整体市场成交受阻 观望情绪再度蔓延
房天下北京二手房 2013-04-23 17:27
[摘要] 根据北京市住房和城乡建设委员会网站公示数据显示，上周（4.15-4.21）内，北京一手住宅累积成交1860套，与前一周的2845套相比下降34.62%；累积成交面积17.32万平方米，环比前一周下降44.65%。
根据北京市住房和城乡建设委员会网站公示数据显示，上周（4.15-4.21）内，北京一手住宅累积成交1860套，与前一周的2845套相比下降34.62%；累积成交面积17.32万平方米，环比前一周下降44.65%。二手住宅共计成交909套，与前一周相比出现了47.03%的环比下降，成交面积为8.32万平方米，与前一周相比环比同样出现下降，幅度为46.46%。政策的调控效果正在逐步的显现，从数据中可以看出无论是新房市场还是二手房市场，成交都在大幅下滑，主要原因还是政策对于购房者的预期造成了打击，观望成为了现在市场的主要旋律。
北京美联市场研究部高级经理张磊分析认为，虽然之前各界都在讨论新政到底是对那个市场的影响更大，更彻底，似乎在各家争论中没有最惨只有更惨，但最终的成绩单显示，两方市场成交量均出现大幅下滑。二手市场更是周度只签约了不到千套，观望情绪渐浓。而中项目的新房预售证审批难几乎成了房企头上的紧箍咒，如果长此以往，对准新房市场的枪口是否终将会使二手市场受到波及？
首先，严控销售证已经成为目前北京“稳定”房价的杀手锏，在审批项目预售证过程中的严防死守，尤其是对报价高于前期或是周边在售物业价格的项目都只有“拒签”的命运。短期内，在这种调控方法下，房价稳定的结论会被数据证明，但在长期来看，这不仅控制了目前市场上供应端的预售项目数量，也改变了市场上的供应结构。而政策也在一步步的改变着房企：房企不断适应着市场，迎合着市场，尤其是在政策“感召”下，房企不断将重心向刚需市场转移，就连标杆企业也纷纷加大中小户型产品的供给。
万科2012年所销售住宅中小户型占比达90%。而保利在去年推出的约900万平米产品中，144平方米以下的中小户型产品占比达92%。今年，金地紧随其后：新推的346万平方米产品中，中小户型产品占比将达80%，加上此前库存的产品，全年可供销售房源达546万平方米，中小户型产品占比65%。而在2011年，中小户型产品在总供给中仅占49%。
张磊认为，产品供应结构的改变或将对未来市场产生相应影响，预售证审批难可能会留下“中物业供应断档”后遗症。那么在新房市场供应缺失的情况下，二手市场中的中物业作为一种有效的“补充剂”就会受到市场的追捧，这种物业类型价格的上涨就是必然的。而在另一方面，被“限涨”的刚需新盘也会对区域内二手刚需房的价格产生抑制作用。那么二手市场两级分化的情况将会越来越严重。
目前来看，二手小业主并没有因为新政的影响开始调整报价水平，是在二手中市场，区位、配套等使得这部分业主更加坚定高报价，而客户则选择了“沉默”。这种观望情绪正在整个市场中不断蔓延，预计这种市场情况将会持续长达半年以上。想要打破这种“沉寂”，就只能寄望价格水平开始出现下降……
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