各地推地显“诚意” 房企吸纳力存疑

中国证券报  作者：于萍  2012-09-07 06:45

[摘要] 上半年土地市场成交低迷。虽然进入二季度后，一些热点项目竞拍相对活跃，然而土地市场整体景气度依然不足，上市房企上半年的购地规模出现收缩。但7月以来，部分龙头房企加快了拿地节奏，并将目光更多投向了二三线城市。

上半年土地市场成交低迷。虽然进入二季度后，一些热点项目竞拍相对活跃，然而土地市场整体景气度依然不足，上市房企上半年的购地规模出现收缩。但7月以来，部分龙头房企加快了拿地节奏，并将目光更多投向了二三线城市。

统计显示，尽管同比有所下降，但一线房企土地储备仍能满足未来两到三年的开发需求。

万科上半年共新增开发项目13个，按权益计算的占地面积约69万平方米，对应的规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元/平方米。相比之下，公司去年上半年新增开发项目22个，权益占地面积约222万平方米，对应规划建筑面积约423万平方米，平均楼面地价约2823元/平方米。就此计算，万科上半年新增权益占地面积、规划建筑面积分别同比下降了68.92%、58.87%。

万科曾表示，6月末公司规划中项目按权益计算的建筑面积合计3435万平方米，基本可满足未来两到三年的开发需求。事实上，这一规模较去年同期下降了150万平方米。但7月以来万科在土地市场大举出手，最近两月斥资66.33亿元拿地。

保利地产上半年共新增7个房地产项目，新增建筑面积367.31万平方米，这两项数据分别同比下降了46.15%、19.45%。保利地产表示，6月末，公司拥有在建拟建项目154个，在建面积3036万平方米。而去年同期，公司共有在建拟建项目148个，占地面积3203万平方米，容积率建筑面积5808万平方米。

招商地产上半年则在土地市场上保持了相对稳健的增速。上半年招商地产在贵州毕节、北京、天津等地通过招拍挂及股权收购方式获取4块项目用地，权益面积99万平方米。而去年同期，招商地产在佛山、武汉、镇江等地新取得5个项目，权益面积84万平方米。

相比之下，金地集团上半年在土地市场上最为谨慎，公司上半年并未获取新的土地储备。直到8月23日，公司公告称，通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目。项目规划净用地面积6.14万平方米，规划容积率3.0，土地用途为居住商业，项目的土地成本为2.53亿元。

业内人士表示，虽然中报数据显示龙头房企上半年拿地较为谨慎，但从7月以来的情况看，大型房企高度关注土地市场的机会，拿地动作趋向频繁。

关注二三线城市

尽管随着部分城市住宅成交量的回升，热点项目出现相对活跃的竞拍，土地溢价成交情况有所增加，但土地市场整体景气度依然不足。一线房企主要拿地项目仍集中在二三线城市。从今年前八个月各地的推地情况看，二线城市的推地规模也有所上升。

保利地产表示，公司目前的土地储备基本可保障未来2-3年的发展需求，但土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及区域的储备严重不足。

招商地产也指出，未来将积极补充三四线城市为辅的项目资源，关注发展的新兴城市；把握城市更新和企业兼并收购的机会，争取以合理成本获取土地。

金地集团表示，将深耕现有城市，有选择性地拓展新城市、把握二三线城市土地机会。在区域发展上，公司将在国家区域发展战略的指引下，更加注重把握城市化发展快的区域。

业内人士认为，目前地方土地财政明显缩水，未来政府推出地块的意愿较高。房企在销售复苏后，拿地的“本钱”相对充裕，未来土地市场有望逐步复苏。万科也表示，未来土地供应力度将有所加大，资金实力较强的企业有可能获得更多的机会。

各地推地显“诚意”

除推地规模大以外，从这批土地供应质量上，不难看出地方政府的“诚意”。

根据北京市土地整理储备的信息，北京西城区月坛南街地块将于本月21日进行现场投标，该地块为北京二环内屈指可数的土地，稀缺程度不言而喻。

此外，位于北京朝阳区来广营的一宗居住用地已在本月入市，规划建筑面积接近12万平方米。顺义马坡镇则拿出一宗规划建筑面积接近50万平方米的政策性住房用地，其体量为近年来所罕见。

与北京类似的是，在近期启动供地热潮的其他城市，地块的身影同样多见。上海就推出黄浦区、杨浦区的多宗地块，新增供地质量明显高于去年同期。武汉则推出多宗“城中村”改造地块，区位同样明显。

上海的“诚意”还体现在价格上。其中，位于杨浦区的“五角场镇340街坊地块”，出让底价仅为8200元/平方米，仅相当于同区域成交土地楼面价的1/3左右。

此外，从去年下半年以来，地方政府的土地供应中，便已推出降低土地保证金比例、延长地价款缴纳时间等优惠措施。在本轮供地潮中，上述优惠虽未明文写入出让文件，但开发商在拿地中的优惠仍然常见。

土地财政是政府推出拿地优惠政策的主因。某在港上市房企相关负责人表示，当前地方政府推地的动力，要强过开发商拿地的意愿，“现在是土地市场的买方时代”。

“推地潮”的到来，临“断供”风险的土地市场，无疑是利好消息。根据国家统计局的数据，1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18982万平方米，同比下降24.3%，降幅比1-6月扩大4.4个百分点；土地成交价款3836亿元，下降16.9%，降幅扩大3.6个百分点。若未来土地交易旺盛，有望缓解“断供”压力。

房企吸纳力存疑

然而，在面对地块和优惠政策时，房企拿地意愿未必如预想的强烈。上述在港上市房企负责人向中国证券报记者表示，公司在拿地过程中，更看重土地的“性价比”，不会盲目去拿地块和高价地。

事实上，经过楼市调控的“洗礼”，房企在土地市场的抉择更加理性，自2011年以来，“”已甚少出现在市场中，且成色暗淡不少。今年年初，一些地方政府以低价推出大量土地，但房企甚少问津。分析人士认为，虽有资金链趋紧的因素，但也反应房企整体的谨慎态度。

上半年不少房企销售额有所增长，但由于低价销售的情况居多，导致房企的利润率明显下滑。不少还认为，这将造成企业在面临高价地时，拿地意愿和能力更加不足。

而在近期的新增供地中，多数土地的出让方式以“价高者得”的拍卖为主，甚少有土地采用考量综合能力的招标出让，这将在一定程度上推高土地的成交价款。以北京为例，在本月新增的31宗土地中，8宗采用招标出让，其余均为拍卖出让。

此外，在经历了此前几年的拿地热潮后，不少房企的库存量已经攀升至高位，对土地的“饥渴”程度并不明显。根据链家地产的统计，以今年上半年的销售面积估算，恒大、中海等18家标杆房企的土地储备，足够未来7年开发。其中，恒大、雅居乐、绿城、合生创展的土地消化周期分别为8.2年、10.4年、11.4年和29.7年。

在个别城市，土地储备规模也已远远超出市场需要。根据中指研究院的统计，自2009年以来的三年半时间里，大连、唐山、哈尔滨等城市的新增供地，需要15年以上的时间才能消化。高供应压力将在这些城市长期存在。

业内人士认为，受上述因素影响，未来土地市场虽能保持较好的成交势头，但“”出现的几率并不大，“”成色也面临不足。多数业内人士向中国证券报记者表示，由于上半年土地成交冷淡，今年一线城市以及部分热点城市恐难完成年初制定的土地供应计划。

中国房地产学会副会长陈国强表示，土地供应节奏骤变，并不能从根本上改变地方政府对“土地财政”的依赖，同时也难以迅速增加市场供应。他建议，应加快土地去库存步伐，并保持持续稳定的节奏，从而给市场带来稳定预期。

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