开发商违规开发商业用地 "假"别墅最贵400万元
中国江苏网 作者：调查 2013-02-01 09:55
[摘要] 2月1日讯南京六合金牛湖是国家3A级的自然风景区，也是2014年南京青奥会水上运动项目的赛场所在地，不但风景优美，更可谓是“寸土寸金”。最近，一些南京市民向媒体反映：他们接到宣传广告说，在金牛湖风景区的大门口正在出售一批刚刚建成的“湖景别墅”。
2月1日，南京六合金牛湖是国家3A级的自然风景区，也是2014年南京青奥会水上运动项目的赛场所在地，不但风景优美，更可谓是“”。一些南京民向媒体反映：他们接到宣传广告说，在金牛湖风景区的大门口正在出售一批刚刚建成的“湖景别墅”。
他们慕名前往却发现这所谓的别墅是“假”的。这里的土地性质是商业金融用地，而这些“别墅”的产权也只有40年。据了解，国家2003年就出台了停止别墅用地的政策,这里为何现在还在建造“湖景别墅”公开出售呢？记者日前前往当地进行调查。
记者调查
商业金融地块上建起了“湖景别墅”
1月26日中午，记者来到了六合区金牛湖风景区。只见在景区正大门前约100米的地方，一排门面房已经建设完毕，在这排门面房的后方，果真是一个与风景区相连接的名叫“御景湾[消息价格户型点评]”的高档别墅小区，共有15幢楼。记者走进观察发现，小区里的基础建设已经基本完毕，不少工人在进行种植绿化、铺设管线的后续施工。
在位于小区门口的售楼处上方有一块LED电子大屏幕，此时屏幕上正在滚动播放销售广告：“真山真水，十五席法式湖景别墅，仅剩2幢，欲购从速。”记者随后以买房为名找到了一位售楼工作人员。对方介绍说，这里是一个“纯别墅的商业项目”。记者奇怪这个称呼怎么有些自相矛盾？售楼人员倒是直言不讳，说他们是在“打擦边球”：“你们来买别墅的经济条件肯定好，家里肯定都有好几套房子了，如果我们挂的是住宅的项目，你们也买不了。”
记者询问该别墅楼盘销售状况如何。售楼小姐指着展厅里的一块广告牌说，牌子上标注红色字迹的房子就是已经卖掉了，现在剩下的别墅不多了。“有人买了当住家的，大部分都是买了周末过来度假。”据介绍，这里的别墅楼盘单套建筑面积的也在277平米，的有295平米，价格都在300万以上，最贵的达到400多万。
金牛湖风景区成了小区“后花园”
记者随后在售楼处对外张贴的《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》上面看到，这一别墅小区地块的土地性质为商业金融用地。现在怎么盖起别墅了呢？售楼小姐坦言，如今国家禁止供应别墅用地，因此开发商只能打擦边球，以商业发展的用途来拿地，对外宣传盖的是“房”，但最后却当作别墅住宅来卖：“这块地是风景区的，建不了住宅，只能作商业的，产权只有40年。”
随后表示有意购房，售楼小姐带着记者在该别墅小区内转了一圈，并向记者介绍起这片小区在未来的，其中吸引力的莫过于业主可以从小区里直接进入金牛湖风景区。只见该小区内建了一条通道，“突破”风景区的围栏可以进入景区内部。“风景区是封闭的，但是你们业主可以直接进去的。”看来，国家3A级的金牛湖风景区竟成了该别墅小区的“后花园”。
那么，这处在“商业金融地块上”建起的别墅和正规的别墅有何区别呢？据地产业内人士介绍，由于是商业地块，购房人在办理房产证的时候缴纳的税费要比普通住房高出一大块。今后入住，缴纳的水电气等费用也是按照商用的收费标准来的，要比正常住家高出不少。但这些，售楼人员并没有向记者讲明，在该楼盘的宣传广告资料上也没有只言片语提及。
金牛湖街道办
该项目手续齐全，管不了这事
售楼人员也承认，“御景湾[消息价格户型点评]”项目和国家的政策有些冲突，所以才打“擦边球”。那么这件事谁来查处呢？记者随后来到该楼盘所在的六合区政府金牛湖街道办事处了解情况。街道一位分管宣传的负责人表示，“御景湾”项目土地、建设手续齐全，他们“管不了”这件事。记者要求采访街道分管土地、城建工作的领导，在大约等了半个后，记者见到的却是“御景湾”的开发商负责人。
开发商负责人理直气壮地向记者表示他们是六合当地的一家房地产公司，“御景湾”项目当初是按照“用房”申报拿地的，现在也是以“用房”来卖的，他们只是卖“房子”，不是卖“别墅”，所以没有问题。
售楼处里摆放的宣传展示资料、门口的LED广告牌，以及该楼盘的宣传广告单上都说的这里是“别墅”，为何现在却又回避“别墅”两字，只说是卖“房子”呢？开发商表示，该项目虽然是房，但“相当于别墅”，宣传说是“别墅”也只是一种宣传技巧，是在“打擦边球”，目的是为了吸引人前来购买。开发商还表示，他们只管卖房，至于购房人买了房子之后是还是住人他们管不了。“难道门面房就不能住人了吗？这个就是打一个擦边球！”
六合区规划局
开发商是打擦边球，只有建别墅才能盈利
职能部门又是如何看待此事的呢？1月29日，记者以购房人的名义前往六合区规划局咨询。
规划局工作人员向记者表示，开发商“是打了一个擦边球”，以商业的名义拿地却盖别墅对私人业主出售也是出于盈利的考虑。“拿了地之后开发商肯定要建别墅卖，这样才能盈利！”
国家早就已经停止对于别墅用地的供应，这家开发商现在却搭建别墅，如果自己买房今后会不会有啥麻烦。规划局工作人员表示，针对别墅，国家确实是明令禁止批地的。但从规划部门的角度看来，通过招拍挂拿地，两证齐全的项目就是没有问题的，所以记者买房也不会有啥麻烦。
记者又询问规划局，“御景湾”项目的规划手续是否齐全。工作人员表示，这个项目当初是由原六合区住建局村政科批的，这个单位现在不在了，相关工作也已经移交出去。具体情况他们现在不清楚，记者如果真的想咨询了解，还是要去找金牛湖街道才行。
记者吐槽：自己如果花300多万买了个不是别墅、手续可能也有问题的房子，岂不是很亏？规划局的工作人员“安慰”记者说：“这个肯定就是别墅”，叫记者放心。
记者追问
商业用地竟开发成别墅，谁来管谁来罚？！
北京康达律师事务所的赵恒翼律师认为，国家规定的土地用途是不能人为随意变更的。商业金融用地必须作为商业开发的用途，比如建造商场、门面房之类的，而“御景湾”项目的开发商却将商业金融用地开发成别墅，显然是违反国家相关规定的。
赵恒翼律师表示，即便这处别墅小区具备相关审批手续，但是由于在销售过程中改变了土地使用性质，变相出售别墅，因此，相关职能部门，以及当地政府应当有义务对此进行和查处。“作为政府职能部门，明知开发商在打擦边球，就应当深入实地，从开发商的土地出让的材料以及出售别墅的事实入手，进行综合调查，如果确定开发商是在违规改变土地使用用途，就应当给予处罚。”
律师的观点十分明确，但记者仍要追问的是，违规改变土地用途，究竟谁来管谁来罚？
据一位房地产界人士介绍，2003年2月，国土资源部便出台紧急通知，首次明确提出“停止别墅类用地的土地供应”；2006年5月31日，国土资源部再次下发紧急通知，重申一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理；当年，国土资源部、国家发改委还发布实施了新的限制用地项目和禁止用地项目目录。别墅项目被列入《禁止用地目录》，而住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目都被列入《限制用地目录》当中。“御景湾”项目的单套建筑面积将近300平方米，已超过国家规定的2倍多，涉嫌违规。
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