京西楼市供不应求 豪宅需求将被持续激发
京华时报 作者：潘秀林 2012-08-31 07:44
[摘要] 作为传统楼盘的供应区域，北京海淀楼市的供需矛盾一直较为突出。今年前7月，海淀区商品住宅成交面积共35.8万平方米，而新增预售许可面积19万平方米，供不应求现象明显。业内人士认为，在京西楼市稀缺性日渐突出之下，豪宅的需求将被持续激发。
作为传统楼盘的供应区域，北京海淀楼市的供需矛盾一直较为突出。今年前7月，海淀区商品住宅成交面积共35.8万平方米，而新增预售许可面积19万平方米，供不应求现象明显。业内人士认为，在京西楼市稀缺性日渐突出之下，豪宅的需求将被持续激发。
楼市需求旺盛
根据统计数据显示，2012年的前7个月，海淀区商品住宅共实现成交3393套，成交面积35.8万平方米，而同一时间段内，该区域新增住宅供应仅有1679套，预售许可面积19万平方米，供需比近1：2，供需倒挂现象明显。
业内人士认为，海淀区自身的三大是造成该区域需求旺盛的最主要原因，一方面，自古北京就有“东富西贵”的说法，发展到现代更是形成了东边高档写字楼云集，白领精英荟萃；西边高等、军政机关林立的局面，而海淀区作为西部城区重点区域，其发展阶段较早，住宅区氛围较为浓厚，区域内居民黏性强。
另一方面，作为以资源见长的区域，海淀区内各类名校云集，自幼儿园到再到大学，这一独特的配套也吸引了全北京甚至的财富人群进驻。另外，不同于某些区域住宅与产业分离的发展模式，海淀区产业地产与住宅地产发展具有同步性，并且方向鲜明，截至目前该区域已形成以文化、信息和研发产业为主导的集群，产业的定位清晰与发展同步也给予了区域住宅市场发展极大的支撑。
新盘稀缺
数据显示，截至今年8月，海淀区商品住宅存量为5235套，按照7月单月726套的去化速度来计算的话，仅能支撑7个月的正常销售。从月度供应情况来看，今年以来该区域有3个月均为零供应，其他4个月当中仅有8个项目开盘销售，而近期准备入市的也仅有住总万科金域华府与海淀九号两个项目。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，这主要是由于区域开发较早，住宅用地已近开发完毕，使得其近年来海淀区的市场供应稀缺。根据亚豪机构统计显示，2011年海淀区仅有两宗住宅用地实现成交，规划建筑面积27.7万平方米，进入到2012年，前七个月仅有万柳地块一宗宅地实现成交。而8月8日北京市国土局新公布的2012年第二批拟供地计划当中，也并未出现海淀区的身影。
任启鑫认为，由此可以预见2012年全年海淀区土地成交仍会持续低迷。而需求的阶段性持续增长与市场供应的“萎靡断顿”，将使得该区域供需缺口不断增大。
大户型为主
从具体住宅存量来看，海淀区目前所剩不多的在售项目仍有一个共同的特性，即均为大户型甚至超大户型产品，例如橡树湾主打177平方米三居、192平方米四居，五矿万科·如园即将推出的楼王仅有290平方米平层四居，而钓鱼台七号院户型甚至达到1000平方米左右。
海淀区在售项目主要集中于三个板块，包括上清板块、中关村(社区网论坛商铺)板块以及长安街万寿路板块。而长安街万寿路板块，目前仅有钓鱼台七号院与国悦府项目在售，其中国悦府项目所面向的仅为金字塔阶层。
国悦府是海淀城区核心板块为数不多的项目之一，尽享海淀终身制资源。西三环大院机关林立、精英聚集，如今仍然是政要阶层的居所。国悦府周边商业配套丰富，酒店、商务会所、区域会馆、驻京办云集，而随着三环以内住宅供地计划的停止，该项目更是成为三环周边。占据如此优越的地理位置，产品定位，客群范畴几乎将刚需、改善型以及类一网打尽，入市之后对于整个区域以及周边竞品的冲击也不容小视。
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