开发模式转变 三江口板块土地未动配套先行
海峡都市报 2013-09-05 16:50
[摘要] 四月二十四日，福州八中三江口新校区成立在大福州的规划中，三江口是一个“特立独行”的区域，与诸如金山、闽侯等其他新区相比，它的发展不是从密密麻麻的住宅开始。
四月二十四日，福州八中三江口新校区成立在大福州的规划中，三江口是一个“特立独行”的区域，与诸如金山、闽侯等其他新区相比，它的发展不是从密密麻麻的住宅开始。
2013年，三江口片区在仅有一幅地块拍出的情况下，片区内的配套却先行推出：海峡科技馆等一系列公建设施落地，三江口旅游文化城预计今年10月开业，尤其引人关注的是，4月24日，福州八中三江口新校区成立。
三江口片区为何会一改福州楼市往日“住宅充当新区建设急先锋”做法？它又会有怎样的发展方向？
现状：配套先行，土地未动
在未来福州的版图上，三江口是东福州最重要的片区。按照规划，将建成以会议展览、商务办公、区域综合交通枢纽为核心功能，集文化体育、居住、商业服务等功能于一体的现代化综合性新城区，是未来福州最重要的城市CBD。
虽然从2010年至今，三江口在楼市中的表现并不出彩，但在城建上却动作不断。海峡科技馆、海峡青少年活动中心、海峡群艺馆、海峡电影城、海峡美术馆、海峡音乐厅、海峡剧场、海峡博物馆，乃至高达400米的福州新地标海西塔等一系列城市公共设施落户开建。占地面积400亩、总投资达20亿元的三江口大型文化旅游城项目也将在今年10月份营业。此外，福州三江口还将再建两过江通道，即今年全面动工的马尾大桥、计划建设的营前过江通道。而在教育配套上，今年4月24日，福州重点名校八中高中部正式迁入。
教育、交通、公共设施建设不断上马，而土地市场有所储备却尚未进入全面开发。从2011年至今，三江口片区仅有三江口旅游综合体地块以底价4.4亿元拍出。
原因：为何不先卖地？开发模式转变
没有推地并不意味着三江口片区无地可开发。据资料显示，近期福州三江口片区已收储了约533亩土地，用途为二类居住用地、商服用地等，另有约414亩用于商办综合用地、社会停车场用地、公共绿地等。
为何不先卖地再进行区域配套投入？地产人士江映辉认为，这与政府对新区开发模式转变有关。东部新城作为新区，开发需要一个过程，拿出其中的一个区域——三江口片区来做尝试，有计划地收储，加大基础设施配套完善，目的是提升土地的含金量，待到生活配套成熟，房企就会接踵而至，住宅项目踊跃落地。
业界人士林先生也持有相同的观点。他认为，在福州过往的新区开发中，多采用“规划预热，房企先行”的模式，但这种模式显然存在许多弊端，其中最为人们诟病的莫过于城建落后、不宜居的问题。“此前新区拍地，都是一张白纸。在住宅用地推出后的很长时间才慢慢兴建配套。但在当前城市运营背景下，单纯卖地的土地财政无法持续发展，在地块逐步减少后将无以为继。因此政府对土地运营过程中的心态进行必要的转变，而三江口作为城市新兴核心区，不能走原先新区发展的老路，要有新的发展理念注入，从开发初期就提升整个片区价值。”
专家观点
福州大学房地产研究所所长王阿忠：三江口生地变为熟地，有长远规划，让配套先行，吸引人气，而后提升土地附加值，吸引房企入驻，这样不仅能提升地块的售价，配套产业又能为当地带来可持续发展的资金和人气。
业界人士林先生：名校教育配套加上趋近于居住功能的完善配套，能够成为三江口吸引人气的一大利器。在熟地基础上进行操作，配套不再是虚的，而是实实在在看得见的，提升了后期房地产项目空间，相信此后该区域推出的住宅地块将会很有竞争力。
世纪金源集团高经理：三江口片区配套先行的开发模式，满足了开发商的需要。“区域交通升级、基础设施完善后，整个区域将快速盘活。”
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