楼市调控在博弈中找平衡 企业薄利多销保增长

上海证券报  2012-10-30 07:28

[摘要] 随着国家调控思路的日渐清晰，房地产业格局也渐趋明朗：房企开始分化，龙头企业手中的资源进一步集中，“万保招金”等“白马股”还将继续攻城略地，通过“薄利多销”方式实现业绩增长。

随着国家调控思路的日渐清晰，房地产业格局也渐趋明朗：房企开始分化，龙头企业手中的资源进一步集中，“万保招金”等“白马股”还将继续攻城略地，通过“薄利多销”方式实现业绩增长。

先看政策面的环境。房地产调控政策向来是左右市场的要素。而从近期地方政策微调的动作可以进一步印证了一个判断，即房价与房地产市场都将稳定在一个波段内微幅摆动。

10月，一些地方政府在房地产政策制定方面屡有微妙动作。比如广州的“限售令”、西安的“限利令”和杭州的“限土地溢价令”。其中，广州的政策是：对珠江新城等城区个别异常高价的住宅项目，暂时采取适当的限制预售规模、控制交易节奏的措施，也就是说，高价房源限制成交。西安的具体做法是要求“全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右”，即公示销售价格，且利润空间不得高于10%。杭州则出台文件称，“对商品住宅地块，当土地价格的溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房的面积”。换句话说，土地价格不能涨得太离谱。

综观以上三个政策，我们可以看出明显的手段短期内控制价格的迹象。高价房只是控制过户，开发商可以照卖，购房者也可以买房，不过是人为拖后了登记备案的时间。也就是说，通过得手段把房价上涨时间点延后了。西安、杭州的政策均可以类推初衷和效果。这些短期到政策并未改变真实的市场供需结构，拿地热情高、房企敢提价，均源自市场预期引导下的需求高涨。地方政府显然没有从本质上调节供需，仅仅以手段做出了调控措施。

从地方对心态上来看，房地产调控可谓是“压是虚，推是实”。比如贵阳新政，包括购房、车号等。这一为消化楼市存量而做的政策努力，堪称“用心良苦”。相反，西安楼市的限利新政到目前仍停留在《通知》的大框架上，尚未出台可执行的细则。

应该说，未来房地产调控还将在不断博弈中寻找平衡，其主要原因是地方政府对房地产业有极大的依赖。

房价平稳运行过程中，房地产市场格局却在悄然变化。龙头房企将越来越强大，这一点从万科、保利、招商等龙卷风似地拿地动作中可见端倪。未来龙头企业在融资能力上的将成为抢占市场份额的筹码。相比之下，中小房企面临一定发展瓶颈。据了解，目前龙头国资房企融资成本在4%左右，不过10%左右，中小房企无论是银行贷款还是信托产品，融资成本多在15%至20%。另外，在市场利润率普遍下降的情况下，龙头房企大量采用合作开发方式，旨在大举拿地并占领未来市场资源，再通过薄利多销方式做大业绩。这一点，从近期保利等公司三季度报可以明显看出端倪。

相比之下，大量中小房企近期密集筹划转型，这一趋势或将长期持续。比如中茵股份、亿城股份等中小房地产企业纷纷尝试新的产业领域。“无论是涉矿、涉酒还是涉药，都是在融资和再融资一再受阻的情况下，企业为了长远生计，不得已而为之的体现。”上海证券一位房地产分析师称。

记者于兵兵

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