高手果然在民间 盘点另类的“以房养老”生活
红网 2013-10-08 08:02
[摘要] 89岁的袁爷爷刚送走老伴，因膝下无子女，成了孤老一枚。他年事已高，不得不请一位24小时的住家保姆，3000元的退休工资显然不够日常开销，更别说生病住院了。他想到把房子卖掉，但又不想住养老院，更没有精力搬家，还担心保姆骗他钱财不好好照顾他。思前想后，还是召集来众亲戚子女，开一场家庭会议。
89岁的袁爷爷刚送走老伴，因膝下无子女，成了孤老一枚。他年事已高，不得不请一位24的住家保姆，3000元的退休工资显然不够日常开销，更别说生病住院了。他想到把房子卖掉，但又不想住养老院，更没有精力搬家，还担心保姆骗他钱财不好好照顾他。思前想后，还是召集来众亲戚子女，开一场家庭会议。
经过会议讨论，众人一致决定，由袁爷爷一个妹妹、两个弟弟三个家庭的后辈集体购买老人的房产，约定房价为市场价的8折，即60万元。老人仍可以住在自己的老屋里，还可以先拿到一笔20万元的现金，另外每月可从亲戚子女处获得3000元，随着物价上涨还会增加钱款，直到自己终老。而买房的三个家庭各有2－5名子女，他们按“股份”出资，的人占1/6房产，笔支付33333元，的占1/15，每月支付200元。而房产过户到一位“大股东”名下，过户费用由其承担。
为什么要把房产拆成复杂“股权”来卖，而且价格还卖得那么低？袁爷爷心里有一张谱：“我这把年纪，需要的不正是亲情吗？我等于把房子卖给了10余人，至少每个月会有一个人会把3000元送到我家，至少每周都有人打电话问候我。而我拿着这20万元，也可以逢年过节给小辈包个什么，大家常来常往。万一我走得早，也等于是提前完成了遗产分配问题，了无牵挂。”
而对于那些大小“股东”来说，每个月出200－500元补贴给老人，也完全没有经济上的负担。若是只卖给一个人，那倒是压力重重，一下子拿出20万就不容易，万一老人生病，陪护重担压在一个人身上，那也是很棘手的事。
这样的做法，等于是向亲戚子女“倒按揭”，市去了评估、风险等问题，的难点就是——人心要齐。
出借住房请租客看家 花甲妇去国外住廉租房
有北京网友称，把房子卖了300万元，一半买理财产品，一半存活期，一个月一万多元的利息，足够租房、旅行、阅读。此举引来诸多争论。其实，想追求生活、为自己而活，不一定需要卖掉自己住房。
60岁的夏女士离异十多年，如今儿子已经毕业工作，她自己则打算周游世界。虽然身边还有一定积蓄，但难免担心坐吃山空，一套位于陆家嘴的房产，显然也是不能变卖掉的。自己到国外，房子空关着甚是可惜，把房子租出去，自己回国难道还要住宾馆？于是，夏女士只出租了部分房子，给自己留了一间房，约定月租金6200元。“如果全部借出去，租金将近1万元，我的价格比较吸引人。”夏女士物色了一户爱干净的租客，关照租客帮她定期打扫房间。
而飞到国外的夏女士，除了以往积蓄外，还有租客给的付三押一的租金25000元，以及自己每月3000多元的退休金，基本生活无忧。在美国旅游的半年，她租住在华人的房子里，平时帮主人烧饭做菜，市下了不少房租和生活费。玩几天再回暂住地休息几天，也比较适合她这样的年纪。
最近几个月，夏女士身在新西兰奥克兰，当地的亲朋好友申请到廉租房，留给她暂时租住。“这里的廉租房折合人民币只要2500元，住房条件相当不错。”让夏女士惊讶的还有，当地的大超市每天都有特价商品供应，让她这样的外国穷人小日子过得不错。旅游之余，她还能上网炒中国股票，一点都不耽误赚钱。
卖大房换两间小房 有大把钱花赚更多租金
年近五十的萧女士将房产中介关门后，打算开始自己的“退休生活”。因为还没有到领养老金的年龄，又有大笔房贷要还，女儿在美国留学又要准备诸多资金，在拥有两套房屋的情况下，她决定卖掉其中一套房子。她出售的是一套位于杨浦区70多平方米的商品房，到手价227万元。紧接着，她买下了同济大学附近两间使用权房，十几平方米一间要价60万元，一转眼就花掉了120多万元。
很多人会想，70多平方米的商品房卖掉，买进30平方米上下的合用使用权房，这不是亏了嘛？萧女士不认同，她算了这样一笔账：原本70多平方米的商品房租金3500元，因为设施老、楼层高，租金价格不高；而买进使用权房，交易费用比较低，而且两间房屋相邻，可以装修成一整套，尽管总面积不大，但租金高达3800元，反而比大房子借得贵。“我也就是多花4、5万元装修而已，一年的租金就赚回来了。花一半资金买小房，也减小了现金缩水的风险。”
萧女士自称以前是有房子的“穷人”，价值200多万元的房产只能给她带来3500元的租金收入，率极低。而现在通过房屋置换，不但每月租金略微提高了，手头多出的100万元还可用来买理财产品，每月又能获得3000多元的。如此一倒腾，她成了有房子的富人，于是兴冲冲地去了趟香港，吃喝玩乐血拼了一番。
正如许多民间的意见，“以房养老”的关键，不在于银行推出什么金融产品，而在于老年人首先要有一套房。
延伸阅读：国外以房养老是怎么运作的
美国模式
美国住房反向抵押贷款产品主要有三种：联邦住房管理局的“房产转换抵押贷款”，联邦国民抵押贷款协会提供的“住房保留项目”和财务自由高级基金公司提供的“财务独立计划”，这三种产品几乎占据了当今美国住房反向抵押贷款市场的所有份额。
1、房产转换抵押贷款。房产转换抵押贷款由美国住房和社区发展委员会的下属机构美国联邦住房管理局开发，于1989年进入市场。房产转换抵押贷款有终身年金支付、固定期限年金支付、信用额度、终身年金支付和信用额度组合、固定期限年金支付和信用额度组合五种支付方式。在终身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付额根据支付方式、借款人年龄、贷款利率和住房价值确定。
信用额度是房产转换抵押贷款的一大特色，贷款额度可以随着时间增长，因此非常受借款人的欢迎。
2、住房保留计划。住房保留计划于1995年由联邦国民抵押贷款协会推出。这种产品与房产转换抵押贷款非常相似，不同之处是贷款的支付方式较少，借款人只能选择按月领取年金、一定限额内自由支取贷款额度或者两者组合的支付方式。
住房保留计划的贷款利率比房产转换抵押贷款高，但借款人往往可以获得更高的贷款额度，因为住房保留计划没有对贷款额度设有限制，这也是住房保留计划的特点之一。
3、财务独立计划。财务独立计划由财务自由老年基金公司提供，没有政府担保。借款人可以取得的贷款额度和所需承担的贷款成本都比房产转换抵押贷款和住房保留计划高得多。所以，通常是房产价值高，并希望取得较高贷款额度的借款人会来申请这一计划。
财务独立计划的特色是贷款额和还款额为房产价值的同一比例。1999年财务自由计划划实现了证券化，由标准普尔对其资产组合进行评级。财务自由老年基金公司在2001年和2003年又分别设计了标准现金账户和零点现金账户两种住房反向抵押贷款产品，其中零点现金账户是个借款人无需支付贷款费用的住房反向抵押贷款产品。
英国模式
英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致；二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不属于强制性缴纳；三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35%的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑，只相当于以工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晚年生活显然不够。因此多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。
英国的住房反向抵押贷款项目被称为资产释放计划，产生于二十世纪60年代中期。早期资产释放计划，借款人获得的是一些债券和股票。早期资产释放计划产品的设计原理，是用债券与资产释放计划产品利息之间的差额作为老年人的养老费用。但英国在上世纪80年代末期陷入了经济衰退，全球又遭遇股灾，利率上升，股票债券价格普遍下降，早期的资产释放计划以失败告终。2001年4月，新的资产释放计划推出，老年房主可以把部分或者全部住房价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。
不同公司提供的资产释放计划贷款条件不同，对贷款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。
英国的资产释放计划有两大品种，即生命周期贷款和转换计划。
生命周期贷款建立在住房价值基础上，可以分为滚动利息贷款、单纯利息贷款、住房收入计划和住房改进计划四种产品。
住房转换计划则建立在出售的全部或者部分住房价值基础上，老年人可以通过出售全部或者部分自己的住房产权获得一次性总额支付或者每月年金。在这一计划下，借款人虽然已经不完全拥有住房产权，但却可以作为一个租房者通过免费或者象征性地缴纳租金的方式继续住在住房中。借款人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值也归开办机构所有。
由于生命周期贷款比转换计划更易操作，所以近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。在英国，金融服务管理局负责监管资产释放贷款，认证贷款机构和提供咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款，认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。
日本模式
日本从1981开始引进“以房养老”的概念，2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，最近房地产公司也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。
日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。
审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每三个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3%左右。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还。
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