合作建房将释放“鲶鱼效应”

中国建设报·中国住房  2013-01-23 15:18

[摘要] 1月17日，上海土地市场拍出临港新城3幅地块，其中一地块由上海合筑房地产有限公司摘得。据透露，该地块将按照“集智建房”的模式进行开发。而这种模式，正是合作建房模式的典型代表。

1月17日，上海土地市场拍出临港新城3幅地块，其中一地块由上海合筑房地产有限公司摘得。据透露，该地块将按照“集智建房”的模式进行开发。而这种模式，正是合作建房模式的典型代表。

合作建房，即购房者参与房地产开发的出资与方案筹划、地块选购、房屋设计与施工以及验收入住等过程。购房者自己建自己的房子，使其真正成为开发项目的股东。只不过这种的回报不是现金，而是房子。

从2004年联想工程师于凌罡首次提出个人合作建房理念，到2006年温州商人赵智强开发“理想佳苑”，以及今天上海市场的探索，都表明各地对此模式的尝试颇多。当然，关于这一模式的试验，多以搁浅或流产的命运告终。

合作建房并非新鲜事，今天之所以再度成为热议的话题，是因为其正给此刻沉闷的房地产市场注入了活力与改革精神，而这正是传统僵硬的开发模式所欠缺的。

首先，该模式提倡客户前置，将客户的需求放在开发活动之前。传统的商品房开发，都是开发商自行设计与建造，而后以预售的方式将产品推向市场。整个过程中，开发商掌握了开发权与定价权。由于不动产的属性，购房者在产品的选择面上并不大。纵有诸多不满，也只能任由听命。

合作开发，集购房者“资本、智力、知识”为一体。从设计、建设到完工，开发商都将主动倾听购房者的意见。利害关系的存在，也使购房者会主动监督项目与财务的运营全程。量身定制，又能确保产品在保质量的前提下吻合购房者的个性化需求，使其真正成为房子的主人。

其次，公开透明原则贯穿整个开发过程。传统的商品房开发过程，就像一个黑匣子，让人难以捉摸价格等形成过程。正是这种不透明性，对于目前开发商经营有多少暴利，众说纷纭。这也形成了“消费者一就抱怨，开发商一就哭穷”的怪异现象。

合作开发，秉着“多方共管，公开透明”的原则而运行。购房者主动参与项目运营，实现了对整个项目进度及风险的掌握。而资金将由专业的银行或信托公司进行管理，通过定期公布财务状况的方式，实现财务状况公开透明。业主不再有“被宰”的感觉，从而热捧这一模式。

最后，该模式通过压缩开发环节，有利于成本控制及房价下降。传统的商品房开发过程，涉及环节之多，同时又与各类繁冗审批相关联，因此无形中增加了各种税费等成本。而这些成本又通过房价，转嫁给了购房者。

合作建房，基于客户前置、公开透明的开发特点，剔除了原有的开发利润，同时省掉了广告、公关等环节。在扣除3%的管理费用后，房价将有30%至40%的下降幅度。购房者将不再面对高房价望洋兴叹，而是能直接获得物美价廉的商品房。

合作建房这三种天然，给目前房地产开发市场释放了“鲶鱼效应”。在过于平静的池水中，沙丁鱼安逸于现状，反而容易因为缺氧而丧生。而往池水中投入一条鲶鱼，沙丁鱼由于担心被吃，反而会加速游动。这无形中会增加这潭池水的活力，并使沙丁鱼的存活率提高。

合作建房，本意是通过社会资源这一力量来解决“夹心层”购房者的住房问题。但由于该模式的，暴露了传统房地产开发的弊病，从而间接地产生了“鲶鱼效应”。这一效应，促使原有开发商在生存危机下，放弃以垄断供应模式获取安逸生存状态的方式，并刺激其在开发模式上加大创新，以客户需求为先，加大成本控制，并以更公开更透明的方式涉足开发。

在楼市持续调控及城镇化趋势加强的背景下，合作建房模式的引入，不断开辟了微利地产的新局面。表面上看，这会损害部分开发商及相关部门的既得利益，但仔细深究，市场多元供应模式及市场化趋势将进一步强化，社会稳定因素也将增加，因此长远将大于短期损失。

尽管合作建房模式仍处于摸着石头过河的阶段，但正是这条鲶鱼，为市场多元化的力量培育带来了新的思索与动力，我们仍应理直气壮地为它鼓掌。