、哑叭河共同构建生态环境。有业内人士预测，首创作为国际、且有国企背景的开发商，实力雄厚，前期的芭蕾雨·悦都(楼盘资料业主论坛)项目已在长阳区域内树立良好的品牌影响，在长阳地区始终位列销售榜前三。首创·新悦都入市后，更加明显，下半年预计成为长阳亮点。
北京中原市场研究部认为，从整体市场来看，目前的市场不确定性仍然很多，大部分项目虽然签约价格上涨，但是涨幅并不大。很多项目都根据排号购房者确定定价，可见开发商还不能完全掌握定价权。在这样的情况下，高开项目仍具有一定风险。
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