融创农展馆调高售价预期 顶级豪宅待价而沽
北京商报 作者：赖大臣 2013-09-26 07:53
[摘要] 金秋十月被认为是豪宅项目最后展示景观园林的机会，但是受到日前融创7.3万元/平方米拿下农展馆影响，北京10万元/平方米的顶级豪宅市场面临着重新估价的局面。包括此前有计划推盘的万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院以及保利蓟门桥项目均推迟上市时间，调整预售价格。
金秋十月被认为是豪宅项目最后展示景观园林的机会，但是受到日前融创7.3万元/平方米拿下农展馆影响，北京10万元/平方米的豪宅市场面临着重新估价的局面。包括此前有计划推盘的万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院以及保利蓟门桥项目均推迟上市时间，调整预售价格。业内人士预计，伴随着农展馆的出现，北京豪宅突破20万元/平方米的价格指日可待。
豪宅待价而沽
9月4日，北京农展馆地块被融创以21亿元、配建27.8万平方米医院面积竞得，楼面价达到7.3万元/平方米。9月6日，备受关注的上海徐家汇地块以217.7亿元的高价成功出让，同一日，杭州和苏州也相继涌现出项目。
9月以来，出现颇为频繁，甚至成为普遍现象。这一轮出现的力度超过历史，相比往年楼市最火爆期出现的，本轮的单价、总价都超出了市场的想像力。
而关注的北京农展馆，对市场的影响力正在不断释放。
“计划今年10月将会开盘，现在要等等了，看现在北京市场的节奏，（北河沿甲柒拾柒号）价格可能要调整一下。”北京万科一位负责项目的营销人员向北京商报记者表示。
记者了解到，今年初，北京万科与北京弘华伟业有限公司合作收购了凯德位于北京北(小区网论坛)河沿的御府项目，当时建筑面积仅为1.4万平方米的项目收购价格接近5万元/平方米。由于其地理位置优越，被许多即将入市的豪宅项目当做了标本，此前业内传出的价格为12万元/平方米。
“我们此前的价格标本就是参照了万科北河沿甲柒拾柒号，但是现在伴随着农展馆的出现，我们将做一些价格调(小区网论坛)整。”中赫地产相关人士向记者表示。去年，中赫地产经过46轮的激烈竞拍以及数十轮的配建回购房面积争夺，终于以26.3亿元、1.64万平方米回购房面积力压群雄摘得北京万柳地块，据预测，可售面积楼面价将达到4.29万元/平方米。由于此前开发著名豪宅项目钓鱼台7号院，中赫万柳书院项目一直是业内关注的焦点。
受到农展馆影响的还包括保利蓟门桥项目，这个由中国兵器转手到保利手中的项目一直是一块烫手的山芋。“现在这个项目什么时候开还没有定，一方面是关系户太多，另一方面也是受到农展馆的影响可能会调整价格。”北京保利一位负责人表示。
此外记者还了解到，亿城在西三环一个1万平方米的项目，目前正在调整装修方案，价格也从最初的6万元/平方米被推高。
亚豪机构副总经理任启鑫分析称，高价地的成交、现象的产生，会对现行楼市释放房价上涨的信号，在高地价与合理利润率叠加推算之下，未来地块打造出来的产品售价必然水涨船高，这就为北京住宅设定了房价上涨下限的标尺。此外合生·霄云路8号的产品空中四合院日前也表示将暂时持有。
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市场水涨船高
伴随着不断出现，不仅这些即将入市的项目待价而沽，一些在售的项目也纷纷出现了调高售价的现象。
日前，合生·霄云路8号一买家出手8268万元购入3号楼王520平方米平层大宅，折合成交单价16.05万元/平方米，在此前15万元/平方米的基础上再创新高，同时也刷新了北京成交单价、成交总价纪录。
无独有偶，位于朝阳东三环电视台北50米的首创禧瑞都·天禧也于8月下旬开盘，均价已由此前的8.3万元/平方米涨至12万元/平方米，主力户型为400平方米板式精装，目前仅剩余不足10套房源。
同时位于西大望路的鸿坤·花语墅项目也正在进行项目升级，引入了PM2.5系统，预计价格在8.8万元/平方米左右。
亚豪机构提供的数据显示，2013年8月，北京仅有远洋万和公馆一个豪宅项目入市，虽位于五环周边，但该项目定价依然高达7万-7.5万元/平方米。今年以来，核心城区仅有当代MOMA·历峰、太阳公元、鸿坤·花语墅等少数几个项目推盘放量，北京四环以内的豪宅已出现连续5个月的供应断档。同时，8月北京四环内住宅成交量为335套，环比上涨了15%。
北京楼市再创新高
楼市的火爆不仅反映在市场。
截至9月23日，北京年内楼市住宅总成交已经突破21万套，同比去年的17.78万套上涨幅度达到了19%，并创下近三年以来的值。
“目前房企销售任务完成得好，下半年最后几个月开始追求高利润，各地频繁出现的将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。在这种情况下，刚需会恐慌性入市，改善需求也会透支购买力，‘金九银十’量价上涨已经成为定局。” 北京中原地产市场部研究总监张大伟表示。
数据显示，今年8月，北京一手房交易价格指数为1137.3点，较上月上升5.7点，环比上涨0.51%，涨幅较上月缩小2.11个百分点。
而在别墅市场也出现了几年来少见的价格屡创新高的景象。
今年以来，北京别墅的月度市场供应始终低迷，前8个月仅新增969套别墅，平均每月百余套，但是接下来的“金九银十”将一扫阴霾，供应量大增也有助拉动别墅销量创下新高。根据亚豪机构数据统计显示，“金九银十”期间别墅市场将有11个项目预计入市。其中有泰禾·北京院子、格林云墅、西山艺境三个纯新盘，以及包括香江别墅、鸿坤·林语墅、远洋天著二期等在内的8个老项目后期。不仅大大超越了前几个月别墅开盘项目数量，而且相比去年“金九银十”期间也增加了5个入市项目。
在这其中最为稀缺的当属位于西山脚下之地的香江别墅，西山别墅区作为传统的成熟别墅区，开发时间较早，区域氛围较为成熟，因此在售项目也逐步趋向化，以单套2000万元以上的别墅为主，还有部分项目是亿元级以上的别墅，而类似香江别墅这样总价在700万-800万元左右的经济型别墅再难寻觅。
不过业内人士认为，伴随着北京楼市的火爆上涨，未来调控的风险将不断加大。
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