京2013年土地出让收官 揽金1821亿为去年2.8倍

财经网  2014-01-01 07:28

[摘要] 随着昨日下午15点北京市最后三块工业用地挂牌出让报价时间截止，2013年北京土地市场拍卖正式收官。根据北京市土地整理储备公布的数据汇总计算，今年北京市土地出让金总额将达到1821.8亿，创造历史最高纪录。同时，这一金额也较2012年全年出地出让金收入的2.8倍。

随着昨日下午15点北京市最后三块工业用地挂牌出让报价时间截止，2013年北京土地市场拍卖正式收官。根据北京市土地整理储备公布的数据汇总计算，今年北京市土地出让金总额将达到1821.8亿，创造历史纪录。同时，这一金额也较2012年全年出地出让金收入的2.8倍。

北京土地出让排到了2013年的最后一天。在下午3点的截止时间过后，最终位于北京经济技术开发区的两块工业用地和位于房山的一块工业用地，均为底价报价。此外，北京市土地整理储备今日还公布了27日招标出让的一宗经营性土地的招标结果，最终，金隅嘉业以22.0043亿元的报价夺得了北京市今年最后一宗经营性土地。

北京住宅库存量下滑明显

2013年房企回归一线城市，加剧土地市场火热。北京市场更是成为房企的青睐地。表示，北京目前库存量总体处于下滑态势，在一线四个城市中最为明显。因此“补库存、加供应”，成为北京房企的共识。拿地补仓成为经营常态。此外，北京环线不断向外扩张，自主型商品住房、北京郊县商业配套跟进等元素，需要土地市场的扩张。

从北京目前土地入市的趋势看，认为，郊区开发有望点燃下一轮土地竞赛的热火。房企更容易嗅出政策与市场变动的风向。尤其当北京自主型土地与商品房用地捆绑“营销”时，北京房企综合各种考虑，会向此类土地市场涌入。一是迎合地方政府需求，二是出于“先下手为强”的拿地战略。

北京住宅库存量今年以来已经大幅下降。数据显示，2013年初，北京商品住宅可售量为80038套，12月26日降到了61456套。

针对北京土地市场，中原地产研究部总监张大伟分析称，2013年以来，住宅类地块突破76宗，1359.5万平米。住宅类建筑面积占全北京经营性地块也首次突破了57%。房企拿地积极性依然高，虽然大部分地块都为自住房等保障房，但房企依然竞争激烈，拿地溢价率都处于高位。房企在一线城市拿地竞争已经处于白热化。

张大伟认为，北京住宅类供需可能在2014年有明显缓解，供应的自住型面积已经有望接近或超过2万套，商品房住宅部分年内供应的土地部分也有望突破10万套。整体土地供应在2013年供应明显增加，这将缓解明后年的住宅供需结构。但2014年将有大量高价地块出让，预计部分区域的价格依然会有一定幅度的上涨。

分析称，包括溢价率、成交总价、成交单价等指标，一波更比一波高，表明北京土地市场“力压群雄”的竞争格局。而地方政府善于看透房企心思，利用“饥饿营销”、“库存不足”、“房价看涨”等字眼，不断促使房企涌入北京土地市场。

表示，过去的北京土地市场中，“拿地必有钱赚”成为共识，土地储备成为房企经营与盈利的充分条件。但这一个特征正在褪色，取而代之的是，拿地成为盈利的必要条件，而非条件。房企对于拿地后的风险把控、盈利机制设计等，成为土地市场热议的话题。

房价不涨50%有风险

“面粉贵过面包”，地价与房价的倒挂在各大城市已经很常见，背后风险不小。张大伟表示，2013年来，各地出现最频繁，甚至成为普遍现象，一二线城市只要出现土地交易，价格就创历史新高。按照主要城市出现的，如果需求达到正常的利润，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则入市的风险将大。大部分地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。

就一线城市土地市场来看，中原地产研究部的数据显示，截至12月25日，今年以来，一线城市土地出让金，4个一线城市土地出让金均创历史记录，集中上海更是历史创造2000亿的单一城市土地出让金记录。

4个一线城市合计土地出让金已经突破5000亿达到了5014亿，同比2012年全年的2005亿上涨幅度达到了150%。

12月份标杆房企表现最激进的是恒大，过百亿在上海、南京拿地，标志着标杆房企全面回归一二线。中原地产市场研究部总监张大伟分析称，房企拿地依然集中在一二线城市，恒大等房企在最近购入土地都集中在一二线城市。虽然最近一二线都发布了地方调控细则。但房企对一二线看多的趋势并没有改变。

地价依然明显上涨，从土地市场看，因为土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府意愿更多卖地，部分高价低的出现又促进了房价上涨。而在2012年楼市萧条期间，土地供应也相应减少。土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。从2013年看，各地都出现了部分地块，部分地块的楼面价甚至都超过了周围在售物业的价格。这将影响下半年价格走势。

张大伟认为，地价与房价是相互影响，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，2014年这部分地块上市，定价很可能会再次上涨。

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