新“国五条”出台 衡阳二手房交易激增
衡阳日报 2013-03-26 08:43
[摘要] 20%这个数字，触动了不少人的神经，已迅速波及不少省市的二手房交易市场，衡阳房地产交易大厅的工作量也迅速攀升。每天到房产交易中心进行交易的市民由原来的不足十户增加到上百户，可谓是人气爆棚。
新“国五条”，是指今年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。3月1日，国务院又发布楼市调控细则，其中“进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率；个人售房严格按照转让所得20%征税”等条款尤为引人关注。20%这个数字，触动了不少人的神经，已迅速波及不少省市的二手房交易市场，衡阳房地产交易大厅的工作量也迅速攀升。每天到房产交易中心进行交易的市民由原来的不足十户增加到上百户，可谓是人气爆棚。
二手房过户量激增
3月19日上午，尽管下着大雨，市房屋产权交易服务中心还是人潮涌动，每个窗口前都挤满了前来办手续的市民，一楼大厅的等候区也是座无虚席，一排排桌椅前都有人在填表。市房屋产权交易服务中心有关负责人告诉记者，这还不算最热闹，前几天天气好的时候，排队都排到门口去了。平时一天一般只有十来户办理二手房交易过户的，3月1日之后前来咨询、办理交易手续的几乎每天都达到了上百户。
“以前房子卖出去没办证的，‘新政’出台后怕多交税，都来办证；还有一些是父母、兄弟姊妹赠送的未过户房子，现在也都急于过户；卖房子的人，有多套住房的，都急于脱手，买房子的人，因害怕将来税费会转嫁到自己头上来，也不再挑拣，买卖双方都有一定的让步，所以近日二手房交易成交量变大，来办理过户手续的明显增多了。”市房屋产权交易服务中心有关负责人告诉记者。为了减少市民排队等候时间，房产局对每个窗口都增派了工作人员，中午加班加点，并把以前分散的查档、缴费、盖章等窗口都集中到一楼来，实行“一条龙”服务。
市房地产产权监理处副处长王雨平称，衡阳将成立专门的二手房交易办网签中心，现在正紧锣密鼓地进行软件开发，同银行签约，估计下月开始实行。届时，所有的二手房交易手续将集中在一处办理，不再在分设在四个区的房屋产权管理所。他坦言，相比较各地，衡阳人的心态相对平和淡定，暂未出现“踏破门槛”的情形，尽管市场出现了一些小波动，仍在情理之中。一些原来看中房源的购房者，都在“抢闸”办理过户手续；还有一部分正在看房的，或没看好房源的，则产生了观望心理。
“新政”落实可能尚需时日
与衡阳房产局近日的繁忙相比，衡阳地税局也同样忙个不停。记者从市地税局了解到，3月1日至15日，系统显示全市已办结二手房转让业务862笔，入库地方各税1279.21万元，其中个人所得税417.91万元，预计3月份市地税局房屋转让个人所得税超过600万元，而去年同期入库216万元，同比增长达180%。市地税局所得税科科长李金吉告诉记者，连日来各地税分局都开通了“绿色通道”，一楼大厅的所有窗口都在集中办理二手房交易税手续。
那么，二手房过户需要交纳那些税负？记者了解到，目前需要交纳的税收主要有三大类：
一、营业税及附加费、基金（如城建税、教育费附加、水利建设基金等，综合税率5.66%）：满5年的普通住宅免征营业税，非普通住宅（如门面、面积超过144平方的住宅）按差额征收；未满5年按全额征收。
二、个人所得税：对个人转让自用5年以上（含5年）并且是家庭生活住房取得的所得，免征个人所得税；非住房，城区征收个人所得税3%，县区2.5%。
三、契税：非住房征收4%的契税；住房居住面积在90平方以上（含90平方）至144平方以下，按2%优惠税率征收契税，居住面积90平方米以下，按1%征收契税。
李金吉称，二手房交易一般有两种方法征收个人所得税，一种为核定征收，按房产出让总价１％—3%；另一种为据实征收，按房产交易所得额的２０％。这个所得，并不是简单的拿房产出让价格减去房产购入价格就可以了，而是还要减去装修、贷款利息、缴税、办证等各种税费。李金吉分析，并不是每套二手房都有购买时的发票，不论是房产原值，还是装修费、贷款利息等，都很难准确划分，计算出盈利差价。同时，社会上“阴阳合同”等现象也十分普遍，这些都给“新政”的执行带来了相当大的压力，因此，二手房交易如都据实征收具体实施可能还需一定时日。
银行二套房贷款收紧
新“国五条”亦将对银行业务产生深刻影响，房贷尤其是二套房贷业务成为不少银行收缩的领域。记者从我市各股份制银行了解到，他们办理二套房贷业务并不多。而我市四大国有银行（工、农、中、建）中，除工商银行暂未办理二套房业务外，其他三家银行工作人员均表示，目前尚未接到二套房贷政策调整的通知。
一旦二套房贷款政策细则出台，那么对正在申请贷款的客户，会如何处理呢？“一般是以贷款审批完成或是下款作为标准，如果只是递交材料，还没有审批完，那么未来只能按新政策执行。”一位银行工作人员称。
建设银行衡阳市分行个人贷款中心负责人介绍，该行发放的二手房贷款并不多，每年大概不到100笔，而一手房贷款一般有3000—4000笔。目前该行房贷政策并没有明显变化，在原来差别化利率政策的基础上，可能进一步提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。言及新“国五条”出台后我市二手房交易的火爆，他建议，市民不必急于交易，多进行相关专业性的咨询，看准情况再动手也不迟。如果现在急需房住，可以把已看准的房产购下，而如果是远期需求，则可观望一段时日，相机而动。
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