美国经纪人告诉你如何在纽约买公寓
房天下美国网搜集整理 2013-04-12 14:17
买房是一个人一生中的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽可能多地了解买房知识是必要的。下面让美国经纪人带您详细了解在美国买房的知识，让您少走弯路。
我们将从买房前的准备工作，购买流程和买卖手续费三个方面跟您一一阐述。
买房前的准备工作
1 估测您的预算——了解你可接受的首付和月开销（包括日常支出，房产税(real estate taxes) ，月供(monthly mortgage payment) ，设施费，停车费等费用）
2 获得贷款预审批准书（pre-approval )
3 为自己选好精通纽约房产的律师
4 将下列因素在您心中的重要程度排序——空间，取光，视野和建筑设施等
5 考虑好搬家的时间轴
6 调查不同社区以更准确的了解自己所需
7 在所选社区中调查周边学校情况
8 在所选社区中评估交通是否便捷
9 根据自己所需评估建筑设施和小区规则（包括洗衣烘干机，室内健身房，宠物规则和贮藏设备等）
10 与经纪人密切配合共同搜集贷款申请的材料
11 一旦选中公寓，同经纪人或者律师检查一下财务状况
购买流程
1 获得贷款预审批准书，一般需要用时1-2天
购买之前要清楚自己可以支付的开销。共管公寓(condos)至少需付首付10%，共同产权公寓(co-ops)一般需要25%或者以上。然而每座公寓都有些许不同。曼哈顿的建筑15%是共管公寓（condos），其余的85%是共同产权公寓(co-ops)。
2 找到目标公寓：一般需用时一周到两个月
根据您的标准不同，您搜房网所需时间也不一。平均下来每个人在决定买房前会看20-25间公寓。精通互联网的买家看房前会做足功课，这也为他们节省不少时间。他们在买房前平均只需看4-5间公寓。
3 公寓的交涉：一般需要1-7天
关于公寓的一切都可以商量。可以问问有关评估，固定设施，窗户更换，空调，地毯，地板，窗帘， 器具，壁炉，烘干机等。公寓转手应焕然一新。
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4 签订合同：一般需要2-7天
总的来说，在纽约房地产交易过程中，律师代表买方或卖方。卖方的律师为买方律师起草合同，买方律师要尽职阅读公寓的财务条款等信息。买方签订和跟进合同，并交纳10%的定金(deposit)；卖方执行该合同。
不可预见费：筹资(financing)，贷款批准，截止日期（我们的买卖手续费与公寓类型是共管公寓（condos）或共同产权公寓(co-ops)相关）合同签订越快越好。只有买卖双方都签订合同才具约束力。
5 申请贷款：从贷款人那里获得授信承诺函 (Commitment Letter)( Commitment Letter )，一般需要1-3周。
贷款申请必须有执行合同才能生效。如果您想购房，需要贷款人的授信承诺函 (Commitment Letter)。这些信函是完成申请的最后一道文件。
6 完成信息包(Board Package)或者共管公寓申请表(Condoium Application )：一般需用时1-2周
购买共同产权公寓(co-ops)需要在成交前获得委员会批准。共管公寓（condos）需要在成交前，让潜在顾客完成信息数据包。为审查潜在顾客，共同产权公寓(co-ops)的委员会主任需要在信息包里获得大量的资料。大部分委员会需要以下信息：有证明文件的财产（净资产）公开，以往雇佣情况，目前薪水，个人或企业介绍信，过去三年的纳税申报表，过去信贷情况等。如果买方不想提供以上信息，那他（她）只能购买共管公寓（condos）。
合同执行之后，潜在顾客拿到信息栏包和公寓申请表填写，如果没有筹资(financing)，需要花费2-4周收集委员会公寓申请所需的资料。
7 提交信息包(Board Package)或共管公寓申请表(Condoium Application )以供经理人审查：一般需用时1-4周
买方的房地产中介完成信息包(Board Package)后，将此送达房屋经理人手中。房屋经理人将仔细检阅以确保其完整性。之后信息栏包将被送达共同产权公寓(co-ops)委员会主任手里。委员会查阅之后将决定是否需要会见潜在客户。
8 会见共同产权公寓委员会：需用时30-60
共同产权公寓(co-ops)委员会会面一般一月一次，八月份通常不举行会面。委员会之间有差别，但是一般委员会会面定于工作日的晚上。尽管委员会会面是司空见惯的事，但并不意味着你会获得批准。
9 从委员会获得批准：一般需用时1-7天
委员会会面之后，经理人一般会告知卖方的经纪此潜在顾客是否通过了批准。
10 约定成交(closing)日期：一般需要用时1-2周
委员会批准后经理人设定成交时间，买卖双方律师于合适的日期时间协调双方银行成交公寓。
总得来说，从敲定公寓开始算起到公寓成交大概需要1-4个月。
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买卖手续费
共同产权公寓买方
共管公寓和联排别墅购买者
调整
所有手续费都有浮动
注意：从主办方购买共管公寓，买方应该付给纽约市和纽约州证券交易税和主办方的律师费。
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