房地产信托现疲态 房企“出海”融资潮起
第一财经日报 作者：李高阳 2012-08-18 08:58
[摘要] 正当市场各方聚焦在日益的兑付高峰之时，上半年的房地产信托呈现出规模和占比双降的趋势。可以肯定的是，开发商通过信托融资的局势发生了变化。
正当市场各方聚焦在日益的兑付高峰之时，上半年的房地产信托呈现出规模和占比双降的趋势。可以肯定的是，开发商通过信托融资的局势发生了变化。
在楼市调控从严的背景之下，开发商在融资上受到渠道和成本等方面的阻碍。今年以来，各大房企纷纷谋求海外融资，方式主要包括收购已上市的“壳公司”、境外发债等。
万科买壳 金地发债
即便是作为四大地产巨头的“万保招金”，也面临着融资困难的窘境。
坚持“现金为王”策略的万科A（000002.SZ），目前仍以4701218.82万元的货币资金高居A股房企之首。根据其日前发布的2012年半年报，截至上半年，万科金额前五名的长期借款均为信托借款，总额达到71.98亿元。截至8月16日，披露中报的上市房企中，万科以78.86%的资产负债率居首。
万科半年报称，截至2012年4月，万科累计向华润信托有限公司申请借款人民币40亿元。万科表示，与华润集团及关联公司的合作将充分利用华润在金融方面的及平台，有利于公司拓宽融资渠道。
实际上，万科对融资渠道的拓展不仅限于内地，该企业将目光投向了香港。
万科7月发布公告表示，其附属全资子公司Wkland Investments Company Limited完成对南联地产控股（01036.HK）的股权收购，占重组后的南联地产已发行股份总数的约79.26%。
万科此举被视为在境外搭建融资平台，进而应对国内高昂的融资成本。根据申银万国分析，通过这起收购，万科可以通过南联地产获取成本更低的境外贷款。而通过境内的房地产信托等融资渠道，万科可能需要支付15%左右的成本，但是在境外建立桥头堡公司，则可通过股票二级市场增发等方式募集境外资金，成本只有内地的1/10甚至更低。
采取上述“买壳”方式的，还包括招商地产（000024.SZ）控股东力实业控股（00978.HK），中粮香港入主侨福企业（00207.HK）。
此外，由于A股IPO对房企闸门紧闭，不少企业选择在香港上市。据境外媒体报道，目前已有近10家内地地产公司重启在港上市进程，其中包括深圳卓越地产、广州星河湾(小区网论坛)集团等。
金地集团（600383.SH）选择的是另一种路线——境外发债。7月19日，该集团宣布，旗下的境外公司金地国际控股有限公司发行12亿元三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15％。
金地集团此举是A股地产公司境外发债成功案例。实际上，方兴地产（00817.HK）、龙湖地产（00960.HK）等H股上市房企早已在境外债市“起航”。
金地集团表示，此举将进一步拓宽公司融资渠道，并且是集团国际化战略的成功尝试，将进一步提升公司整合国际资源的能力，和在未来复杂市场环境下持续发展的。
房地产信托系统性风险不足虑
去年此时，房地产信托曾被“融资无门”的开发商视为“救命稻草”，而在今年，上至层，下至信托公司，对房地产信托积聚的风险均不敢怠慢。
不过，对于房地产信托是否能引发系统性风险，从业内的表态来看，此种风险发生的可能性不大已是各方共识。
近日，银监会非银部主任柯卡生公开指出：“当前及今后一段时期，我们的目标是守住不发生系统性、区域性风险底线，努力防范和化解单体机构和单体业务风险。”
柯卡生认为，虽然个别公司的个别项目存在风险隐患，但引发区域性、系统性风险的可能性不大。
他以一组数据来论述上述判断，房地产信托规模仅占银行业金融机构对房地产行业融资的6.1%，占信托公司受托资产总规模的12.62%，且规模、占比均呈现下降趋势。
截至2012年6月底，信托行业房地产信托业务余额6953亿元，其中自然人者认购规模为2692亿元。今明两年，集合类房地产信托需兑付的金额，扣除次级后分别为710.02亿元和1842.52亿元。
除了出于风险的考虑，高企的融资成本也是开发商对信托融资“既爱又恨”的原因之一。根据用益信托工作室统计，2012年6月，房地产信托的平均预期率为10.04%。房地产信托率在去年9月创出本轮上涨的新高10.76%，此后半年，房地产信托率处于高位盘整的状态。
用益信托分析师徐颖风表示：“在货币政策放松、资金成本降低、率曲线下行的大环境下，房地产企业的融资成本依然维持在高位。”
一位做过多笔房地产信托业务的信托经理告诉《财经日报》记者：“开发商通过信托融资是‘饮鸩止渴’，不可持续，信托融资对于开发商来说只能解决一时资金之需，但是反过来看，房地产信托业务对信托公司来说可算得上是‘大蛋糕’。”
该信托经理指出，房地产信托的疲弱仅能从侧面反映出开发商融资的困境，综合来看，倒逼房企境外融资的因素是多重的，资本市场融资难、银行严控开发贷等。
根据央行数据可见，房产开发贷增速有所增加。《2012年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，6月末，房产开发贷款余额2.92万亿元，同比增长11.3%，增速比上季度末高0.3个百分点。但其中，保障房开发贷贡献较大，同期保障房开发贷余额4784亿元，同比增长62.7%，上半年增加869亿元，占同期房产开发贷款增量的49.7%。
从目前的政策层面来看，开发商的融资困境仍较为严峻。银监会主席尚福林在银监会年中会议上表示，下半年将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控。
此外，国务院督查组近日完成楼市调控落实情况督查工作，业内认为，随后将祭出调控新政。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
