蒋云峰：2013物业服务百强企业研究成果分享
————2013物业百强企业研究成果发布会
产业网 2013-06-28 15:06
[摘要] 中国物业行业现在已经发展了三十多年，到目前已经取得了长足的进步和成果，在另一方面我们也面临很多的难题，我们今年的研究不仅展示我们的成果，而且还要直面这些问题，我们的收费、服务质量怎么提高，这些方面我们今年也做了一些抛砖引玉的研究，希望大家在此基础上进一步研究，能够有一些合作的机会。
产业网讯：2013年6月28日-29日“2013物业百强企业研究暨第六届中国物业服务百强企业家峰会”在北京举办。大会旨在发布中国物业服务百强企业研究成果，为国内外物业服务企业搭建一个成功经验交流的平台，邀请相关领导、业内、企业负责人共同探寻物业服务行业的发展方向，促进物业服务行业规范健康发展。
2013物业服务百强企业研究成果发布会暨第六届国物业服务百强企业家峰会
北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人
中指研究院企业研究总监 蒋云峰
【蒋云峰】：大家好，很高兴在这里分享我们的研究成果，大家知道，中国物业行业现在已经发展了三十多年，到目前已经取得了长足的进步和成果，在另一方面我们也面临很多的难题，我们今年的研究不仅展示我们的成果，而且还要直面这些问题，我们的收费、服务质量怎么提高，这些方面我们今年也做了一些抛砖引玉的研究，希望大家在此基础上进一步研究，能够有一些合作的机会。
今天我的分享介绍主要是分三部分，部分就是说我们的百强评价指标体系，我们百强指标评价体系跟过去的五年基本上是一样的，首先是服务规模与服务质量相结合，经济绩效与发展相结合，经营业绩预社会责任相结合，在此基础上我们设计了我们2013中国物业服务百强企业研究指标体系，但是我们增加了一个智能化投入，我们希望百强企业在我们智能化投入的基础上，能够逐渐开始转型升级，并且逐渐走向现代化服务业的轨道上来。我们还采用了因子分析法。
第二分享一下我们的研究成果，我们研究成果主要分五部分：部分经营规模：二三线城市拓展与区域深耕同步，助推在管面积持续提升。方面在管面积同比上涨27.6%，百强企业明显。2012年百强企业在管项目建筑面积均值达到1354.3万平方米，同比增长27.6%，在管项目数量均值为79.3个，同比增长10.1%，尽管增速较2011年有所放缓，但仍高出房屋竣工面积增幅16个百分点，表明百强企业规模不断扩大，市场进一步集聚。
第二方面百强企业加速扩张，二三线城市成为主要拓展区域。2009年以来，百强企业进入城市数量持续增加，2012年均值达到21个，从区域分布来看，2012年百强企业新进入的城市多为二三线城市，主要原因是前几年一些大型房企加强了二三线城市拓展力度，为保证质量，大型企业更倾向于引入的物业服务企业进行管理，物业服务百强企业成为。
第三方面项目深耕与城市深耕相辅相成，规模效益明显。面对严峻的房地产市场，物业服务百强企业通过对项目实施深耕策略，在管单个项目建筑面积均值连续增长，且大于在管项目数量增速，2012年达到20.5万平方米，同比增长11.8%。除项目深耕外，城市深耕也成为2012年物业百强企业的发展特点，在已布局的城市，稳妥推进在管项目数量，积极扩大经营规模。
第二方面经营绩效规模效益缓解成本压力，集约化发展助力业绩增长。向规模要效益，保障企业营收持续增长。2012年中国物业服务百强企业营收均值达到2.57亿元，同比增长10.2%。一方面，由于百强企业不断深耕已布局城市，积极开拓市场，由过去服务单一的住宅类型逐步扩展为涵盖商业物业、公共物业、工业物业等多种类型，百强企业服务项目数量增多，物业服务费收入稳步增长；另一方面，经过四年快速发展，2012年百强企业多种经营收入均值达到7899.4万元，同比增长22.6%，占营业收入的30.7%，比2011年提高了3.1个百分点,逐步成为百强企业营业收入的持续增长点。第二向服务要效益，保障企业持续盈利。物业服务百强企业大力发展附加值较高的衍生服务，在有效控制企业运营成本的情况下保证企业净利润持续增长。2012年百强企业净利润均值达到2141.7万元，同比增长23.5%。第三向集约要效益，严控成本，提升人均产值。随着物价持续上涨，物业服务成本也在不断攀升。2012年百强企业营业成本均值为2.08亿元，同比增长28.5%，三项费用同比增长6.6%，百强企业积极开源节流，降本增效，取得一定效果，2012年营业成本增速有所放缓，较2011年下降9.7个百分点。
第三方面服务品质，表现为行业规范和专业化分工提升服务水平，收缴率与续约率齐创新高。点行业标准密集出台，百强企业服务水平持续提高。2012年，各地方政府共颁布16条地方性物业管理条例，涉及范围广、明确内容细，对于物业行业规章制度的健全和完善起到了积极作用，保证了物业服务市场的良性竞争。条例的颁布实施一方面规范了物业百强企业服务品质，维护业主权益，理清物业企业、业主和房地产开发商的权利和义务，使得物业服务管理活动可操作性进一步加强，满足业主对物业服务日益增长的要求；另一方面对于物业百强企业也是一种利益保护手段。
第二点专项业务外包管理，提升服务专业化水平。百强企业通过业务外包的形式实施专业化管理，通过专业化、集约式经营提高服务水平，降低管理成本，2012年保安、保洁、绿化、维修四项外包业务项目数量均同比增加，增加幅度分别为13.9%、0.8%、10.3%和3.5%。
第三点物业费收缴率与项目续约率再创新高。2012年百强企业物业服务费收缴率均值为95.6%，只有不断提升服务质量、竭诚为业主服务，才能提高业主满意度，从而提升物业费收缴率，达到业主与物业公司双赢的目的。2012年，百强企业物业管理项目续约率较2011年提高了0.9个百分点，达到99%。
第四在发展方面表现为：合同储备项目进一步增长，管理水平提升助力企业长远发展。点合同储备项目数量及总建筑面积持续快速攀升，行业发展前景良好。2012年百强企业合同储备项目数量均值大幅上涨45.4%，达到35.65个；合同储备项目总建筑面积同比增长54.5%，达到898万平方米。2012年百强企业合同储备项目总建筑面积增长率远高于在管项目总建筑面积增长率（27.6%），表明未来百强企业在管项目面积仍有较大增长。第二点加大智能化投入、优化人员结构、制定管理规范，积极提升企业管理水平。2010-2012年，百强企业在智能化方面的投入呈持续增长的态势，由2009年的65.1万元增长到了2012年的92.2万元，同时增长率也在不断上升；智能化的物业管理可以大幅降低劳动密集程度、提升企业管理水平、有效节约人力成本、推动物业管理的标准化运作、提升服务品质和业主满意度。
第四方面社会贡献表现为：大力促进就业，积极维护社会和谐。点百强企业提供岗位连续增长，大力促进就业率提升。2012年，随着百强企业服务规模的扩大，员工总数均值进一步增长，达到3024人，有效促进了就业率提升。近年来，物业企业外包的业务持续增多，有助于延伸行业产业链，间接促进就业率提升。第二点百强企业重点专项服务满意度水平较高，为维护社会和谐做出贡献。2013年3-5月，研究组选取100多个城市进行了网上调研，调研结果显示，各项服务满意度均超过70%，在受业主关注度较高的专项服务中，报修受理与处理等六项指标满意度均在80%以上，但日常维修服务满意度尚未达到80%，
第三分享一下建立“质价相符”的物业服务价格体系：物业服务价格形成机制研究，建立“质价相符”价格体系的思考；成本上涨与行业应对。
点物业服务价格形成机制研究。物业服务价格形成机制，住宅物业采取政府定价、开发商定价、业主团体定价和市场定价四种定价方式；别墅、写字楼、商场、工业区等一般采取市场定价。各种定价方式都可能采取包干制或者酬金制两种价格制度。第二点我国目前的物业价格制度存在以下几个问题：缺乏市场化定价机制，物业服务价格与成本无法有效联动；第二物业服务质量缺乏统一、、操作性强的衡量标准；第三物业服务价格变动缺乏参照体系；第四开发商、政府“暗补”造成价格信号失灵。
第二建立“质价相符”价格体系的思考。点实行以项目为基础的独立核算体系。实行以项目为基础的独立核算体系，可以避免企业财务“一锅粥”的现象，可以明确某项目是盈利还是亏损，从而对其物业服务费的高低进行界定，为物业服务收费市场化打下基础。
第二点制定并大力推广实施物业服务等级标准。制定和推广实施物业服务等级标准，可以充分发挥其在行业中的宣传功能、指导功能、规范功能和监督功能。
第三点公开发布定价参考——中国物业服务价格指数系统。我国物业服务价格制定尚不合理，行业缺乏科学指引，物业服务企业和物业服务对象之间缺乏沟通桥梁，行业市场化发展不断受阻。在此背景下，中指研究院启动中国物业服务价格指数研究，具有很强的指导意义和现实意义。“中国物业服务价格指数系统”，以十大主要城市为主，部分代表性三线城市为补充，样本量大，数据真实，发布及时，充分考虑物业规模和项目差异因素。准确把握地方城市乃至物业服务市场的脉搏，掌握物业服务市场发展规律并预测未来走势，为物业服务企业、研究咨询机构、政府部门以及消费者提供信息服务和决策指导。
第三方面成本上涨与行业应对。点成本上涨而收费水平无法上升,部分物业服务企业面临生存困境。2008-2012年我国GDP增速保持在7%以上，各省市工资标准也在逐年攀升，多个省市连续多年增速超过10%，人力成本快速上升。2008-2012五年中有4年CPI为正值，国内商品和服务价格上涨，物业企业人力和物料成本均随之上升。与此同时，物业服务的价格却停滞不前，物业企业大多入不敷出，惨淡经营。第二点采取的应对措施：狠抓成本管理、提高服务水平、注重信息公开、积极与业主沟通。
简单做一个寄语：2012年，房地产整体市场表现好于预期，百强企业紧抓历史机遇，顺应市场形势，不断提升经营业绩。加强二三线城市的拓展，深耕已有城市和项目，向规模要效益、向服务要效益、向集约要效益；加强专业化分工，不断提升服务水平，物业服务项目储备量大幅攀升，企业未来发展巨大，百强企业的发展，也为社会创造了大量就业机会，以服务为建设和谐社会做出巨大贡献。同时我们也应该看到，物业服务企业行进中的困难不容小觑，是物业服务收费价格的市场化问题仍然十分突出，建立“质价相符”的物业服务价格体系已经势在必行。在新形势下，优化服务、优化项目、优化管理，正成为百强企业实现增长的重要突破口。在《服务业发展“十二五”规划》等系列国家政策的指引下，我们有理由相信百强企业必将实现更加快速的发展，以坚忍不拔的精神，实现行业的中国梦——物业崛起！ 谢谢大家。
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