何衍钧:我相信商业地产前景利好
房天下 作者：李佳 2013-11-27 14:12
[摘要] 双十一期间，淘宝系的销售额达到350亿元,创下了中国电商单日销售的新纪录，马云和王健林的对赌再次成为热议。电商“来势汹汹”，会不会取代商业地产?商业地产有没有泡沫?商业地产的前景怎样?
双十一期间，淘宝系的销售额达到350亿元,创下了中国电商单日销售的新纪录，马云和王健林的对赌再次成为热议。电商“来势汹汹”，会不会取代商业地产?商业地产有没有泡沫?商业地产的前景怎样?
房天下专访DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧先生，何衍钧从专业的角度，深入解读商业地产市场现状，探寻商业地产应对挑战的策略，展望北京商业地产市场。
DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧先生
房天下：马云对赌王健林，谁会赢呢？
2012年，王健林称：“2020年，也就是8年后，如果电商在中国零售市场占50%，我给他一个亿，如果没到他还我一个亿。”您觉得，他们两个谁会赢?
何衍钧：马云有望赌局胜出
按照目前的趋势到2020年，电商很有可能占据市场份额的50%，我认为马云赢的可能性大。电商对我们的生活方式、生活习惯会产生很大的影响。网购对超市和传统百货冲击较大，因此，业态的调整成为必要，增加体验式业态是未来大型商业物业招商的趋势。
房天下：目前商业地产受到的政策调控相对较少，商业地产现状如何？是否有部分客户将目光转向商业地产？
何衍钧：大型商业物业的主要者依然还是机构者。
由于近期住宅的限购政策，部分个人者将目光转向了商业地产。部分个人者资金实力有限，购买类型多为散售型商业用房，而大型商业物业的主要者依然还是机构者，比如基金、信托等。根据DTZ戴德梁行统计，2013年第三季度大宗物业金额达到36亿美元，其中物业占比为87%，零售物业占比为8%。相比于今年前两个季度，季度金额为14亿美元，第二季度金额为21亿美元， 大宗物业的金额表现出了持续的增长趋势。多数的机构者看好中国商业地产的未来前景，青睐城市核心商圈的大型商业物业，这样既可以获取租金收入，也可以从长期获取物业的。
房天下：商业地产的前景怎么样？商业地产在市场中面对的挑战主要有哪些？
何衍钧：商业地产市场仍有很大空间和，挑战主要有来自电商的冲击和运营管理水平。
目前，中国正处于经济发展的转型时期，第三产业占GDP的比重将会越来越高，这将带动商业地产的迅速发展。同时，城镇化的持续推进、人均可支配收入的增长，使有效的消费需求不断增加，从而增加对商业空间的需求，带动商业地产的发展。从一些发达国家的经验来看，处于经济转型期的商业地产有着强劲的发展空间。我国商业地产市场仍有很大空间和，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。
当前市场中，商业地产在市场中面对的挑战主要有来自电商的冲击和运营管理水平的问题。随着网络购物的迅猛发展，传统商业物业已经开始面临电商的挑战。根据相关统计，中国网购用户已经接近3亿，如果按照年均40%增速计算，“十二五”末我国网络消费交易额将突破3万亿元，届时占社会消费品零售总额的比例将接近10%。网购对超市和传统百货冲击较大，因此，业态的调整成为必要，增加体验式业态是未来大型商业物业招商的趋势。
另外，商业地产建设正在如火如荼，而运营管理好一个商业地产项目却非易事。国内多数开发商的主要业务仍是住宅开发，对于商业项目运营没有合理的预期，认为开业后就可以金，不情愿再去支持运营。因此，很多商业物业面临着如何提高运营管理能力的挑战。
房天下：就目前的市场看，您是否认同“商业地产的泡沫在膨胀”这种说法？
何衍钧：不担心北京的商业地产出现泡沫
在楼市宏观调控的背景下，住宅市场低迷，地产商纷纷涌入商业地产，因此大家都担忧未来商业地产会出现泡沫。北京未来5年内预计将有超过200万平方米的大型商业物业陆续入市，供应量不可小觑。即将入市的购物供应高峰将给者和业主带来很大竞争压力，定位的同质化及部分区域供应量过大的状况可能导致区域市场的供应过剩。但是一线城市的经济发展、人口增速、消费能力钧较二三线城市强，保守估计每年入京新增人口也要超过40万。而且未来的商业项目多半也位于现在的核心商圈内，地理位置优越，所以我们并不担心北京的商业地产出现泡沫。
至于有些二三线城市，未来五年的新增供应也要超过200万平方米的体量，我们是有点担忧这些项目的发展。相比之下，这些项目的未来面临的风险更大些，开发商承担的压力也更大。是近两年，有些二三线城市的土地供应结构明显倾向于商业地产，即使是住宅用地，通常也会要求配建10%-20%的商业面积。因此，我们建议在住宅市场遭遇调控的背景下，开发商不应仅仅盲目地把商业地产当成避风港，在加大对商业地产的同时，应该正确理解商业地产的涵义，不光拼资金，更要拼持久力，把眼光放长远到十年甚至更长的时间，用心研讨和提高经营管理水平。
房天下：未来，北京的商业地产前景如何？
何衍钧：成交态势活跃，价格稳步上涨。
从北京市的商业用房成交面积来看，9月份成交面积约9.1万平方米，成交金额为23.9亿元；10月份成交面积约8.8万平方米，成交金额为25.7亿元。近期商业用房成交状况平稳，没有出现明显的变化。成交区域主要分布在东部发展带，朝阳、通州等区域的商业用房成交相对较为活跃。
北京城市核心区域的新增商业用房供应有限，随着城市发展向多格局演变，北京未来散售型商业用房的成交区域将主要分布在近郊，而经营型购物近六成位于核心区域。由于住宅市场的限购政策，部分个人者倾向散售型商业用房，因此，从销售市场来看，预计北京未来商业地产依然延续现在成交活跃的态势，价格也会稳步上涨。
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