房天下专访 东城国际营销总监李金庭先生
房天下 2013-06-23 00:48
[摘要] 东城国际位于珠晖区衡州大道旁，总建筑面积30万平米，是武广新区第一个启动的超大型高端住宅项目。该项目一启动便迅速成为衡阳人关注的焦点。
东城国际位于珠晖区衡州大道旁，总建筑面积30万平米，是武广新区个启动的超大型高端住宅项目。该项目一启动便迅速成为衡阳人关注的焦点。东城国际之所以成为衡阳人关注的焦点，除了其显赫的地理位置之外，更重要的原因在于，该项目创造了衡阳的数个“”：
个用“宫园生活理念”打造2160户尊贵居所的社区；
个打造“4万平米东南亚巴厘岛风格”景观的社区；
个景观轴距长达488米的社区；
个绿化率高达45.3%的社区；
个实现“全年龄层皆有自己生活沟通空间”的社区；
个“80%以上户型皆有入户花园”的社区；
个以“五重安防体系”安防标准打造的社区；
……
每一个“”都挑起衡阳人们对更高品质生活热情的追求，而数个“”放在一起，无疑将是衡阳人居生活的一次全面飞跃式的升级，该项目的启动必将带给衡阳又一惊喜。
2013年6月初，房天下记者专访了该项目的营销总监李金庭先生，带大家一起了解更真实的东城国际。
房天下：李总您好！很高兴您能接受衡阳房天下的专访。您从事房地产行业有多少年了？能否和我们分享一下您这么多年的从业经历？
李金庭：我在从事房地产行业已有12年了，在深圳、广州、温州、北京等地公司出任过营销策划总监、大区总监等职。各地大大小小的项目自己操盘的不下20个，享受过成功的喜悦，也品尝过失败的泪水，但是也要感谢失败，失败也是人生中不可多得的财富。
房天下：您认为在您的从业生涯中，遇到的的挑战是什么，如何应对的呢，的人生感悟是什么？
李金庭：其实可以这样认为吧，如果您遇到最难的困难，但能解决了，就不叫的挑战。如果您遇上的困难，但不去解决，也会变成的挑战。所以说，挑战大不大，关键在于处理这些事情的态度。
至于人生的感悟，我认为是机会总是留给有准备的人的。
房天下：东城国际作为武广新区个启动的高端住宅项目，一经推出，受到了极大的关注，在这里首先请李总为我们简单的介绍一下的东城国际这个项目的整体定位和规划。
李金庭：一个项目的整体定位与规划，是必须基于该项目的地块，以及该项目所处的区域位置、区域需求情况、区域消费情况、区域发展情况等方面的因素的综合而做出作的判断。说得简单一点，即是“天时地利人和”一个都不能缺。东城国际项目也是基于此而进行的定位与规划：首先，东城国际项目是武广新区个启动的大型住宅项目，而根据政府规划，武广新区占地64平方公里，届时将打造成可容纳50万人口的衡阳新城，成为衡阳面向世界的全新名片，成为衡阳高铁经济对接世界的全新窗口，成为衡阳的国际商贸中心。武广新区的高端定位，就决定了进入这个区域的项目也不能脱离这一城市定位。
其二，珠晖区是目前衡阳几个区中人口最密集的一个区。但珠晖区的高端楼盘却严重缺乏，无法与“衡阳人口大区”的现实相匹配，因此，珠晖区也急需要出现一个类似东城国际的高端住宅项目，与之相匹配，以提升珠晖区的居住品质。
其三，在任何一个城市，没有污染的城市版块，向来都是高端住宅聚集的热地，衡阳也不例外。东城国际所在酃湖版块，是目前衡阳的一个没有重工业污染的地方，号称衡阳的“城市绿肺”、“天然氧吧”，可以说是衡阳最宜居的版块，没有之一。
其四，酃湖就是衡阳的历史文化发源地。衡阳不叫衡阳，叫酃县，创建于西汉时期，随着政府“南工业、北旅游、西商贸、东文化”规划的明确，以“高铁经济文化+大酃湖旅游文化”将刺激衡阳东拓的飞速发展，特别是随着衡州大道的今年全线贯通，衡阳的东拓变得越来越迫切。不出意外的话，衡阳的中心将重新回归到“大酃湖”，历史的千年轮回将再次重现。武广新区将是衡阳今后城市扩展的主要区域。基于以上几点，在如此天时地利人和的情况下，东城国际如果不高端化，何以面对江东父老？
房天下：东城国际作为衡阳一个全新的高端住宅项目，这个项目的特色是什么？同时还能为我们项目的业主提供怎样的人居环境呢？
李金庭：如果说我们东城国际这个项目的特色，真的很多，如果用数字罗列，会有一大窜。简单地说，东城国际项目的数项指标里面，用多个“”、“首创”，甚至用上“”这个词，也一点不为过。为了不占用您太多的时间，我从几个方面给你简单讲解一下：
首先，在开发理念方面，我们最开始规划的是三排建筑，但是为了追求的居住舒适度，我们将中间一排建筑生生砍掉，变成两排建筑，同时退距衡州大道43米。以牺牲土地的方式来换取业主的居家舒适度，一开始就是我们坚定不移的开发理念。
其二，在建筑设计方面，东城国际项目总建筑面积30万平米，建筑风格为欧式新古典主义。简单地说，就是屋顶为欧式皇族城堡式的斜屋顶，同时部分建筑两边采用欧洲贵族式的八角窗设计，同时配之以黄赫色外立面，整体看起来气势不凡、精美绝伦。概括地说，就是遵循“宫园生活理念”的设计，即“皇宫级”品质+“公园般”精致。
其三，在景观设计方面，我罗列几组东城国际在衡阳可以用“”来形容的数字，可能会给您带来更直接的感受：绿化率高达45.3%；4万平米巴厘岛式臻美大景；488米超长景观主轴。除此之外，东城国际的楼间距，最窄楼距为40米、最宽为80米。而目前衡阳许多楼盘的最宽楼间距也就在40米左右，也就是说我们最窄的楼间距都与部分楼盘的最宽楼间距相当。
其四，在配套规划方面，东城国际拥有儿童活动广场、老年人活动广场、社区健体广场、休闲广场、体育场等一应俱全，是衡阳个真正意义上实现“全年龄层皆有自己生活沟通空间”的社区。除此之外，还拥有1500平米国际双语幼儿园、1.1万平米欧式风情商业街、6000平米大型购物广场等。
其五，当然，我们还有许多其他特色，比如是衡阳以“五重安防体系”安防标准打造的项目、全社区80%以上户型皆有入户花园的项目等等，在这里就不一一列举了。当然，我不敢说东城国际是衡阳市的人居样板环境工程，但肯定会成为许多衡阳人心目中最理想的居所之一。
房天下：如您所说的一样，东城国际由于自身的诸多优势，项目一经亮相，就受到许多人的热烈关注，也成为衡阳目前热捧的项目之一。现在许多人很想了解我们东城国际一期预计何时开盘？有哪些户型？目前VIP认筹有什么优惠政策？
李金庭：东城国际一期建设有综合楼、5#楼与12#楼，预计今年下半年开盘，规划户型面积区间80-128㎡，其中经典户型主要有104平米可变三房、122平米可变四房等几种。项目在火车站广场设立有临时营销展厅已于5月12日开放，开放当日没有做任何形式的活动。开放当日低调发放VIP卡，其中三万抵五万的A卡仅用了两天半时间就认筹完毕。目前在认筹一万抵两万的B卡。
房天下：近期房地产泡沫这个词成为热点，您认为中国的房地产市场是否存在泡沫，在这样的大环境下，您如何看待，衡阳的房地产市场未来的发展前景？
李金庭：您提的这个问题有点大，至于中国的房地产市场是否存在泡沫，限于篇幅，我只能说个别城市确实有泡沫，但大部分城市的房价是健康的。就我们衡阳这个城市而言，我认为不仅没有泡沫，而且还处于价格洼地。衡阳作为湖南省第二大城市，其房价显然与其城市地位不匹配。网上戏称衡阳的房价是“白菜价”，就是衡阳房价偏低的一个很好的例证。一个城市房价的上涨主要有几种形式：投机推动型、投资推动型、需求推动型与成本推动型。除投机推动型可能会导致泡沫的出现之外，其他三种是不会造成泡沫成份的。特别是成本推动型导致房价上涨的，是典型的房价被动上涨，与所谓的泡沫成份相差甚远。而我们衡阳房价上涨就是典型的成本推动型。这也就决定了衡阳的房价在今后相当长一段时间内，会处于一个稳步、平缓的上涨区间。
房天下：珠晖区属于衡阳的老城区，商业经济非常繁荣，但居住条件相对滞后，而随着衡州大道今年底会实现全线通车，珠晖区衡州大道沿线地段会否得到更大的开发？请您为我们分析一下珠晖区未来的发展形势。
李金庭：您所提到的问题，在我回答东城国际项目定位里面就有所提及，现在我再全面介绍一下珠晖区未来的发展形势。
首先，珠晖区是衡阳人口、居住最密集、旧城改造难度的一个区。出现这些现象的最主要原因在于现有铁路的布局导致珠晖区的旧城无法大规模扩展。而这个现状将随着衡州大道的拉通而得到彻底的改变。衡州大道的拉通，为珠晖区的城市扩展、为珠晖区提供更好的人居环境，创造了最直接的可能。因此，衡州大道推动沿线房价上涨是必然趋势。
其次，任何一个城市，高铁版块都是这个城市的新中心。衡阳武广新区的发展速度这些年之所以比长沙、株洲、郴州等城市的武广新区速度慢一些，原因在于衡州大道没有拉通，吸磁效应相对较弱。但随着衡州大道的拉通，使衡阳高铁经济真正实现了无障碍对接。可以毫不夸张地说，衡州大道的拉通，将标志着衡阳全面进入高铁经济时代。任何一个城市，高铁版块都是这个城市的新中心，而衡阳武广新区规划有64平方公里，将打造成一个可容纳50万人口居住的高端国际商务中心，集文化、旅游、休闲、商务办公等于一体，成为衡阳面向世界的全新名片。可以想像，武广新区作为珠晖区的一个炙手可热的新版块，未来将是多么繁华。
再次，武广新区是衡阳市没有重工业污染的地方，酃湖号称衡阳的“城市绿肺”，毫无疑问，肯定是最理想的宜居版块。而根据规划，届时将有4000亩地酃湖水上公园（国家4A级风景区，湖南大水上公园）、2000亩的衡州遗址文化公园（衡阳历史文化风景名胜区）以及耒水河风光带。可以预见，武广新区未来是多么美。而一个城市最宜居的地方往往是高端住宅最集中的区域，也是名流贵士的最集中的区域。
因此，可以这样说，武广新区就是珠晖区的未来。另外，从某种层面上说，衡阳未来的发展主要方向就是东拓，而东拓的核心就是武广新区。
房天下：李总，作为一名资深的房地产专业人士，您认为房企和精品项目需要具备哪些因素？并且请您给我们的房天下友提供一些购房建议和指导。
李金庭：我认为精品项目的打造至少应该具备以下三个因素：一是小区要有一定的规模；二是开发商综合实力要强，具备雄厚的资金和极强的开发能力；三是项目针对性要强，要准确定位，做到名副其实，将相关配套设施弄好。
对房天下友购房的建议，我认为买房置业是一辈子的大事情，大家首先要结合自身实际情况，然后尽可能选择一个综合情况好的楼盘。
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