合生创展杭州湾造城 圈地260万平或触高尔夫红线
第一财经日报 2012-11-30 07:28
[摘要] 合生创展（00754.HK，下称“合生”）在宁波慈溪260万平方米的“巨无霸”项目正在逐渐露出它高尔夫豪宅的“真面目”。2009年，全国楼市高歌猛进，合生在宁波慈溪的一个举动完全被淹没在各地此起彼伏的声浪之中，没有多少人留意到，这家特立独行的地产巨头在杭州湾新区布下的这局棋。
合生创展（00754.HK，下称“合生”）在宁波慈溪260万平方米的“巨无霸”项目正在逐渐露出它高尔夫豪宅的“真面目”。
2009年，楼市高歌猛进，合生在宁波慈溪的一个举动完全被淹没在各地此起彼伏的声浪之中，没有多少人留意到，这家特立独行的地产巨头在杭州湾新区布下的这局棋。
只是这3年时间里，合生并不太平，人事动荡，先后两任总裁辞职，销售不畅“资金紧绷”遭遇评级机构“亮红灯”，豪宅质量缺陷导致项目被地方政府叫停。
种种因素，给合生在杭州湾的造城运动蒙上阴影，而高尔夫的红线，也如同一枚“定时炸弹”悬于空中。如今，杭州湾大桥旁260万平方米的广阔土地上，大部分地块并未动工，虽风景依旧，前景却疑问重重。
圈地260万平方米造高尔夫别墅
整个杭州湾新区正处于初期开发的状态中，一些当地的大型企业在这两年刚刚搬迁进来，比如吉利汽车、方太电器等，道路显得空旷而荒凉。
合生在2009年拿下的这个项目，2010年9月已经开始动工。《财经日报》记者在杭州湾新区中兴一路看到，经过两年的建设，合生这个被命名为国际新城的项目一些别墅已经建好，还有许多区域用围墙拦了起来，能看到高高的脚手架和一些施工人员。
楼盘的销售人员对记者表示，这个楼盘的规划是先建好一些别墅，明年小高层项目也会开盘。据悉，项目现在能卖的就是联排别墅和双拼别墅，报价在1.3万元/平方米左右，销售的卖点是高尔夫别墅。据其介绍，项目的联排别墅面积大部分在300平方米左右，双拼别墅都不到500平方米。
国际新城是在2011年底开盘的，合生公司网站上的一则消息显示，到今年2月份，项目总共卖了6个亿。
但现在处于淡季。记者在售楼部看到现场较为冷清，罕有购房者身影。与处的另外一个大型楼盘情况相似，其小高层洋房报价在6500元/平方米。杭州湾新城，距离慈溪的繁华地段大约有半个的，慈溪目前房价是绿城正在销售的一个楼盘，每平方米不过10000元。
在整个慈溪，合生的楼盘堪称售价的豪宅，其价格所依托的主要来源于两方面，一是类别墅，二是高尔夫。
宁波杭州湾新区经济发展和审批局2011年2月的一份文件显示，合生国际新城的首期部分项目（0814#、0815#地块），由联排、双拼、沿街商铺等组成，联排、双拼地上建筑3层、地下1层。
而宁波杭州湾新区开发建设管理委员会的官网信息也显示：“合生杭州湾国际新城位于正在开发的服务业业态区10平方公里核心区内，将陆续建设超五星级酒店、体育公园、标准网球馆、游泳馆、别墅住宅以及一批高档配套项目，总建筑规模将达到250万平方米。”
记者在售楼处前看到一大片被围起来的土地上隐隐可见山坡湖水的轮廓。售楼处相关人士对记者表示，就是这块土地正准备打造成高尔夫球场。
售楼处现场的沙盘模型显示，高尔夫球场大概占据了整个项目1/3~1/4的面积。据其介绍，该项目最吸引人的就是高尔夫球项目，占地达到1250亩。“建好后就是宁波的高尔夫球场项目，是标准的18洞，练习场明年上半年就可以正式营业。”现场售楼人员如此介绍。
事实上，早于2004年国务院就下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，而国际新城的拿地时间是2009年。
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坐享土地红利
合生国际新城的土地，是合生在2009年的一次挂牌中一次性获得的。2009年7月30日，合生的全资子公司上海合生房地产开发有限公司，通过慈溪市公共资源交易公开的招标程序，出价13.6522亿元，竞投得36幅土地的使用权。这也是慈溪市国土资源局为出让这些土地而定出的底价，折合每平方米土地约891.95元。
当年的9月24日，合生发布公告称，合生的项目子公司宁波合生锦城房地产有限公司，与慈溪市国土资源局签订了34份土地出让合同；双方将于当年12月31日前签订剩下2份土地出让合同。
这36幅土地位于宁波慈溪市杭州湾新区西北部，可用作住宅、商业和酒店的用途。其中，商业及酒店用地的使用权期限为40年，住宅用地的使用权期限为70年。
项目于取得土地2年后开始首期销售，截至目前正好3年时间。对于项目进度，合生在其2011年年报中有初略描述：“2012年完工7.5万平方米，2013年完工25.7万平方米，2014年22.9万平方米，2015年及以后213万平方米。”
这意味着，从2009年至2014年的6年时间，庞大的项目仅完工约五分之一。
事实上，合生国际新城虽然地处杭州湾新区，却凭借高尔夫球场的规划将项目定位于豪宅。专注豪宅正是合生近年来的新定位。
在2012年的半年报中，合生特意强调了战略选择：“集团将力争为市场及消费者贡献更多高附加值的产品。”而在公司的一些楼盘广告中，也出现了“中国豪宅开发商”的描述。
事实上，公司也确实在一些豪宅项目中获得巨大。例如同样位于宁波镇海新区的另一项目合生国际城，其于2006年11月17日以7.2亿元获得土地（六幅地），总土地面积30万平方米，建筑面积55万平方米，折合楼面地价1309元/平方米。获得土地近6年时间后，开发的产品售价达14000元/平方米，属于同等区域内售价的豪宅，土地成本仅占售价的9%。
值得提及的是，如同杭州湾的项目一样，镇海合生国际城在获得土地6年之后也只开发了部分，绝大部分土地权益依然在合生名下，不断享受土地。合生2011年年报显示，宁波合生国际城项目已完工仅69平方米，计划于2012年完工部分为18.76万平方米，2015年及以后计划完工20.98万平方米，截至2011年底的总土地储备约39.75万平方米。
豪宅诚信危机待解
公开信息显示，合生创展已经越来越明确地转型为豪宅开发商，但是，这一战略定位却不断暴露出公司在项目管理中的不足。
今年9月底，宁波镇海合生国际城爆发了的“停止预售”事件。据悉，宁波镇海区建设交通局于9月14日向宁波合生创展房地产有限公司发出通知，要求企业对合生国际城项目的E、F区剩余房源停止预售，对未售房源进行分户排查，及时整改，整改完后按要求由预售转为现售。
对于合生国际城已经暴露出来的质量问题，镇海区建设交通局采取了以下几项措施：一是要求相关施工单位、监理单位限期改正，视改正情况进一步作出立案查处的处罚决定；二是对承担合生国际城施工任务的中建四局、浙江泰舜两家施工企业呈报市住建委给予取消进甬备案资格、两年内不得在甬建筑市场承接新业务的处理决定；三是将合生公司列入房地产市场不良行为记录名单并公示；四是关于延期交付引起的赔偿问题，督促开发商制定合理赔偿方案。
有知情人士对记者称，由于管理以及资金等方面的原因，今年以来的合生创展问题颇多，集中体现在施工单位工程款给付不足、大面积延期交楼、销售不畅、管理人员流失、资金链紧绷等。
宁波市政府部门发出上述“停售通知”的原因，也涉及工程款纠纷、工资纠纷、房屋质量纠纷等，而导致问题最终爆发的是质量问题。
资料显示，合生国际城以14000元/平方米（包含精装修）的价格在镇海新区雄踞房价榜首，万科城则以13000元/平方米的价格屈居季军。由此可见，合生国际城在镇海区已经算得上最为的房产项目。但在今年6月30日原定交房的日子，多位花了14000元/平方米高价购买了精装修住宅的业主却发现房屋漏水以及墙体开裂等质量隐患，连门套、门框、窗套等材料都存在甲醛超标，被冠以“毒门框”之称。
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