孙宏斌变身“制造者” 融创年内拿地花217亿

证券日报  2013-09-24 07:48

[摘要] 虽然9月份还未结束，但对于孙宏斌和他的融创中国来说，后面的三个月即便毫无动作，2013年也会是融创成立10年以来曝光率最高的一年。

虽然9月份还未结束，但对于孙宏斌和他的融创中国来说，后面的三个月即便毫无动作，2013年也会是融创成立10年以来曝光率的一年。

而这几乎都源于融创对于的“执着”追求。

孙宏斌自己曾表示，“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是一个激进的人，我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险，自己开车很慢，不允许司机开快车，过马路一定等人行道绿灯。之所以被认为激进是因为我觉得没想好的事坚决不干，想好的事就坚决果敢的去干。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的。”

而“不怕死”的孙宏斌也确实在干着“不怕死”的事情。，仅从8月14日开始的36天时间里，融创便携“小伙伴们”接连拿下北京亦庄、农展馆、天津天拖三宗，合计花费的土地成本高达187.44亿元，再加上8月份之前花费在土地市场的上百亿元资金，让市场不由得惊呼，“从前的那个孙宏斌又回来了。”

不过，融创方面似乎并不这么认为，公司相关负责人就对《证券日报》记者表示，“和很多公司相比，融创今年拿地总数并不多，只是由于所拿地块受关注度高，才会令市场感觉融创拿地有些激进。”

“制造者”

正如融创方面所说，其年内拿地的数量确实远不及万科、保利等一线龙头，但从其拿地花费与销售金额的比值看，融创今年在土地市场上的表现不可谓不激进。

融创方面表示，截至目前，公司年内的权益拿地花费总额为217亿元，前8个月公司合同销售金额则为275.4亿元。这也意味着，即使按照权益拿地花费计算，融创年内在土地市场上的支出也已经占到了公司总销售额的78.91%，2012年上述比例则为45%。同时，市场一般认为，一个房企的拿地销售比超过50%，便可以将其在土地市场表现归为较为激进的一类。

另一方面，由于融创的项目定位，其拿取的地块也大多位于一、二线城市的地段，因此融创拿下的不少地块都成为了当地的总价或单价。

9月18日，融创联手天津房地产集团，经过数十轮激烈竞争，以103.2亿元的总价击败万科、保利、招商局联合体，成功拿下了天津南开区天拖地块，折合楼面单价10109元/平方米，溢价率12.42%，并刷新了天津总价的纪录。

出让公告显示，天拖地块用地性质为商业金融业、居住，南开大学、天津大学，地理位置十分优越。地块面积374017.4平方米，规划地上总建筑面积不大于102.09万平方米，其中含110KV变电站占地3200平方米，新建商业金融类建筑面积不大于46.5万平方米，新建居住建筑面积不大于44.3万平方米，同时拿地房企须于土地出让合同签订之日起半年内开工、3年内竣工。

而在此前的几个月里，融创已经拿下的多宗项目。

今年3月16日，融创携绿城以90.19亿元总价收购上海黄浦江核心江景商业地块，双方各占50%权益;8月14日，融创葛洲坝联合体以总价41.2亿元拿下亦庄两块宅地，其中一块纯商品房地块楼面价高达2.8万元/平方米，不但刷新亦庄单价纪录，甚至超过周边在售商品房的单价;9月4日，融创又以43.24亿元的总成本摘得的北京农展馆地块，并创下了7.3万元/平方米的楼面地价纪录。

此外，融创还进行了多宗股权收购，包括以近80亿元收购绿城上海盛世滨江项目，以5亿元收购浙江康恒49%股权，以5亿元收购杭州国融置地60%股权及债权，以15.8亿元收购天津融政公司，以12亿元收购浙江金盈，9亿元收购summersky49%权益等。

 

风险源自调控政策转向

而融创如此频繁的大手笔买地和股权收购，也让市场对于融创的资金状况感到些许担忧。

穆迪就表示，虽然融创中国的合约销售优于预期，但公司近期积极进行土地收购，此举具负面信用影响。穆迪估计，与2012年底其土地储备比较，融创今年收购土地的平均土地成本约高20%至25%左右。上述成本较其平均售价增加，意味着其利润率收缩的风险上升，以及未来一、两年其定价灵活性下降。同时，若融创维持收购步伐，可能会削弱其流动性及提高比率。

对此，接近融创中国的人士告诉记者，在接连收购亦庄、农展馆和天拖地块后，目前融创手中的现金仍有百亿元以上，足以支付未来的开发费用和短期债务。

融创此前公布的2013年中报也显示，公司上半年完成收入85.63亿元，同比大增99%;毛利达17.79亿元，同比增长29%;核心净利润8.45亿元，同比增长39%。同时，公司合约销售额达到236亿元，同比增长89%，完成全年450亿目标的52.5%。持有现金144.95亿元。

不过，在业内人士看来，融创的危险来自于调控政策的再次转向。

兰德咨询总裁宋延庆就表示，如果销售处于正常的状态，肯定不会出现太大的问题，但比较担心的就是市场会出现波动。

“尤其是在楼市回暖已经持续超过1年时间，一、二线城市房价再次快速攀升的情况下，不排除政府再次出台针对核心城市的限制政策。”一位不愿具名的房地产行业分析师表示。

而孙宏斌对此肯定是体会最深的一个人。2003年、2004年，当年尚属于孙宏斌的顺驰在各地拿地，不料从2004年3月开始，国家出台了一系列的调控政策，对贷款、土地管理提出严格的要求，地产企业融资越来越难，购房人集体的持币观望更是加剧了房企的资金困局，尤其是对于刚刚大举扩张的顺驰来说。孙宏斌虽然将顺驰苦苦支撑到2006年，但最终还是因为资金链断裂，不得不将一手创办的公司低价转卖给了路劲集团。

因此，有过一次失败的孙宏斌其实比任何人都关注自己公司的现金流，而这也可以确保融创免于遭受顺驰一样的命运。

融创CEO汪孟德就表示，“融创这些年销售、土地储备和现金都在保持增长，而现金流的风险管理一直被融创排在位，未来也不会变。”