廣州樓市成交量價齊升 投資客占比增長
信息時報 2012-11-16 10:09
[摘要] 在年底和樓市“銀十”的雙重利好下，10月廣州二手樓市總體表現良好，看樓量、新收客量、交投量較上月均有較大回升。
在年底和樓市“銀十”的雙重利好下，10月廣州二手樓市總體表現良好，看樓量、新收客量、交投量較上月均有較大回升。據陽光家緣二手住宅網簽數據顯示，10月廣州二手住宅成交2378套，環比增約一成，同比增加五成以上；滿堂紅地產的成交數據顯示，10月份二手住宅的買賣宗數環比增長兩成多。合富置業的數據則顯示，10月份廣州首次置業的二手買家占比有所回落，投資客填補了這部分的空缺；成交均價為16993元/平方米，環比上漲0.8%，同比上漲2.5％。
記者調查
第四季度置業季打響頭炮
連續兩個月成交量下滑之後，廣州二手樓市在“銀十”實現反彈，為第四季度的置業旺季開了一個好頭。近日，信息時報記者走訪廣州各區的二手中介發現，受到一手盤熱銷提價的影響，二手樓市業主心態漸趨強硬，這讓不少持幣待購了兩個月以上的買家入市緊迫感增強，尤其是剛需型和投資型的買家近期明顯出手增多，而改善型買家則大部分仍維持觀望。合富置業統計還顯示，由於成交回暖和區一手新貨不足，10月廣州區部分板塊盤源與客戶的比達1∶7左右。業內人士分析，成交增長的重要原因是近幾個月調控實施以來積聚的剛需購房需求釋放、市場交投氣氛好轉，令買家對後市預期轉為看漲。
越秀：均價全市
陽光家緣二手住宅網簽的成交數據顯示，10月份二手住宅買賣均價的是越秀區，達22001元/平方米，環比上漲了1.2%。今年前十個月，越秀區有六個月的均價在兩萬以上，而去年全年僅有三個月達到這一水平。由此可見，越秀的二手住宅均價已經逐漸在兩萬關卡站穩腳跟。記者踩盤時發現，該區買家因擔心樓價再次上漲紛紛出手積極置業，其中北京路、東風東、淘金等主力板塊持續活躍。帶學位的電梯房特別受青睞，如東風廣場（樓盤資料），成交價逐月上升；業主心態較強，議價空間窄，放盤量亦減少。
荔灣：九成業主反價
10月份，荔灣區二手住宅成交量先降後升，中原數據成交均價為15232元/平方米，環比上月下降7%，一些關註一手的買家由於價格折扣不如預期回流至二手。改善型買家青睞的康王路板塊及中山八路板塊成交維持穩定，但首次置業居多的芳村板塊成交下滑。記者踩盤時發現，該區業主心態尤其強硬，九成有反價現象，但幅度不大，一般都在3%以內，放盤量相對穩定，但新放盤價大多高出市場價，顯示業主心態。買家方面，在同區“賣一買一”或從外圍回流的換房型買家明顯增多，由於對市場信息比較了解，資金相對充裕，有追價現象出現。
海珠：濱江東月成交量過200
10月份，海珠區二手住宅成交量上升超一成，中原成交均價為19393元/平方米，環比上升5%。自住為主的海珠西、江南大道南、赤崗、濱江東等板塊成交持續活躍。價位相對較低的赤崗板塊以首次置業買家為主，大部分成交的是兩房物業。業主心態一般，仍有議價空間，一般在5%左右。而一直都是廣州市江景豪宅集中地的濱江東板塊前10個月一直維持每月成交200套以上的的高走量。有中介行負責人透露，濱江東區域的江景、豪宅周圍配套成熟，只要業主出價合理，基本上只要一放盤，很快就成交。該板塊江景房（非一線）放價已經達到每平方米32000元，的高層一線江景房可開價近每平方米4萬元。即使是非望江的戶型，在較新的樓盤，如2008年的芭堤水岸，96平方米西南向的三房單位成交總價也超過210萬元。
天河：單價降成交更快手
根據陽光家緣二手網簽數據，天河區成交均價在9月首次突破每平方米2萬後，10月又回落至19888元/平方米。綜合數據反映該區東圃、後天河北板塊成交活躍，天河北、天河公園、石牌等板塊成交平淡。記者踩盤則發現，該區成交以剛需買家為主，業主反價不多，但議價空間窄，放盤量少，放盤價要比8、9月提高了一成左右，尤其是高質素物業。天河北某高檔樓盤130平方米的三房單位，8月叫價為360萬，9月漲到380萬，10月漲到400萬。而買家方面，近期剛需買家基本遇合適物業就會出手，尤其是120萬左右的小兩房單位，如附帶有學位，幾乎都能在放盤一周內成交。
番禺：成交量大升兩成
10月份，番禺區二手住宅成交量上升約兩成，漲幅；中原成交均價為13211元/平方米，環比上月下調5%。記者踩盤時發現，華南板塊的市場成交價明顯提升，7、8月份開價140萬的單位，現在要150萬。目前雅居樂花園價格1.3萬~1.6萬元/平方米，得益於周邊的萬達廣場（樓盤資料）、地鐵7號線等利好因素；祈福新村（樓盤資料） 由於全新一期“祈福名都（樓盤資料） ”項目高價熱銷的帶動，盤內二手樓價格小漲5％~8％。該區市場盤源比較充足，但放盤價偏高於市場價。買家方面，用於結婚的首次置業買家及換房型買家都比較多，但區內近期有不少價格較實惠的新貨推出，因此觀望氣氛較濃。
白雲花都：均價漲幅大成交不多
10月份廣州市二手均價上漲幅度前兩位的區域分別是花都區和白雲區。白雲區方面，10月份該區的二手住宅均價為13249元/平方米，環比上漲了8.6%。作為剛需族最為青睞的一個置業區域之一，白雲區10月成交的熱點樓盤主要有雲苑新村、澤德花園、景泰新村等，均價在1萬~1.3萬元/平方米左右。花都區的成交主要集中在新華鎮，10月的均價為6479元/平方米，環比上漲了16.7%，但仍只有六區樓價最為的黃埔區（12079元/平方米）的一半。由於一二手價差不大，花都目前的二手房交易不多，成交以10年樓齡以上的舊式小區為主。
個案分析
1 業主開價過高買家棄舊買新
從事媒體工作的劉女士在花都區金碧禦水山莊（樓盤資料） 租住了3年多，近日接到業主通知，她租的90平米三房單位已在中介行以55萬元的總價放盤。“住了這麽久，習慣了這裏的交通和配套，也對房子有感情了，去年我還自費1萬多元對房子進行了簡單的改造和裝修。”於是劉女士打算買下這套房，但她走訪市場發現，這套2003年的房子，市場價在50萬~52萬元之間，業主開的55萬元太高。“今年年初剛剛裝修完時，業主曾表示願意50萬轉賣給我，但我還想繼續觀望一下，就拖到了現在。”劉女士於是關註了花都的幾個一手樓盤，發現新華鎮的新房很多均價只有6000多元，“目前已看好一個60多萬元的全新三房單位，月底前應該能成交。”劉女士認為，花都目前一二手單價的差價不多，選擇一手更劃算。
2 老城區學位房再舊再貴也能
某投資公司總經理葉先生近幾年一直致力於投資老城區的學位房。“老城區的學位房是真正自住投資兩相宜的產品，再舊再貴也總有空間。”10月初葉先生在新河浦買了一套1977年的老式建築學位房，58平方米總價98萬元。“房子帶有培正學位，過幾年轉手賣出肯定還能再賺一筆。”當記者質疑五年後該房產樓齡將超過四十年，可能很難上市交易時，葉先生表示他咨詢過中介相關人士，一般情況只要有學位的需求，“高齡”房產成交一般都不是問題。至於該房產斑駁的黃泥外墻和每月不足1000元的放租價格，葉先生認為純粹投資應該只考慮房產，學位房買少見少，實在是“奇貨可居”。
專家觀點
一手熱銷提價帶旺二手成交
對於“銀十”廣州二手樓市的表現，滿堂紅集團研究部副經理肖文曉表示，10月一手樓市暢旺的成交氣氛很大程度上感染了二手樓市。從前線分行的情況來看，在一手樓盤熱銷提價的帶動下，二手樓業主的心態也越來越強硬，這讓不少一直在看樓的市民心變得焦急，入市的緊迫感隨之而來。滿堂紅的統計顯示，10月二手住宅買賣的議價空間已經下滑至-3.6%的年內新低，這一數值比今年2月份的-7.2%減少了一半，買賣雙方拉鋸的天平正漸漸向賣方傾斜。中大研究院副教授周松分析指出，二手與一手各有市場，有不同的人群購買，一手樓進駐會提高區域的價值，進而拉動該區二手樓的成交；今年下半年二手樓市投資型成交持續向好，明年會有一段時間延續該趨勢，但總體而言，剛需和改善型仍然會占主體。
【更多資訊】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
