十年调控迷局之越调越涨的"宇宙"项目样本
安家 2013-04-22 16:41
[摘要] 日前，链家地产在北京海淀区五道口华清嘉园推出一套“10万元/平方米”的二手房，随着相关信息在微博上的传播，其惊人的价格引发舆论一片哗然，甚至有网友调侃道：“这样的价格大概只有‘宇宙’的地段才能与之匹配。”
日前，链家地产在北京海淀区五道口华清嘉园(小区网论坛)推出一套“10万元/平方米”的二手房，随着相关信息在微博上的传播，其惊人的价格引发舆论一片哗然，甚至有网友调侃道：“这样的价格大概只有‘宇宙’的地段才能与之匹配。”
“宇宙”五道口
五道口位于北京市城区西北部，区划上隶属海淀区，一般指西到蓝旗营，东到，北到，南到的区域。
区域内有、、、、中国农业大学、、、、中国石油学院、等众多高等。在众多高校的环绕和熏陶之下，大量年轻人为这一区域带来了浓烈的青春气息和学术气氛。
2003年，随着经停五道口的城铁13号线的通车，原本就颇具人气的五道口更是趋于兴旺发达。同时，由于这里享誉中外的中关村，在近年来中国知识经济飞速发展的引领下，区域内商业氛围也急速浓厚，同时吸引了大量收入丰厚的新兴财智中产阶级在此工作和选择生活居所。
不仅如此，，由于有上百个国家的留学生在五道口内聚集生活，是日韩等国家留学生的活跃，还为该区域引入了鲜明的时尚潮流文化的特点。广为人知的五道口服装批发市场，酒吧、咖啡店、商场、书店、餐馆云集。独特的风情让不少“城里人”都艳羡起“五道口式生活”。
如今，五道口已经成为北京的一个品牌和标志。鉴于其鲜明的区域文化特点和号召力，五道口甚至获得了“宇宙”的美名。
近期成为舆论漩涡的华清嘉园，正是位于这个“宇宙”内的典型楼盘。或许，正是在合适的时间和地点，华清嘉园注定会乘上中国房地产市场一日千里的东风，最终卖出“宇宙级的天价”。
十年调控下的十倍增长
2000年春天，由华润集团下属的华远公司（“老华远”）开发的华清嘉园楼盘，以“大学城里的生活城”的宣传卖点推向市场。甫一问世，华清嘉园就以它身处五道口的优越的地理位置，便利的交通设施和独到的文化气息等，吸引了大量包括自住客户和客户在内各类购房者的关注。
尽管当年华远公司在开发华清嘉园的时候仅将其定位为大型中档住宅社区，但是身居“科技与”的，华清嘉园“闹中取静”的气质依然吸引了不少包括具有高校背景、或中关村科技行业从业人士在内的人士青睐。
华清嘉园社区分为畅春园、蔚秀园、照澜园三个组团。如今走进华清嘉园，小区内部建筑以高层为主，小区道路将绿地和楼房划分开来，也将人的生活分为工作、学习、居住和体憩的不同区域，相对拥挤的中关村而言，这里的居住环境是令人羡慕的，甚至也是整个五道口区域内的。社区内部除了建有中、、幼儿园、便利超市外，更建有大型社区会所，会所内部设有游泳馆、健身房、乒乓球室等多种娱乐休闲设施。
2000年，华清嘉园期正式开卖，开盘价格为5000元，均价在5800元上下。受各种利好因素的影响，华清嘉园在半年时间内就完成了整体楼盘超过80%的销售，七个月销售2000余套。凭借这一业绩，该项目在当年北京市住宅销售排行榜上牢牢占据了一席之地。
2002年，华清嘉园批业主入住。一年之后，小区有了批二手房。也就是在这一年，政府为了抑制房地产市场过热，房地产的宏观调控开始了。
2003年，随着北京市所属重点——华清校区的正式投入使用，华清嘉园凭借着房的独特资源禀赋，成为二手房租售交投两旺的热点项目，在当年就跻身为媒体选出的“北京前景的十大住宅项目”的第二名，从此开始了连续十年的“价格飙升”之路。当年年末，该项目二手房的售价上涨至每平米单价6000余元。
2004年8月，华清嘉园13号楼的一位业主因为急用钱以70万元的价格让价小区内一套东南向三居室的楼盘，引来不少家长竞相购买，最终的成交价格据说已经超过每平米8000元。
2005年，房地产调控政策密集出台，但这丝毫不能抵挡华清嘉园二手房售价轻松突破万元大关。
2006年，随着“国六条”的出台，新一轮调控启动。然而，根据21世纪不动产2006年12月监测数据显示，12月份北京十强楼盘总体价格比其五六年前开盘时上涨了94.3%，上海十强楼盘总体价格平均涨幅为136.5%。其中，北京的华清嘉园以145.6%的价格增幅继续占据北京楼盘排行榜的位。此时该小区楼盘的二手房均价已紧逼15000元。
恰好在这一年，北京工商管理局颁布了《暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照》的禁令。华清嘉园由于地理位置优越，小区内设有很多小公司（这也是其租赁价格居高不下的重要原因）。然而事实证明，“民宅禁商”事件虽然当时闹得沸沸扬扬，但并没有影响到商户众多的华清嘉园的价格上涨。
2007年，华清嘉园随着越来越高的人气，二手房的价格也水涨船高，已经达到了每平米18000元以上，小区内16号楼的一位业主甚至开到每平米22000元的高价；而在租赁市场上，一套两居室的月租金也在4000-5000元之间。
2008年因为金融危机，房地产市场陷入低迷，华清嘉园的二手房价格也有所回落，甚至一整年小区内都很少有二手房出售的消息发布。据焦点二手房网在2009年年初的统计，当时华清嘉园塔楼二手房价格比去年同比回落9.39%，均价在19000左右。
不过，随着二手房市场的回暖，华清嘉园很快风生水起、重回二手房市场的焦点，仅过去半年，就在2009年上半年价格涨幅排行榜上以36.1%的涨幅荣登第四名，均价达到每平方米24000元，一举超越金融危机前的水平。
尽管有限购等新调控出台，但此后价格上涨的势头更趋于。2010年年中，华清嘉园的二手房价格已经一跃突破了每平米40000元，即便如此，小区内在售房源依然不多，根据21世纪不动产北京安信瑞德华清嘉园店该年7月的数据显示，当时华清嘉园整个小区仅有约15套房源，其他个别小区还出现了缺房现象。
2011年和2012年，华清嘉园二手房价格仍然继续稳定增长。根据记者了解情况，今年以来小区价格又有了较大的提升，根据户型不同，价格在每平米50000-60000元之间，个别小户型已经涨到了每平米70000元以上。
与十年前相比，华清嘉园的的房价在经历了“最严调控”和近三年的温和调整中，上涨了十倍。
兴旺的租售市场
“十万一平米”的消息在互联网上传出后，《安家》记者随即走访了五道口的几家中介了解情况。一位姓刘的房产经纪人向记者介绍说，实际上，目前华清嘉园的二手房价格平均在5万元至6万元之间，而“10万元/平方米”应该属于极个别情况，目前据他了解该小区的二手房价格应该还达不到这个水平。
这位经纪人分析说，，这种35平米的小户型稀有，相对来说总价低，所以单价可能要高于市场；第二，该业主也许并没有诚意要卖这套房子，所以才会开出这个惊人的价格来。
记者在华清嘉园的中介那里了解到，因为等高校，小区的批业主除却部分回迁安置的拆迁户之外，很多都是由高校的教职工购得。随着后来小区租房价格一路上涨，很多业主放弃自己居住逐渐选择将房子出租。目前，该小区已经有80%的业主将房子出租，主要是出租给北京语言学院和的留学生和在上班的白领，已经形成了规模，租赁需求较为固定。
一位在华清嘉园居住超过5年的费姓女士在与记者交谈中透露，因为孩子要上的缘故，她于2008年在小区内购置了一套两居室的房子，以取得华清校区的资格。当年时值金融危机，房地产市场比较冷清，她以每平方米18000元的价格购得此房，也算是近几年来这个小区的价格了。
如今，5年过去了，费女士的这套房子的价格跟当年相比已经数倍，她的孩子也面临毕业，而费女士坦言，华清嘉园的房没有匹配的重点初中，眼下，她打算购置一套能匹配重点初中的房，将来会把华清嘉园的这套房子租出去。
费女士介绍说，这几年在华清嘉园购买二手房的业主几乎都只有一个目的，就是是为了取得的资格，因此即便价格惊人，也挡不住家长买房“以孩子为本”的原则。
尽管如今华清嘉园的二手房已经能卖个好价钱了，5年后的今天，费女士将这套房子出手也不失是一个“英明决策”。可是费女士还有更长远的打算，“华清嘉园就在，将来孩子在这里读书还能回家来住。今后的房价还是会越来越高，我不打算这么快就把它卖掉。”她说。
调控无力的样本
值得注意的是，华清嘉园作为一个开发十余年的楼盘，其发达的二手房市场完整经历了这十年来房地产市场的起起落落；这十多年的市场行情和价格走势，正好可以印证中国房地产市场在十年调控的背景下历经的种种变化，同时该项目亦构成观察迄今已持续达十年之久的房地产调控政策效果的一个绝佳样本。
尽管这套“天价房”在华清嘉园不构成“代表性”、甚至有些许媒体炒作的嫌疑，但是也不难看出，以北京为代表的一线城区域的房价已经上升到一个近乎天价的水平；另一方面，从媒体和大众对此事的关注和反映来看，无论是质疑、哀叹、愤怒还是嫉妒，都充分折射了当前社会对于房价问题的高度敏感。
有趣的是，华清嘉园项目是任志强还在华润任职的时候开发的。作为一名从来不掩饰自己对房价上升的预期的地产人士，不知道现在仍然坚信北京房价要涨到比天高的任志强，在十多年前开发华清嘉园的时候，有没有想到如今这个项目的行情会走到这个样子。同时，作为一名从来不掩饰自己对调控的反对的有影响力的公众人物，看到自己亲手开发出来的楼盘如今在微博上“卖到”沸沸扬扬的10万元/平米时，又会产生怎样的想法。
也许，这时候人们又会想起任志强那些著名断言——“十年调控都是错误的”，“房产调控只是用抑制需求的方式来掩盖供给不足的矛盾，不会有利于市场经济制度建立和扩大消费”，“调控只会把房价越调越高”。
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