北京别墅市场连续两月"零供应"迎来传统低点

亚豪机构  2013-03-21 16:25

[摘要] 根据亚豪机构统计数据显示，2月北京别墅产品共实现成交100套，成交面积3.25万平方米，环比上月分别减少56.3%、56.4%，虽然环比出现下滑，但是相比去年同期却分别有88.7%、67.5%的上涨幅度。与此同时，2月份实现成交的别墅项目个数为37个，相比上月减少了21个，北京别墅市场进入真正的传统销售淡季。

根据亚豪机构统计数据显示，2月北京别墅产品共实现成交100套，成交面积3.25万平方米，环比上月分别减少56.3%、56.4%，虽然环比出现下滑，但是相比去年同期却分别有88.7%、67.5%的上涨幅度。与此同时，2月份实现成交的别墅项目个数为37个，相比上月减少了21个，北京别墅市场进入真正的传统销售淡季。

今年的2月份是传统节日春节的所在月份，这一月份是楼市传统“休眠期”，别墅市场也不例外。亚豪机构副总经理高姗分析认为，除去传统因素外，2月别墅市场成交下滑还有另外两方面的原因，一方面近期市场主体均预期将会有新政策出台，因此纷纷放缓了购置需求；另一方面北京别墅市场已连续两月没有楼盘入市情况，供应的“断顿”也使得市场成交出现较大幅度的下滑。但是从同比情况来看，2月别墅市场虽然出现成交下滑但是相比调控的中期仍然处于高位水平，这说明别墅市场与整体市场一样，在经历了调控之后一段时间的下行之后，随着整体市场的盘整已经进入“触底反弹”之后的上行阶段。

从供应情况来看，2013年的前两个月北京别墅市场连续两个月“零供应”，而即便在调控深水期的阶段，这一现象也从未出现。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，别墅市场供应短缺，一方面是由于季节因素，冬季的景观环境、气候条件均不利于别墅项目展其所长，因此向来是别墅推盘的“冷淡期”，再加上春节月份客户认购积极性不高，因此别墅项目均选择避开这一时间段进行开盘销售，避免出现“开盘遇冷”的现象；而另一方面从更深层次的原因来看，由于“限墅令”的制约以及容积率的管控，北京市2011-2012两年间出让的住宅用地中容积率低于1.2的仅有5宗。后续供应的不足使得在售别墅项目的销售节奏普遍放缓，甚至出现了连续两月的零供应。从未来市场供需走势来看，根据亚豪机构数据统计，3月别墅市场将开始恢复供应，但仍仅有两个项目有入市计划，供需不足的状态将在较长一段时间内主导别墅市场，由此引发的必然是价格的不断攀升。

从供应结构来看，受到容积率的限制，未来纯别墅项目供应将逐渐减少，直至最终消失，取而代之的是别墅与花园洋房并存的“混合型居住社区”，而且在这其中独栋别墅的存量与新增量也将不断减少，联排与叠拼等类型产品逐渐占据市场主导。从近期别墅区范畴内成交的朝阳孙河几宗土地即可看出，其中两宗容积率为1.1，另外两宗则为1.4，这一水平的容积率均不能支撑纯独栋别墅社区的开发，尤其是后者，1.4的容积率仅能支撑多数花园洋房+少量联排或叠拼的类别墅产品开发。

低端市场“大行其道”，大兴区域“再拔头筹”

根据亚豪机构数据统计显示，2月份北京别墅市场成交均价为20390元/平方米，环比上月出现大幅下跌，跌幅为25%。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，2月份别墅市场价格的下滑为结构性的调整。从2月份成交价格特征中可以看出，单价在20000元/平方米以内别墅产品成交占比出现大幅上升，由上月的46%上升至60%，与此同时单价30000-40000元/平方米以及40000元/平方米以上的产品成交均出现占比大幅下滑，分别下滑11个百分点与5个百分点。从成交总价特征也可以看出，2月份总价200万元以内的产品成交出现明显的占比上升，从12%上升至16%。另外从成交情况也可以看出，前两位的套均总价都在400万以内，而首位的富力童话时光更是低至261万元/套。

另外近期别墅市场还出现另外一个特征，即大兴城南别墅区连续两月“拔得头筹”成为市场低迷期的成交主力。2月份大兴区共实现别墅成交40套，占据全部成交的比重为40%，在延续1月为成交量的区域外，占比有上升了近15个百分点。而在前20的项目当中有6个位于大兴区。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，在别墅市场低迷期大兴区成交能够凸显，主要由于两个方面的原因，一方面区域内别墅产品售价相对较低，以富力童话时光为例，套均仅261万元，这一价格仅能购买城区一套超小户型，因此吸引了大量改善性以及有“别墅居住梦”的中端客群的购买；另一方面，大兴第二机场虽然尚未确定开工时间，但前期准备工作已经在进行当中，这一利好对于区域价值将会产生极大支撑，而相应的道路等基础设施建设的跟上，也将直接提升南城别墅区的基础品质。近期价格的低廉与长期预期的良好使得该区域成为淡市中成交的支撑。

但是从另外一个方面来看，这一现象也折射出南城别墅区与北部别墅区的差距所在，由于去年市场供应一直处于不足的状态，因此北部别墅区的经济型类别墅产品一经面市，基本上在当月或是次月就会售罄，而南城别墅区的项目销售周期则普遍相对偏长。