专家激辩成都商业地产：过剩？泡沫？
第一财经日报 2013-08-09 09:20
[摘要] “目前商业地产现状我们认为是喜忧参半，夸张点来讲是最坏的时代，是大跃进的时代，反过来讲，它又是最好的时代和变革的时代。”
“目前商业地产现状我们认为是喜忧参半，夸张点来讲是最坏的时代，是大跃进的时代，反过来讲，它又是的时代和变革的时代。”
成都已经成为商业地产在建规模的城市，成都商业地产是否存在泡沫？是否严重过剩？
7月31日，2013财经地产汇城市巡回论坛中国商业地产高峰论坛首站选择在成都举办，与会专家在论坛上围绕成都商业地产形势展开激辩。
泡沫？
7月16日，世邦魏理仕（CBRE）发布《2013年第二季度成都房地产市场回顾与展望》，报告显示，成都优质写字楼市场受到新增供应的冲击，租金有所下滑。同时个别写字楼市场也首次出现降租现象。
报告称，截至2013年第二季度，成都优质写字楼总存量达439万平万米。本季度，成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史水平，导致市场空置率环比激增5.6个百分点至40.8%，创10年来新高。
写字楼市场是成都商业地产市场的一个侧面。四川（楼盘）嘉宝资产管理公司总裁姚敏在论坛上表示，“目前商业地产现状我们认为是喜忧参半，夸张点来讲是最坏的时代，是大跃进的时代，反过来讲，它又是的时代和变革的时代。”
来自四川商业地产联盟的统计数据显示，截至2013年6月底，成都在建的综合体已达123家，已经开业的为30家。今明两年将是商业地产供应的井喷期。有机构称，成都的商业地产出现高位风险趋势。
四川商业地产联盟秘书长冉立春则表示，成都商业地产的泡沫是存在的，但是不同的产品泡沫存在的方式不一样，“泡沫也不是我们说的一点就破了，明天这个市场就崩溃了，不是的。”
他认为，成都商业地产的泡沫体现在：，盈利模式上的产权分割和租金过度消费，产权分割销售的模式使得大多数开发商都进来了，造成的结果已经是泡沫存在的基础，“你在那儿喊没有泡沫，你这个一出生就是有泡沫的。”
“另外泡沫消费是什么？实际上现在成都好多商铺卖得价格很高，高的有7万~10万元/平方米，均价都是3万~4万元/平方米，以一平方米10万块钱的商铺按8%的投资回报，需要每个月每平方米的租金达到667元，那667元意味着一般的商业是承受不了的。”
冉立春表示，泡沫第二个表现是经营方式千篇一律，这个也是泡沫。现在基本上在经营的模式上依靠的是主力店模式，成都99%的商业地产就是依托主力店，必须依托主力店来带商场的氛围，但是大多数主力店模式造成的结果是千篇一律，这是无法规避的。
不过，蓝光嘉宝副总裁姚敏并不赞成“泡沫论”，“它应该说是一个市场竞争，市场发展过程当中一个阶段性的现象，其实商业地产不同于住宅，它是没有调控的，那么就是一个完全的市场化的竞争状态，从现在的结构性过剩也好，是阶段性过剩也好，我们要坚信市场的问题一定有市场的手段和方法去解决。”
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文也表示，成都现在的问题只是在重复以前很多城市的经历，不要太悲观，因为目前是一个挑战，如果再说得严重一点是一个危机，但是我觉得还没有到泡沫的阶段。
而成都华贸集团总裁崔泮为则认为，没有泡沫肯定是骗人的，一定是有的，但是有泡沫我觉得它也不见得是一件可怕的事情，因为泡沫也是可以消化的，我想商业地产有适度的泡沫可能更健康。
“做商业地产跟住宅完全不一样，需要的资金准备是很大的，如果一点泡沫都没有很有可能这个资金就会出问题，但是这个泡沫怎么去消化？这个泡沫要破裂的话最终表现是什么？这些商铺都卖出去了，招商也招完了，过了两年发现进来的商家大部分经营不下去然后关门，这就是泡沫最终的表现。”崔泮为表示。
过剩？
实际上，近两年来，成都商业地产巨量集中上市，除去泡沫的争论之外，业界对于供应量的讨论也更加激烈，成都的商业地产体量究竟是否过剩？
成都锐理平台数据品牌营销中心总经理郭洁说，从2007年到2012年成都商业地产的土地供应有7600万平方米，纯商业除掉一半也有3800万平方米，规划局的理想是在20年、30年的时间慢慢消化掉，但是问题是只用了短短的5年时间就供应出来了，5年时间3800万平方米纯商业地产要去消化掉，这么短时间内造成商业地产集中过度供应。
成都青羊建设发展有限公司总经理潘继谦认为：“成都的商业地产是结构性的过剩，总量过剩还不好判断。所谓结构性过剩，可以往城南看看，那个地方大批量的酒店和住宅现在有一些问题了。所以结构性过剩是成都商业地产的重要问题。”
冉立春表示，结构性过剩说的是过于集中，一个区域一大堆商业项目，一个区域一大堆写字楼，某一些区域面临着两个商场门对门的竞争，这个结构性过剩就是一个地方挤着，另外一个地方又没有。第二，结构过剩实际上就是做某一种商业地产产品的太多了，规划的时候都没有怎么规划，经营的时候怎么差异化？
阶段性过剩就是近两年突然间综合体出来，或者是写字楼突然爆发。沿着人民南路到天府新区总共有35座写字楼。冉立春表示：“第二个阶段性过剩是，好多人说现在你看多，再过若干年就不多了，有隐性需求的，我不相信，多了就是多了，非得找一个借口说过几年就消化了，就像现在一天一个人吃三顿饭，你非得吃五顿。”
易居中国执行总裁丁祖昱还甚至提出，相比到2015年综合体大概2700万平方米面积的数据，他统计的数据是3500万平方米左右，很多项目因为种种原因建设速度在放慢，招商速度也放慢了，开业也放慢了，也许原定在2015年开放的可能短时间内开不了。
“这当中的核心问题就在于供求关系问题，整体需求确实有，但是不是在这个时点、在这个区域，具有这些需求，我认为需要打问号。而且从结构看，办公楼和大商业的比例都不小，那么这两者是不是在这么短的时间内就能够得到充分的消耗？”丁祖昱说。
实际上，大体量的供应已经在市场上产生反应。根据前述世邦魏理仕的报告分析，由于二季度所有新增供应均来自于天府新区，其较低的租金直接拉低全市平均租金水平。剔除新增样本变化，全市平均租金环比微降0.1%至每月每平方米94.5元。
世邦魏理仕预计，由于未来写字楼供应仍将持续放量，预期未来租金将持续受压，特别是在新增供应量较多的天府新区。与此同时，随着一批高标准项目的陆续面市，使得该板块的空置率及租金也将备受压力。
出路
不过，目前成都商业地产已经出现销量下降，需求疲软，以及租金不升反降的形势，未来成都商业地产的开发商和投资者将如何突围？
崔泮为表示，这些商家我们怎样让他经营下去？这是很重要的课题，“我们消化泡沫要去考虑这个问题，首先个在业态上应该有一些创新或者做一些调整，现在同质化的现象也非常严重。”
另外，“电商掌握了消费习惯，这就是大数据，我们做传统商业的就没有他们掌握得那么多，那么这里面如何互相融合、一起发展也是我们消化泡沫一个比较重要的方向，值得去深思的问题。”崔泮为说。
郭洁认为，只有靠专业化。“整个行业的专业化的路我们看到了，而且很多开发企业也在做这方面的工作，死掉一批是正常的，活下来的这些将来都会成王。未来商业地产是时间和空间，20年、30年，总有一天会消化完的。”
在这一背景下，胡港文认为，房地产开发商做商业房地产不单单是房地产开发商，同时还要准备成为商业的运营商、经营商，所以对开发企业来讲一定要有心理准备。
崔泮为的看法更为现实，“把钱准备够，如果我们已经在预计困难了，遇到困难手里没有钱会死掉。资金准备充分，不能有问题。第二个就是专业化，你必须建设强大资源整合能力和运营能力，只有这样的话你才有可能在纷繁复杂的竞争中脱颖而出。”
这一点与成都天来集团副总经理张帆不谋而合，“作为已经开发商业综合体的开发商而言就要和资本握手，就是说要傍大款，为什么？因为商业的游戏不是一般人能玩儿的，你必须有强大的资金实力，聚集国内外知名的运营家或者是操盘手，各种资源结合在一起才能做到满足消费者的要求。”
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