住宅开发商进入增长瓶颈期 银行加大投资风险

新华网  2014-01-09 09:03

[摘要] 近期市场成交量下滑较为严重,经过2013年成交量大幅上涨与房价飙升,市场对未来行业销售前景不乐观。在政策方面近期也无太大的变化,主要是对前期政策的执行。新年伊始,银行房贷并未有放松迹象,资金面仍然较为紧张。

近期市场成交量下滑较为严重,经过2013年成交量大幅上涨与房价飙升,市场对未来行业销售前景不乐观。在政策方面近期也无太大的变化,主要是对前期政策的执行。新年伊始,银行房贷并未有放松迹象,资金面仍然较为紧张。

房贷放款速度远不及往年核心城市销售疲软

新建住宅方面,来自华融证券的数据显示：上周重点关注的30个城市商品房成交面积为227.87万平米,环比下跌51.06%,同比下跌23.16%。其中一线城市成交47.86万平米,环比下跌51.84%,同比下跌32.18%;二线城市成交124.56万平米,环比下跌52.44%,同比下跌28.57%;三线城市成交55.44万平米,环比下跌46.83%,同比上涨7.46%。

齐鲁证券数据显示：一线二线城市库存持续上行。一线城市出清周期环比上涨3%,同比上涨40%;二线城市出清周期环比上涨2%,同比上涨18%。

一月基本面受假日前后供需走弱及资金面影响，一些城市年初资金面虽比年底有所改善,但房贷放款速度远不及往年,中央国家机关住房资金管理中心发布通知,提出职工在首次贷款结清满5年后方可再次申请公积金贷款,而第三次公积金贷款则不予受理。因此核心城市销售疲弱,库存上行的局面持续,预计该局面将延续至2月份,地产行业整体缺乏有效催化剂。

传统住宅开发商进入增长瓶颈期 地产销售排名格局产生较大变化

2013年300个城市土地出让金总额为31305亿元,同比增加50%;其中住宅类用地21324亿元,同比增加57%;商办类用地7508亿元,同比增加57%;工业用地2224.6亿元,同比增加6%;其他用地247.9亿元,同比减少25%。住宅类用地出让金占总额的68%,较去年增加3个百分点,商办类用地出让金占比为24%,与去年同期基本持平。总体而言,2013年土地市场无论总出让金额还是单价都创下历史新高,尤其是在年末热度不减,预示开发商对未来仍较乐观,调控短期内仍难达到效果。

北京市国土局公布2014年供地计划,拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设,60%用于商品房建设,商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

截至上周, 26家上市公司有5家公布了13年全年销售数据,目前已公布销售数据的公司13年全年销售额同比增长44.05%,其中有4家完成了全年销售目标,从中房信统计的2013年房企销售top50的数据看,今年绿地、万达等综合类地产商排名快速上升,绿地销售额与蝉联的万科相比已仅差距百亿元,而保利、中海外等排名落后至第4、5位,碧桂园表现强劲,销售额翻番。另外,万科、招商地产和阳光城等公告拿地事项;北京城建和南国置业等公告委托借款;广宇集团和中航地产公告对子公司增资。

2013年的地产销售排名格局发生了较大变化,商业地产占比较大的综合类开发商绿地、万达等强势发力,销售额大幅增长,排名占据第2、3位。2013年住宅开发商纷纷回归一二线城市加剧了土地资源争夺和项目销售的竞争,从近期库存指数来看,二线城市普遍走高,14年房价再度大幅上涨可能性已经很低,经过需求集中释放后销量也已回归平缓,传统住宅开发商进入了增长瓶颈期,开始考虑模式转型问题。

房产税方面,发改委法规司行政复议处韦大乐处长表示2014年将拟研究推进《房产税法》等的立法工作。国务院则要求国土部在2014年6月底前出台《不动产登记条例》,且个人住房信息联网工作将被纳入到不动产统一登记制度设计之中。此外,据悉2014年中央政府对房地产的思路已经成熟,有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案,预计在两会前后公布。

政策有助影子银行监管框架 新的信贷紧缩政策有限

国务院日前发布了《国务院办公厅关于加强影子银行监管有关问题的通知》(107号文),其中明确了影子银行定义、其高速增长的原因、各类金融监管部门与地方政府的责任,以及旨在限制影子银行信贷风险和杠杆、改善影子银行活动透明度和统计测算方法的政策指引。

这些政策指引有助于建立影子银行活动的监管框架,明确划定监管职责,并改善影子银行活动的透明度和问责制度。这些细则主要重申了此前公布的政策(比如,银监会规范银行理财产品的8号文),而不是新的信贷紧缩政策或针对银行非标贷款证券化的措施。

我国在有效控制影子银行活动高速增长和系统风险上升的问题上面临三大挑战:首先存在推动影子银行活动高速增长的根本动力,包括:利率市场化,实际存贷款利率相对较低而信贷需求强劲,以及存在严格的量化的贷存比和贷款额度要求(在资本流入和M2增长放缓的情况下,这些量化指标促使或迫使银行通过非标贷款证券化来满足监管要求)。其次影子银行活动的迅速增长加大了企业杠杆和过度投资风险,而中国仍然缺乏推动消费者信贷/消费增长的措施来解决宏观经济失衡。再次理财/信托产品和国企/地方政府融资平台债券的隐性担保问题尚未得到妥善处理,因此这些产品对于投资者的吸引力仍然存在。

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