地产融资选择性开闸 保障房建设获支持

中国联合商报  2013-08-13 15:59

[摘要] 根据新湖中宝公告，其所募资金均将用于棚户区改造项目。分析人士指出，并非房企再融资都会得以放行，只有符合政府稳定经济。

上市房地产企业再融资这只“靴子”近日终于落地，8月1日，新湖中宝打响A股房企再融资枪。根据新湖中宝公告，其所募资金均将用于棚户区改造项目。分析人士指出，并非房企再融资都会得以放行，只有符合政府稳定经济、盘活存量政策方向的融资行为获批的机会较大，而承担此功能的保障性住房融资被各方看好。

从本届政府过去一段时间关于房地产表态来看，决策层的思路是淡化调控，强调供给，加强保障房建设。因此，分析人士认为，房地产再融资不会全面开闸，而是定向来支持保障性安居工程，落实“以人为核心的新型城镇化”的宏观政策。瑞海通证券分析师张琦告诉《中国联合商报》记者，现行阶段融资项目必须要和棚户区改造或保障房项目定向结合。此次层对房企再融资开闸的条件中，“是否有保障房开发项目”是一个重要审核依据。

保障房成地产企业再融资趋势

8月1日晚间，备受瞩目上市公司新湖中宝推出了募资金额达55亿元非公开发行预案，用于上海棚户区改造项目；8月2日，新湖中宝开盘封于涨停；8月3日，新湖中宝的上涨势头大减，收盘时仅小涨了1.92%。

有机构人士分析称，新湖中宝之所以能够如此快速地披露再融资预案，且是停牌房企中，少数的直接用于房地产项目开发的定增预案，与其大力支持地方保障性安居工程有关。而这一轮房企再融资窗口，一个重要审核标准，正是是否用于保障性住房开发建设。

7月12日，国务院厅发布令了《关于加快棚户区改造工作的意见》鼓励和引导民间资本参与棚户区改造，提出在2013年至2017年5年时间里，共计要改造各类棚户区1000万户，改造城市棚户区800万户，同时将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排。此举被市场解读为鼓励放开房地产企业再融资的一个源头。

“我们的初步判断是，房地产企业再融资，短期内并不会全面开闸，可能只会以个案形式出现，而且支持保障性安居工程将是主流，包括改造棚区在内。”光大证券重庆营业部营销总监姜晞表示，对于那些有再融资需求房地产企业来说，有没有保障房开发项目，可能会是能否通过再融资一个重要依据。

三年前，为了“新国十条”政策，和防止上市房企通过直融偿还银行贷款和补充运营资本推高地产价格，证监会暂停了上市房企的再融资和重组申请。而且三年来，因资金来源不足、利润率低，房企参与保障房项目的积极性并不高，导致多地政府并未真正完成保障房任务。

分析人士表示，如今新湖中宝的定向增发预案明确募集资金的投向为棚户区改造项目，表明目前房地产企业的再融资不是全面开闸，而是定向来支持符合政策导向的保障性的安居工程等，这或将成为房地产企业再融资趋势。海通证券顾问翁玉洋同样认为，相对而言，有保障房建设项目的房地产企业更符合目前的政策导向。

此外，8月5日，厦门保障性安居工程建设有限公司揭牌成立。这家国企将专营厦门保障性住房建设、和运营管理，是省内保障房专业运营公司。据悉，首批约60多亿元保障房资金注入了厦门保障性安居工程建设有限公司。

参与旧城、棚户区改造房企机会大

瑞银近日发布一份研报也认为，层对房企再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。

从目前高层释放的信息来看，“第二轮”大规模的棚户改造即将开启。国务院确定今年改造304万户棚户区，有预测称至少可以拉动3000亿元。而国务院决定今后五年再改造各类棚户区1000万户的计划，无疑将启动更多。

对房地产企业来说，政府的棚户区改造计划算个利好的消息。首先，1000万户被改造棚户区会产生6亿平方米建筑面积的住宅需求（按平均每户60平方米计算）。其次，同步建设的配套设施将带来巨大商业物业开发机会。再次，企业被允许发行专项债券或中期票据，这不但在目前“钱荒”的情况下提供极大的融资便利，减少了银行的负担，也提高了饱受贷款困难的中小房企参与热情。

目前，已经有多家国内龙头房企参与到城市更新（旧城改造、棚户区改造）中，其中包括万科、华润、佳兆业、深圳控股等。尤其是佳兆业，在广州深圳等地拥有30多个旧改项目，对其来说，城市更新已经是一种重要的扩张布局发展的手段。

而万科在2009年就已经开始参与城市旧改项目，当年取得了福州上海新村旧改项目，权益容积率面积为45万方平米。此后，万科又在2010年至2013年间新增旧改项目7个，权益占地面积约75万平方米、权益容积率面积约259万平方米。

如何吸引民间资金进入棚户区改造将成为重点。中金公司称，未来开发商将可以介入一级开发市场，以棚户区改造方式逐步参与土地收储，而政府职能转变为规划审批，原有模式下的土地净将逐步以土地成交手续费(比如说用地转性费用、土地交易费用)+物业持有税等形式来兑现，当地资源丰富的本地企业、品牌资金实力强的龙头将显著受益。

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