房地产私募高收益“豪赌”危机四伏
中国证券报 2014-03-26 10:48
[摘要] 地产私募基金几年来突飞猛进，数量和金额均创出高位，不过随着地产行业拐点的趋势明显，房价下行压力凸显，而以往地产私募基金基于“房价必涨”的商业模式将难以为继。
地产私募基金几年来突飞猛进，数量和金额均创出高位，不过随着地产行业拐点的趋势明显，房价下行压力凸显，而以往地产私募基金基于“房价必涨”的商业模式将难以为继。实际上，年初上海星浩基金与LP矛盾爆发就折射出行业所面临的困局。事实上，行业的变化已使得一些敏感的地产私募基金正在谋求新模式的突破，如更加前端，设计更为合理的产品结构。
行业转“凉”：高“糖衣炮弹”变味
从最初承诺的“35%”到目前的“16%”，今年年初号称“市场化运作下中国规模的房地产私募基金之一”的星浩资本，将最初承诺的预期拦腰砍半。而此举直接导致其人与基金管理人激烈冲突。尽管在业内人士看来，基金率在存续期间有波动，是比较正常的现象。但是，预期的大幅下降引起人的愤怒，人开始质疑基金管理人所执行的任务中存在多项违背者利益的行为。
由于预期率的降低，而引发人与地产基金管理人之间矛盾的案例，这并不是孤例，如2013年9月，中金佳成房产的基金将产品率从13%被调整至8%，而此举亦引发资产重组纠纷。事实上，由于行业的景气度下降，房地产私募兑付正在进入敏感时刻，“几年前，行业景气度比较高，对公司项目的预估也较高，但是现在市场变化得快，尤其是一些二三四线城市的项目，目前很难达到当初预测的。”深圳一房地产私募基金人士说。
上述地产私募基金人士坦言，降低率也是没有办法的事情，现有的地产私募基金商业模式都是采取债权或者明股实债的模式，期限一般是三年以内，这种模式建立在房价会上涨的基础之上，也就是建立在资本利得的基础上；如果市场出现大的变化，不太容易按照预期率支付。
德邦证券的调研结果显示，市场上已实现退出的基金业绩回报水平高于50%，而当前业绩水平在7%-9%左右。大多数的股权类项目的高于20%，集中在20%-50%区间内。而债权类项目的约在15%上下。随着市场对未来房地产市场预期的下降，房地产行业的利润率将很难保持以往的高水平，也就是说这种建立在“房价必然上涨”的商业模式，将难以为继。
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