十月30个新盘入市 五环外刚需盘单价破三万元
北京青年报 2013-09-26 18:42
[摘要] 刚刚送走了中秋节，马上又将迎来十一长假，9月份因为房展会的因素，购房人被各种新盘信息“狂轰滥炸”了将近一个月的时间，终于可以利用十一长假好好调整一下了，相信会有很多买房人打算利用十月假期实地踩盘。
刚刚送走了中秋节，马上又将迎来十一长假，9月份因为房展会的因素，购房人被各种新盘信息“狂轰滥炸”了将近一个月的时间，终于可以利用十一长假好好调整一下了，相信会有很多买房人打算利用十月假期实地踩盘。而各大开发商也同样重视“金九银十”的销售，为了顺利完成全年目标，不断邀请意向购房人参加活动，做着开盘前的预热。一位买房人在展会上对北京青年报记者无奈地表示，几乎没有一个楼盘公布最终价格，但现在很多像他这样的刚需，心里都有一个基本价位，即在开发商描述的大概售价上再加2000元……
根据亚豪机构的市场监控预计，有计划在十月期间开盘的京城项目达到了少有的30个，而一直以来更受关注的首次入市纯新盘一下激增至15个，占了整体新盘数量的一半。不过，最令买房人困惑的依旧是价格，一方面是市场整体交易氛围仍十分亢奋，几乎没有促销的项目；另一方面，新盘对售价各个三缄其口，尤其是次开盘的“新面孔”们，对于价格的保密程度甚至不输于苹果新手机的发布，不到开卖的那一刻谁也猜不准价格究竟是多少。再加上每个项目都聚拢了众多排号者，也让购房人失去了货比三家的可能。要么出手，要么错过，不经意间买房这样的决定变成了靠“一时冲动”来判断的事。
预测 30个新盘10月开卖 “新面孔”占了一半
即将过去的9月份新房成交量再次出现了两位数的增长，开发商未完成全年销售目标，入市心态也更加积极，这都让楼市“银十月”成为可能。
根据亚豪机构数据统计显示，10月份北京商品住宅市场预计将有30个项目入市销售，以往购房人关注的首次入市纯新盘达到了15个，包括首开万科·公园里、京西·金泰丽湾、北京城建·海梓府等，不但覆盖了大兴、通州(社区网论坛商铺)、门头沟、丰台、顺义多个区域，开发商也多是大型企业。而以往在数量上占的老项目后期，虽然占比有所减少，但无论是北京城建·世华泊郡、万通天竺新新家园·溪悦澜墅还是望京(社区网论坛商铺)·金茂府等，也都是被购房人熟知的热门项目。
对于新老项目占比的五五开，亚豪机构副总经理高姗认为，今年以来北京住宅市场供应一直表现较为平淡，只有3月份和6月份达到了30个新盘的数量。而自下半年以来，由于性开发商四处购买土地需要支出大量现金，为了达到收支平衡，也为了年内销售目标提前实现，不少项目开始出现大批量开盘的现象，预计10月份的供应套数，或将创造今年来的新高。
价格 “待定”成售楼处口头禅 买房人被迫冲动出手
供应虽然增多了，但市场依旧紧俏的现实并没有让买房人的焦虑有所缓解。原因就是30个新盘项目中，近8成项目没有给出价格，少数有报价的也是像广渠路(小区网论坛)金茂府、山水文园、华侨城这类的中项目。这就造成买房人不得不苦等新盘公布价格，而最终开盘成交的价格也往往高于早先的预期。
如今，在京城各个项目的售楼处内，“待定”几乎成了销售人员对于买房人价格咨询的标准化回答。像目前刚需盘集中的大兴区域， 将要在10月份入市的纯新盘众美城项目，因为并不，早早就打出了“首付40万”的口号，但据记者了解，该项目蓄客情况并不乐观，售楼处对于具体售价也是三缄其口。不过，按照该项目70平方米、首付40万元计算，价格也在1.9万元/平方米。对此，该项目销售人员表示，这并不意味着项目会以1.9万元/平方米开盘，在10月正式入市前，还没有接到关于价格具体的通知，在记者的再三追问下，他表示价格应该是会在2万元/平方米以上。
市场上绝大多数的新盘对于价格都采取了严格保密的策略。业内人士就认为，新盘价格“待定”导致有兴趣的购房人往往要靠比照周边项目售价，猜测新盘价格，往往失去了货比三家的可能，买哪个房子这样的大事在当前变成了一种冲动性的选择。
高姗解释道，受到“限价”政策的影响，不少项目由于所申报价格未获审批而被拒发许可证，为避免价格审批结果与宣传不符，因此现在多数项目都是开盘前才公布实际售价。这在实际销售中，无疑会缩短购房者的考虑时间，也会促成部分“冲动购买”。而对于购房者而言，由于今年来市场供应的奇缺，因此在面对意向楼盘时，即便遭遇价格的波动，也不得不被迫接受。
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市场 大兴、通州新盘多为中小户型
五环外刚需盘单价破三万元
虽然价格鲜有公布，但至少下个月的刚需盘供应还比较充足。由下列新盘信息表可以看出，十月份的新盘主要分布在通州、房山、大兴、门头沟、丰台等区域，并且主打中小户型的新盘大部分集中在大兴和通州区域，其中大兴区的7个新盘项目全部为首次入市的“新面孔”并且全部主打70-100平方米左右的中小户型。可以预计，在十月份，大兴和通州将会依靠这些新盘供应，再次成为楼市成交的热点区域。
不过，需要指出的是，这类中小户型产品在售价上普遍对市场保持了较高的期待。在少数公布预期价格的项目当中，代表性的当属大兴亦庄区域的金第万科·金域东郡，虽然地处五六环之间，也并不线，但首次开盘的报价就达到了33000元/平方米左右，直指区域价格标杆。而上半年收官并且位置更好，位于五环内的金地万科·朗润园，售价也仅为31000元/平方米。
一位亦庄在售项目的负责人表示，出现这一差距的原因一方面是由于今年来北京住宅市场价格呈现一路上涨的趋势，后期入市项目售价必然将高过前期；而另一方面，8月份亦庄区域高价地的出现，让土地成本达到了2.8万元/平方米，这对于新盘项目的定价和市场期待的预期也起到了明显的提升作用。即便是主打70-90平方米的小户型刚需盘，售价也突破了3万元/平方米。
趋势 四至五环成豪宅新聚集地
“新面孔”纯新盘放量，刚需价格不成了十月份新盘市场的主要表现形式。但不仅仅如此，10月份新盘的另外一大特点就是以别墅为代表的豪宅项目增多，并且带动四环至五环区域成为豪宅的新集中地。
根据亚豪机构的数据统计，10月预计开盘的30个项目中，包含了格林云墅、誉天下二期誉皇殿5个纯别墅产品，另外还有紫辰院、西山艺境、北京城建·海梓府三个混合有别墅产品的低密度社区。除了门头沟的西山艺境位于六环外，其余的项目均是位于四环至五环区域。
一位别墅项目负责人就表示，之所以这些项目扎堆十月，一方面受到季节气候的影响，金秋十月北京气候逐渐凉爽，秋季美景逐渐显现，这对于注重园林环境以及亲身体验的别墅项目来说，更加能够展示项目的优越特征；另一方面，近期市场的热销以及城区高价地的频现，让这些项目对市场充满信心，纷纷积极寻求入市。另外，受土地供应的影响，豪宅项目分布逐渐外扩，尤其是四环内的供应经常断顿。根据亚豪机构的预计，目前四环内的项目仅够维持两年的销售，未来的豪宅产品将更多地集中在四环至五环沿线。
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