泰达股份揽下土地一级开发 业内：有利再融资
每日经济新闻 2013-08-06 10:27
[摘要] 8月3日，天津泰达股份有限公司（以下简称泰达股份）控股子公司南京新城发展股份有限公司(以下简称南京新城)，与扬州广陵新城指挥部签署开发协议。
8月3日，天津泰达股份有限公司（以下简称泰达股份）控股子公司南京新城发展股份有限公司(以下简称南京新城)，与扬州广陵新城指挥部签署开发协议。协议显示，南京新城控股55%的子公司扬州泰达发展建设有限公司(以下简称扬州泰达)将成为扬州市广陵新城受托范围内土地一级开发的主体。
泰达股份称，近年来随着相关税费政策的变化及土地拆迁成本的上升，必然会影响公司在此地块的实际水平；并且，该公司所开发土地实现上市交易后，在实际收到政府结算的相关款项或取得了政府确认结算款项的文件时方确认营业收入实现，目前仍不确定何时能确认收入。
对此，房地产业内人士严跃进在接受《每日经济新闻》采访时表示，在城镇化背景下，土地一级开发的融资环境将优化，这也是房企涉足一级开发的原因。
一级开发成本占收入八成以上
上述公告称，根据以往在该区域所开发地块的挂牌情况估计，扬州泰达就该地块的上市成交有望实现营业收入大致为6亿～7亿元。
据了解，今年7月31日，广陵新城受托范围内三幅地块被挂牌出让，摘牌价共计9.78亿元。三地块在受托开发的范围之内，根据扬州泰达与政府相关部门的约定，拍卖收入在扣除相关税费后结算给扬州泰达。
亚太城市研究会房地产峰会会长陈宝存告诉《每日经济新闻》记者，土地一级开发成本通常由前期费用、征地拆迁费用、财务费用，以及开发利润和税费等组成。其中征地拆迁成本是的部分。
陈宝存指出，一般而言，一级开发企业的营收，是开发企业的开发成本加上政府给予合理的利润。一级开发完毕后，政府土地的“招拍挂”卖地收入（土地拍卖底价）不完全给一级开发企业。在很多三线城市，政府把一级开发企业的利润控制在12%以内。一级开发企业的开发成本约占总收入的八成以上。
同时，陈宝存指出了土地一级开发的风险。他说，对于很多三线城市而言，如果土地市场不好的话，在土地拍卖的过程当中，“土地拍卖底价”总体低于一级开发企业的营收，就只能亏损。
一级开发可借“政策东风”
7月8日晚，泰达股份对2013年上半年业绩发出了预亏提示。一位分析人士告诉《每日经济新闻》记者，泰达集团作为天津市主要的一级土地开发商，亏损的原因跟目前各地方政府土地市场的变化有很大的关系。“不光是泰达，这类以土地一级开发为主的企业，前几年的状况都比较好，但这两年土地市场的竞争越来越激烈，很多地方政府的一级开发已经由当地的土地部门自行完成，”
上述分析人士指出，目前土地价格越来越高，很多地方政府开始自己操刀进行一级开发，然后直接通过土地储备招商拍挂，这使得原本依靠一级开发获利的地方企业受到的支持力度越来越少，日子自然也就不好过。
陈宝存指出，对于一级开发企业而言，随着该地区配套成熟，土地拍卖底价会越来越高。一级土地储备贷款受到国家支持，并且费用不高。
严跃进认为，目前从政策走向与市场预期来看，房企的融资环境有放宽的倾向。但这种放宽，不同于过去的模式。显然，在旧城改造、棚户区改造以及土地一级开发等新型城镇化热门领域，将更受融资政策的青睐。
瑞银近日发布一份研报也认为，层对房企再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。
为获悉上述事项对公司的影响，记者多次致电泰达股份，但其官网上公布的秘书处电话一直处于无人接听的状态。记者又将采访函发至公司邮箱，截至发稿，尚未收到公司的回复。
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