聂梅生：本轮以为主要目的的调控政策失效

房天下  2013-07-24 11:18

[摘要] 从国家统计局发布的数据来说，同比的数据没有改变，问题还是这么多的城市的价格在上涨，价格要比两年前的67个城市价格的上涨还要多，这是调控后的结果，我们是拿数据说话的。如果拿当时的数据跟现在相比较，以房价为目标，调控的目标没有达到，因此业界和老百姓说，调控在房价调控方面是失效的，而且越调越高。

12年来作为行业言论阵地与思想先锋，成为了行业人士寻求行业智慧、分享商业经验、建立人脉的平台。是中国目前规格、影响的房地产专业论坛；是中国房地产界一年一度的盛事。12年中，博鳌论坛汇聚了各个时期房地界最代表性的人物，发出当年的行业言论，形成“博鳌共识”，为中国房地产业留下了诸多智慧的闪光点，为这个关系到国计民生的重要产业提供了大量值得分享的路径指引，共同推动中国地产行业的成长进步。博鳌论坛13届年会7月24日在海南三亚盛大开幕，精瑞基金会主席、全联房地产商会创会会长聂梅生女士 认为本轮以调控房价为主要诉求的房地产调控全面失效。

【聂梅生】：调控两年，房价现在处于高位，五、六月份运势比较高。首先看房地产的，我们看到在调控期间在2012年和2013年大部分的时间，房地产的对固定资产的是负拉动，但是到了2013年形成了正拉动，也就是从去年的16.2%增幅到现在的20.6%，从负拉动转变为正拉动，我们的贡献率是20%。6月份和5月份现在都是20%以上，超过了固定资产的增幅，方面处于高位。

【聂梅生】：第二，大家关心的交易量和交易额，从去年调控是负增长到现在一下子变成了正增长。商品房的销售额今年的1、2月份达到了77.6%的增长，的高。销售面积达到了50%左右，大家想一想，这么短的时间突然的上升，当然会催生一些新的政策，因此“国五条”就是在这样的情况下出现的，现在的情况是，到了五、六月份的之后，下行比较快，出现了下降的趋势，说明房屋住建部那么好卖了。从的77.6%的增长到6月份的43.2%，下降得快。总的来说，我们的销售增长是强劲的，一、二、三线城市的住宅情况是回暖的。

【聂梅生】：我们再看一下开发商是否差钱。从今年的高位到33.7%增长开始走平，交易量和交易额没有明显的下降，逐渐的走平。1—6月份达到了32.1%的增幅，说明开发商是不差钱，运行稳定，资金来自于个人贷款按揭，企业的资金开始恢复，资金的充裕率达到1：1.5，这种情况下，资金回流得快，大量的资金在房地产企业中。

【聂梅生】：现在1—6月份的情况是的好，资金是充裕的。整个的景气指数是比较平稳的，达到97.29%，两次金融危机的时候，2009年97.4%，主要的问题是说，目前存在的问题在哪里，一个是土地购置面积虽然有比较大的增长，主要集中在一线城市，增长了90.3%，就是土地供应面积。但是1—5月份商品房的新开工面积只有30.4%，在一线城市而言具有强烈的反差。一线城市土量的购置，但是开工量减少，这说明怎样的问题，说明供给有问题。二、三线城市土地供给减少，总的来说三线城市是负增长的，开工量并不大，这是目前比较大的焦点问题，说明整个房地产的数据中，一线城市有钱买地形成，说明还在上涨的过程中。

【聂梅生】：今天前面几位都讲到房价的调控，这张图很明显的说明了本轮调控的情况，这是国家统计局的数据，从2001年1月到2013年1月的情况，来看一下，76个城市中67个上涨，3个下降，调控的、第二年调控有用，调控到零的效果。2012年以后，下降是零，上涨的是67个城市，调控回到了原点，该上涨的还是上涨。一系列的调控包括四限已经走到了极限，从国家统计局发布的数据来说，同比的数据没有改变，问题还是这么多的城市的价格在上涨，价格要比两年前的67个城市价格的上涨还要多，这是调控后的结果，我们是拿数据说话的。如果拿当时的数据跟现在相比较，以房价为目标，调控的目标没有达到，因此业界和老百姓说，调控在房价调控方面是失效的，而且越调越高，这是客观的情况。

【聂梅生】：上半年的房价，环比是63个城市上涨，达到了2.4%，如果同比的话是69个城市上涨，而且涨幅的是16.7%，我们的GDP才是7.6%，房价上涨了16.7%，我们信誓旦旦的说，房价的涨幅不能够超过GDP，不能够超过人均收入，人均收入上一年是多少，还不到7%，因此是大大的超过了。上半年来说，房价调控的目标无法达到，下半年是平稳的，或者是一点都不上涨或者是平稳下来，因此目前的情况是严峻的。

【聂梅生】：大家都知道如果环比上涨2%的话，一年就上涨了20%左右，这样的情况之下，6月份的10大城市的二手房上涨了19.88%，这就是20%的概念，十大城市的二手房上涨了20%，我们想想“国五条”是怎么出台的，二手房交易要收税20%，这个税没有收到，地方政府也不认帐，因此“国五条”就落空了20%没有收到，但是二手房的房价上涨了20%，两者的数据是如此的接近，二手房的房价上涨了，租金就上涨了，就会传递到一手房，因此新房的价格是上涨的，上半年的房价就是这么上涨的。

【聂梅生】：从2008年到今年上半年，整个房地产的形势是怎样的，每年都是6万多亿元，今年还未突破7万亿。今年上半年1—6月份我们平均房价的涨幅达到了11.2%，达到了第二高点，高点就是2009年达到了21.2%，当时是不得了的，这次调控到今年的上半年就是第二个高点，也就是2008年到现在的高点就是21.2%，仅次于2009年的高点。

【聂梅生】：2013年下半年行业态势分析

【聂梅生】：上半年的情况已经介绍了，下半年的情况是怎样的，我认为房地产会有所下降，为什么会下降，因为库存量是不断的增加，现在一线城市的库存还是可以的，除了一线城市之外，其他的都在增加，例如6月末商品房的待售面积是400万平方米，环比五月份又增加了80万并没有，同比增加了39%，对未来市场部明显的情况下，开发和建设的量是不足的，数据也显示了这一点，开工量不足的情况下，意味着开发和的增速会下降，要不买地，要不开发建设，开工不足就不会加速买地，一线城市大家都在抢地，其他的城市是负增长，因此这些因素都会影响到房地产的，上半年的增速是20%，下年是18%到20%之间回落，如果房地产回落的话，购车和固定资产的会下降的，就会形成负拉动，现在的固定资产资产不算太高，也就是20%左右，如果低于20%，就是负拉动。

【聂梅生】：金融领域的流动性是否持续，要看的货币量，如果还是控制的话，对房地产的增长还是有影响的，不会象上一年这么高。供给量也是在下降的，今年前6个月，销售面积比开工面积达得多，卖得快，一个是28.3%，一个是3.8%，开工意愿不强，意味着下半天的供给减少。从需求来讲，大家都认为是刚性需求，人均住房是多少，我认为从房地产的需求来讲，还有一点就是资本利得的需求，就是后的利益所得。如果银行利率放开，房贷除外，在这样的情况之下，对房地产的货币而言，不会放得很多，但是直接融资方面会扩大，例如重启IPO和房贷增长是平稳增加的，包括信托基金等等，我个人判断，货币政策在房地产方面比上半年和去年在资金方面会更加的宽松、好一些，充裕一些，银行对房地产的贷款数据也看得出来，是持续增加，不是减少的，现在不会比之前更加的紧，虽然房地产调控未放松，但是我认为货币方面是宽松一些，好一些，因为直接融资方面是重视的，而且已经开始放宽资金量了。银行对房地产的贷款方面也有幅度的，而且各家银行是竞争的。在市场需求方面，我认为跟货币政策有大的关系。

【聂梅生】：房价来说，开发商在下半年的动力并不足，因为不差钱，资金充裕，我慢慢卖，少开工，少买地，为什么要。现在各个大的开发商的业绩是不错的，促销的动力是不足的。

【聂梅生】：热点城市的地价是上涨的，这几天北京、上海都出现了高的地价，这种情况下，地价就上涨得快和高，主要集中在热点城市，这些城市房价下降的可能性也不大。这种情况下，房价仍然有上涨的动力，不会象今年上半年上涨得这么多，而且同比不会上涨得这么多，因为去年下半年开始，今年下半年同比去年下半年就不会太高，因此我认为预计全年房价不会高太多，也就是20%左右，因为说半年是增长的，下半年会下降一些，但是大幅度下降的可能性是不大的。也说了防止房价过快的上涨和快速的下降，希望房价稳定，下半年在供给需求、土地市场高温的情况下，房价上涨的动力是存在的，但是同比上涨是趋缓的。房企的资金压力趋缓，市场回暖，调控改善的话，市场的作用就会逐步的代替的干预，目前的房地产节点下，是有可能实现的。

【聂梅生】：对国家宏观调控的政策建议

【聂梅生】：到底如何调整，首先国务院常务会议继续做好房地产市场调控，促进房地产健康发展，并研究部署加快棚户区改造，关于城镇化和棚户区如何做。在棚户区改造过程中，引导民间资本参股，委托代建等形式参与棚户区改造，抑制投机需求，促进保障房建设。

【聂梅生】：商会的研究机构和我们的会员单位的意见征询过，我们认为建议以改革为基调的房地产长效机制，回想中国房地产的常规发展，每一次是以改革的政策才能推动，推动了二十年后，如果不进行改革就无法再推动了，1998年推出政策，就是从福利分房到货币分房，1999年个人抵押贷款推出，第三个就是争议比较大的土地招拍挂，如果没有招拍挂，就没有现在的高地价和高房价，体现为地根、银根和制度性问题，15年后如果没有相对应的改革，我认为是无法突破今天房地产的局面，因此要有改革的长效机制，依然是地根、银根和税收，地根的问题说来说去，中国房地产是否是充分化的市场，因为土地没有市场化，占到中国房地产市场的30%到50%，土地是一家供给，一头说了算，而且是招拍挂，价高者得，没有竞争，只有一个获利者就是政府，因此房地产的市场化，只有一个胳膊，另外一个胳膊是没有的，因此要进行土地制度的改革，解决农村土地流转的同地同价，才可以释放农村集体建设用地进入市场，推动住房供应的多元化，从根本和机制上形成双轨和多轨的土地供给市场，除了农村的土地之外，还有很多的别样的土地供应，都没有进入到合理有序的市场供给当中，因此我们认为地根的问题就是这些。

【聂梅生】：银根的问题还是比较快的，最近国家关于金融的问题，步子卖得比较快，一个是差别化的信贷，解决差别化的市场需求，这样做是有效果的。另外就是金融化的改革，拓展融资的渠道，直接进行融资，推进中国房地产信托基金，逐渐的推进房地产抵押贷款证券化等等渠道，我认为已经开始了，这样才可以规避银行的风险，抑制和鼓励房价平稳的增长，银根推得比较快，包括重新IPO，资金和房地产信托基金都在推进之中。

【聂梅生】：税收是争议得的，如果将税收放到房地产方面，不仅仅是房产税，还有物业税，我认为不是很恰当，因为各个部门都坚守自己这一块，比如说收房产税，应该将物业税变成房产税，因为90年代初收过一个房产税，就绕道将90年代的这个税拿出来继续收，但是没有想到90年代到现在已经是二十多年了，他们不管，他们找到一个能收的理由就收，这是税收部门，但是70年的土地出让金已经一次性的收取了，而且土地还招拍挂，这些费用都在老百姓身上，税务部门不管，这是国土部门的事，都是各收各的，如果两个部门不协调的话，说扩容、完善是不可能的，因此要通盘的考虑，持有环节的收税，70年土地出让金、招拍挂以及地方财政收入等问题不通盘的考虑，那么持有环节的税收一旦推出，会比“国五条”交易环节中的20%的影响面要大得多，我觉得各个部门不应该分割绕道来征税，从而增加使用者的负担，应该从法律和根本上环节解决使用者的税收问题。

【聂梅生】：对国家宏观调控的政策建议

【聂梅生】：调了很多年，从2003年开始调控，到现在是十年了，宏观调控的制定方法是否对，我认为有几个方面的问题。

【聂梅生】：1、地方政府，调控到最后，力度越来越小已经被地方政府化解了，为什么地方政府会想对策，因为调控的政策没有考虑到中国这么大，不能因时制宜，因地制宜，因此就会出现上有政策，下有对策，尤其是保障房的建设，地方政府只是参与，但是不能化解这个问题，应该旗帜鲜明的将问题说出来，该管的管，该地方的地方管，该部门管的部门管。

【聂梅生】：2、居民百姓，在制定和广大老百姓有关的政策时就是政府官员和座谈，应该是走群众路线，现在党要求走群众路线，为什么制定房地产政策的时候，不能走群众路线，包括二手房和税收交易环节的问题都涉及到千家万户，应该从法理和群众路线考虑。

【聂梅生】：3、准确定位房地产在国民经济中的作用有益于改善宏观调控。现在将房地产又作为，三驾马车中太大了，消费太少了，应该将房地产从变为消费和内需，这样的话，房地产就要减少，因为太多了，消费减少了。实际上和消费都起到一定的作用，就是GDP统计过程中，如何跟国际接轨。最近跟的房地产研究一起研究这个事，美国和发达国家在房地产业和计算GDP的时候，是作为的，不是消费的。中国人民就是购买房屋，用来出租，并不是消费。尤其是保障性住房和民生类的住房，这就是刚需和消费，就是内需，客观的反映了。因此我认为在统计中，应该将房地产作为。

【聂梅生】：还有一个问题，房地产是虚拟经济还是实体经济，实际上在美国，房地产的链条是比较长的，有，开发商、商，还有建造商，后边还有交易和持有房屋的链条，中国的链条并不是很多，目前开发商部分是，房地产金融和房地产开发开始结合，如果这样的话，房地产摆脱不了虚拟经济，已经形成了，因此房地产是属于虚拟经济、第三产业和服务业，这样的话，制定一些政策就不考虑金融属性和双重属性，即是生产和生活资料，也是金融属性。今年的房价突然上涨得这么多，不是居住的属性，而是金融和的属性发生了变化，钱可以生产钱的，房地产就有这样的属性，因此制定房地产的宏观政策的时候，就是因为具备折算的属性，才会有泡沫，才会有滞后，因此我们要清楚的认识到，为什么美联储不将房地产放到实体经济，而是放到虚拟经济，联合国将房地产放到类金融业，这个是有一定的道理，中国还没有到这一步，如果金融产品不断的提高，房地产信托基金推出，都会予以考虑的。

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