房价上涨的真正理由究竟是什么
中国新闻网 2013-11-12 11:43
[摘要] 看了很多说房价为什么涨的理由，什么人口，城市化，户籍，外资，扯得远的扯到GDP，地方财政。其实这些都是现象，只是给人一个理由，没有说到房地产的本质。
看了很多说房价为什么涨的理由，什么人口，城市化，户籍，外资，扯得远的扯到GDP，地方财政。其实这些都是现象，只是给人一个理由，没有说到房地产的本质。
从98年住房商品化，引入房贷以来，房地产经济的本质是一种简历在真实房子之上的虚拟经济。注意是虚拟经济，本质和股票一样。在股市上公司业绩糟糕的一踏糊涂，股价仍可以连番上涨。而且房地产和股票有一个很大的，就是它有很高的杠杠；你用30万首付就可以撬动100万的资产，而且出了风险还不用立即平仓，可以用时间换空间。
在没有限购政策和高税的情况下可以看出房产是一种理想的工具，在上涨的行情下可以不断抵押，财富像滚雪球一样增长。这也是2000年到08年以来的很多人的路线。
这种以房贷作为的虚拟经济在交易速度很快的情况下可以实现快速的价格上涨。你可能说房子变现比股票难，但是在市场上是有很多看好后市的接盘者的，况且还有需要实体的房子的刚需垫底，对于者的风险是小的。所以有大批人涌入这个市场赚的破满盆满。
这个模式除了最后一棒接盘者外，银行承担了80%的风险，而且随着房子一轮一轮的倒手，银行的风险在不断的放大。08年的次贷危机爆发，本质上也是这种击鼓传花游戏的终结，的差别是美国的银行把房贷当做次级贷卖出去了，风险一部分被次级贷买家承担了。即使这样还引发了如此大规模的危机，在没有金融衍生品纯靠货币发行支撑的中国银行，到游戏终结的那天不知道结局会有多惨烈！
08年本来是个价值回归的绝好机会，可以当时在位的某位慈祥老人，为了在任期之内不发生衰退，给本来已经在高位的房地产，注入了天量的流动性。的四万亿，再加上地方的融资，据统计大概20万亿左右，都投入了基建领域。
需要注意的是，这20万亿不是凭空印出来的，是银行的贷款或者债券，需要还本金和利息的。要让这些钱产生真正的效用，就需要实体经济利用这些钱创造出比利息更高的利润来，否则就是亏本。这本身和房贷一样，也是透支未来的行为。
20万亿流动性释放出来最后都进到了房地产领域，于是造就09年房价的“神话”，我们应该为这位慈祥的老人鼓掌，为中国鼓掌。因为中国错过了一次千载难逢的转型机会，而向深渊前进了一大步。
09年后房价已经完全脱离实际需求人群的购买力，成为社会稳定的一刻炸弹。这个时候很多人已经在恐惧了，对后市的悲观预期已经可见了。但此时政府和银行已经被绑架，因为政府靠举债搞和基建，如果楼市下行，本息都将还不上。银行放出了天量的贷款，住房贷款，如果楼市下行，这些贷款就都有违约的风险，是不可承受之重。
所以为了防止房价预期快速反转到下行，政府出台了限购政策。这个政策的核心就是控制交易速度，让交易速度慢下来，这样就会长期出现有价无市的情况。以及后来的二手房税，主要目的是限制者出手的速度，而对一手房，开发商–政府的利益相关者，采取很大的税率优惠（相对二手房），保证刚需进入一手房市场，进一步冻结二手房市场。基本的目的是让一手房稳中有升，二手房有价无市。这样就会产生局部的供应短缺，也会造成房价平缓上升。
冻结了二手房的房地产市场走势，是基本上反应实际供需结构的，只是价格保持在高位。未来随着人口结构的变化，购房需求的下降，开发商的房子长期处于无人问津的状态，利息的负担就会逼迫开发商，地价也会因此逐渐降低。如果限购不取消，楼市的发展就会是一手房市场的缓慢下行。而由于二手房市场的冻结，会导致大量的空置房屋，随着一手房的价格逐渐下跌。
而如果放开限购，房价很可能进入雪崩式下跌。这样裸泳的人都会现形，没有脱手的客该跑路跑路该跳楼跳楼，地方政府债务违约，很多丑闻会暴漏出来，为了偿债不得不精简人员压缩开支，银行倒闭，刚需知道了真相上街游行，要不就不要房子交给银行。但也毕竟这也是痛快的方式，一了百了，早死早投胎。如果继续现在的政策，实现所谓的楼市软着陆，就是以时间换空间，最后也许客都脱手了，地方政府还上了利息，银行苟延残喘挨过去了。中国半死不活的渡过了十年—-可是刚需呢，刚需用自己的十年二十年的辛苦工作为以上几位同学买了单。
PS:但是房子作为必需品，这种高位的横盘也是刚需难以承受的。如果刚需一致看空后市，采取观望态度开发商一样要面对巨大的资金压力。因此就有不计其数的多军到处造势，各种房价涨一百年的语言，房价只涨不跌，买房就赚钱，买房养老等。这些言论有些是楼市传销者自己鬼迷心窍，有些则是一种有意的愚弄。这些言 论的罪恶程度甚至更甚楼市本身对刚需的剥削，但终究它只是整个房地产罪恶链条的一部分。这个链条存在着大量的食利者，层出不穷的腐败。作为一个老百姓无力 改变什么。如果有上帝的话，希望有一个能让我们见证审判的时刻。
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