刘东:地价过高需警惕建立房产分级制度
新华网 2013-10-21 09:23
[摘要] 东汇置地投资管理有限公司总裁刘东：高端项目价格下降，建立房地产三个级别划分，土地市场不合理。
高端项目价格下降
应该说从今年年初开始，我们就在社会上呼吁，就是讨论一线房价的时候，我们普通住宅跟高端商品房分开，或者说普通商品房和非普通商品房分开，分开能够让我们更加客观的去看到普通商品房的涨幅是否因为某些高端项目的上市影响到了整个比如北京市大家所看到的各类别的机构去说的那个数据。从我们目前的结果来看，今年的上半年，明显普通住宅，我们把它分成一千万以上和一千万以下划分来看，看完以后我们发现，明显的就是说一千万以下的房子整体均价与去年同期相比是上升的。另外，高端项目实际上反而是下降的，就是说它实际上看到的北京的整体均价里边，能够影响均价的力量非常有限，但是今年下半年很明显，特别是金九银十，我们现在已经统计出来的45天，和十一后的这15天来看，十一过后我们现在看到的，明显的差距就是，跟上个月的最后15天相比，豪宅一千万以上的房子涨幅是超过15%的，但相反，一千万以下的房子跌幅也是接近15%的，最终其实这个房子，如果按照我们现在看到的基本统计数据来看，9月份还是上涨的，但是上涨其实根本因素还是在于，因为高端项目本身从3月份开始一些约束性的条款以及我们所看到的近期拍出来的这些地王对高端项目的开价，有非常明显的一个支撑作用。但是实际成交量，虽然价上去了，成交量是下跌的，而且下跌的非常明显。
建立房地产三个级别划分
其实从我们的角度，我们也在积极的去做一些市场数据的分析，跟相关的管理部门进行沟通。从目前前三个季度我们的研究成果来看，大致上我们看这几个状态。，我们看到今年7月份在中央经济工作会议上，国家领导人对于实际上有效需求的尊重，以及改善需求的尊重，我们有理由猜测，在未来三中全会之后他所运行的政策里边不会再像以往一样，说一二三线城市一刀切，甚至于从我们分析北京房价的角度，我们认为市场应该从统计的角度进行三级的划分，通过这三级的划分以后，可能从政策上我们让他们有一个合理的管理。举个例子来说，在我们的三级里面的建议是说，保障房是一级，普通商品房是一级，非普通商品房就是我们传统说的豪宅算一级。保障房保的就是增长，普通商品房保的就是平衡，就是房价不能够过快的上涨。但是针对高端房我们这次进行了很深入的探讨，我们觉得如果政府对于这些高收入的人群所需求的房子你限制他购买，那么实际上是一个两败，为什么？因为从政府的角度，这些房子不能够如期的上市，对于土地出让以及税收都是有根本性的影响的，另外一方面来讲，针对普通老百姓而言，你对于有钱人能够买到更便宜的房子的保障，实际我认为政府难免立场有问题的这样一种嫌疑会被大家质疑。所以从这个角度来讲我们觉得，反而是高端房和非普通商品房，我们未来建议政府的是保增长、保成交，这样实际也是保税收、保交易量，当然这里边会有一些转换机制，我们建议就是说，在制度上我们建议在囤量上是释放现有的供应量上能有一个有效的机制，让这些人能够把他手里边的更多的多余两套甚至三套的房子能够释放出来，这样能够保证我们市场上成交的交易量是供应量的一种平衡。
在这种平衡之下，我们觉得可能应该说可以令到我们目前一手房，就是说因为之前的政策影响到了实际上房地产的投资，在这样投资按照任总的说法就是，在逐年递减的情况下，当然供应量也会递减。但是实际上，像北京、上海这样的一线城市，之前有很多的存量房，它是因为税收过高，他想买但是也不见得舍得把手里已经拥有的这个房子出让出去。这些其实我们觉得，我们也跟政府在商谈，未来如果有机会去做新的调控政策的时候，怎么能够释放市场上现有的二手房，能够刺激二手房上市量增加。实际上来讲，我们已经看到，目前来讲，其实今年的前三季度可以明显的看到，个季度是以二手房为主，第二个季度是以一手房为主，第三个季度又变成了二手房成交量比较大，第三季度之所以成交量比较大的原因我认为还是在于那6万套已经变成了5万多，就是一手房的量不足了让二手房的成交量超越过来了，实际一手房的成交量并不低。因为没有足够的供应，而导致大家在选不着一手房的情况下又转向买二手房，又推动了二手房房价的上涨。
所以我们认为，大禹治水的方法是几千年给中国人的一个启示，就是堵堰塞湖终究是有崩坝的那一天的，说疏通是最重要的，疏通关键的原因在于就是你增加供应量，增加供应量我认为可能是更为有效的去平衡市场的供求关系，以更好的能控制房价的有效手段。
土地市场不合理
我认为现在是一个非常不正常的现象，明显从拍卖的结果来看，无论是限价的还是不限价的，都不合理。不合理是说，因为我们的统计可能跟别的机构统计不一样，首先要确保我们的统计尽可能的相对准确，准确是没有可能的，只是我们表示相对准确，比如说在我们的统计里边，会在新增的商品房里面统计了那些商改住，但是一般来讲，建委的统计是不包含商改住的。还有我们也统计过，说如果按照其他机构去统计豪宅，以4万做一个门槛去比较我们千万级来讲，基本上有70%以上的房子都是豪宅，就是说它达不到千万级，在大家认为4万是豪宅的，特别是今年，4万已经是四环内不能说让北京人号称都住上了豪宅。今年上半年到现在为止，我们一直想试图说分级制，如何划定豪宅。
不知道大家意识没意识到，六环现在也有一些房子是按豪宅交契税的，原因在于，因为咱们两年没调地区指导价而导致的，从这个方面来讲，也就导致我们现在在反思这个豪宅到底怎么样。但是为什么我说今年开始往后几次拍地，在我看来它是一个无法用理智的数据来统计的，次孙河的房价，那个价格就已经是北京一千万以上所有房子的平均房价之上，就是北京一千万以上的房子平均房价只有4万7到4万8，你拍出来实际的代价是超过5万的，这样来讲，就是说一块地的土地价格，已经不是面粉跟面包的关系，是面包跟钻戒的关系，用钻戒的价钱去买面粉难道你要做面包吗？
我觉得这个事态已经相对严重，但我没想到限价房都会出现限价和最后的竞拍价房，限价的房价跟竞拍的低价误差接近于零，这样的情况下，我不知道未来那房子，如果用常规的思维究竟如何来获利，这里边其实我们也有一个反思，就是媒体、公众我们在宣传这些东西的时候是否也会有过热的嫌疑，为什么我刚才说冷的不冷，说热的不热，就是这个道理。举个例子来说，除了我们刚才提到的，比如说孙河也好，还有7万多融创的北京三环边上的这种项目，忽略不计，现在来讲，五环、六环拍出来的房子，那个地价已经高过了周围的房价，这里边多有着之前的这些开发商所持有的项目上市做促销的嫌疑。
因为我现在就觉得，北京现在有过多的土地似乎是为了控制房价，它把每一块土地切割的非常小，只有100亩左右，就是6万到7万平米左右，就是说他很容易被某些大企业或者是联合竞投的这些买家们当成一次推广打广告，就几十亿或者说可能就几个亿到十几个亿就可以做一次对于我持有土地周围地区的一个促销宣传。这样的情况下就导致，从我的角度来讲，以前我们都是也跟着别人的习惯说看到今天拍出来的地价，周围的房价应该等于多少，我们现在重新统计，在我们现在的统计里边，我们就统计过去五年里周围的土地，所有的成交和所有的供应量相除，它的平均土地成本和未来的售价关系，在我们自发的去做市场定位和产品定位的时候我们已经开始做这个，最终得出一个相对可能比原来那种更直接的结论，今天拍的这个明天我就把我的房价全涨了，老百姓都知道我们家边上的那块地要拍了，我的房价明天根据那个地价可能报价马上就有调整，这个调整是非常明显的，因为拍价非常明显。从我们的角度来讲，可能这里边存在着包括土地出让制度、开发商、以及宣传上的自律的问题，是否真的市场热到如此程度？
实际9月、10月的统计数据，如果在细分的情况下，可能还不如上一年，就是2012年，为什么大家都好像感觉就是北京的房价或者一线城市的房价都热成这种程度，去年北京9、10月份就比11、12月差，都是金九银十，如果今年的9、10月份比去年的9、10月份差，实际统计来看是这样的。我也承认，这个统计肯定是有一些偏差的，因为今年供应的外延比去年延伸了，但是它毕竟是所有的统计，大家都是这个口径，是认为北京的房价整体都涨了，但是事实上当你细分完了以后，你会发现去年跟今年四环到五环有供应量吗？本身也没有。在这样的情况下，我仍然觉得，从我的角度讲，我认为近期，特别是在北京、上海这样的城市的，一些非正常逻辑的计算方法能够计算出来的这种土地价格，不应该让大家用一种思维说他只涨不跌，甚至我认为，其实按照过去我从业20年的这些经历来看，所有拍地王的开发商，就是当那个地王是一个大家不可理解的价格的时候，相关企业在他拿地后两年，24个月之内都会有某种问题发生，比如说买来房子，在大家看来可能连成本价都到不了，甚至于滞销。我们统计过，目前北京超过10万的项目基本上都是现房，为什么？因为他在期房阶段就没卖多少。
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