祈福新村管理费该不该涨? 业主物管4大说法PK
新快报 作者：陈齐 2014-04-23 08:16
[摘要] 物管费涨价,业主说“不”。近日,在号称“中国第一村”的番禺祈福新邨,物管公司欲再度上涨物管费,从而引发业主反弹。上周五,祈福新邨物管处发布了一份《关于管理费调整的相关说明》(以下简称《说明》),就调价原因作出解释。
祈福新邨物管费拟上调三成引业主反弹
物管费涨价,业主说“不”。近日,在号称“中国村”的番禺祈福新邨,物管公司欲再度上涨物管费,从而引发业主反弹。上周五,祈福新邨物管处发布了一份《关于管理费调整的相关说明》(以下简称《说明》),就调价原因作出解释,称不上调物管费仅今年就将超支1800多万元,届时只有靠削减员工数及服务项目来实现收支平衡。而有业主在小区论坛发布了一份《致番禺祈福新邨业主的一封倡议书》(以下简称《倡议书》),对物管方的涨价要求提出了针锋相对的意见。
■“中国村”祈福新邨
焦点1 不收停车费就加管理费?
●物管方: 业主每月省150元停车费
在《说明》中,物管公司方面指出:“祈福新邨业主除了可获得免费内线邨巴服务外,每户还可节省:停车费150元/月、公共水电分摊费用以及因花园面积大小而数额不等的私家花园管理费。如果按照以上所列项目与其他小区相比,相当于每平方米节省1.6元以上。按照新方案,祈福新邨的管理费标准相当于1.8元/平方米(多层)、1.9元/平方米(高层)、1.8元-1.9元/平方米(别墅),仍然比周边类似楼盘实惠,而且本次方案也考虑了填补之前的费用缺口以及未来两年费用开支的不断增加。
●业主方:不是人人有车
有业主在《倡议书》中表示:停车占用的是业主共有的公共空间,物业的损失从何而来?有业主对于“省停车费”的说法表示质疑,业主谢小姐就告诉记者,自己并没有私家车,也享受不了所谓150元/月的停车费优惠,将这部分计算成每个业主都享受的利益,这明显对没车的业主不公平。另外,私家花园也不是户户都有,物管对其不收取管理费,也不能算到每户业主的头上。
焦点2 物管加工资就靠涨管理费?
●物管方: 人工成本上升使整体支出增长超30%
在《说明》中,祈福新邨物管公司提到:“近年来人工成本及物价的大幅上涨是管理费调价的主要原因……祈福新邨管理费三年未作调整,但三年以来,单是人工成本的增加已使管理费的整体支出增长超过30%。”
该物管公司表示,物业管理行业属于主要靠人力来提供服务的劳动密集型行业,人力成本占总开支的70%,且有70%的员工工资处于政府工资线水平,故政府每年都调高工资标准这一政策,对整体费用影响很大:2011年工资标准为1100元(按五天工作制),2013年调至1550元,2014年预计将调到1750元,上涨幅度达59%。物管方还列举了其他导致成本上升的原因,包括工作人员的社保、住房公积金连续几年有较大幅度的上涨,并且今年增加了工会费。
●业主方:物管方应有人工开支明细供查询
“最近几年人工成本上升这是事实,但物管只列了总的支出,并没有详细的人工开支给我们查询,我们都不知道小区到底有多少物管人员,这样笼统的数字难以服众。”祈福新邨业主范小姐表示,其实许多业主并不认为不能涨价,关键是涨价首先要公开、合理,涨多少,为什么涨这么多,需要明确告知业主每一笔钱都花在了哪里。
焦点3 不涨价只有削减物管员工及服务?
●物管方: 去年已超支700多万
物管方强调,祈福新邨管理费的计费方式属于酬金制,物业公司只从管理费总额中提取8%(市场一般为10%至15%)作为酬金,其余的都只能用于小区的管理、服务、公共维护,结余或不足都属业主享有或承担。“我们与业主们一样都不希望涨价,但无奈各方面支出的大幅上升确实是我们无法回避的。”物管方表示,经审计2013年小区管理费超支已达700多万,2014年如仍按现标准收取管理费并维持现有各项服务,预算将会令超支额扩大至1800多万。故如果管理费未能按计划调整,只能本着保持收支平衡的原则,相应减少员工数目以及服务项目(预算需减少员工数目以及相关服务项目30%)。
●业主方:物管应检讨自己的经营水平
“同样是大型小区,同样有内线巴士,华南碧桂园多层洋房物管费一直都是2元/平方米,为什么我们距离上一次涨价才三年又要涨?而且涨30%?”祈福新邨业主杨小姐认为,物管方单纯地将收支问题归结于成本上涨,不如好好检讨一下自己的管理水平。
另外,还有业主称“物业公司用小区管理费收入支付祈福集团属下其他机构(例如医院、酒店、商场)的费用”。物管方则表示绝不会用于支付上述其他机构的费用。而针对物管方提出每年有警犬巡逻,并且产生了每年49万的警犬费,业主在《倡议书》中反驳称,经查询祈福物管公司登记的均为宠物牌照,根本没有合法的警犬巡逻手续。
焦点4 是否就涨价充分征询业主意见
●物管方: 不投票者视为赞成涨价
据祈福新邨物管公司表示,该物业公司于2014年4月3日发出通告,提出了拟于2014年4月30日起对祈福新邨物业管理费进行适当调价的方案。业主委员会也已经于4月6日通过信函的方式向每位业主发出意见征询函征求业主的意见,意见征询期将于2014年4月29日结束。而根据祈福新邨物管公司发给业主的意见征询函注明:未寄达或送达的视为同意本次管理费的调整方案。
●业主方:部分业主未收到征询意见函
记者了解到,对于物业方“未寄达或送达(投票)的视为同意”的做法,不少业主表示反对。有业主认为,这种做法根本就是掩耳盗铃。一些业主甚至表示,自己至今没有收到过所谓的“意见征询函”,连投票的机会都没有。另外一些业主则在网上反映,有保安送达意见征询函上门让他填写,但他想填反对,保安就将意见征询函收了回去。更有业主表示,小区的学校让学生带意见征询函回家填写,这本身就是通过孩子使业主就范。
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■专家说法
未投票就默认同意涨价不合理
中国物业管理协会副会长、广东省注册物业管理师协会会长许建华向记者表示,近年来,随着物价上涨以及物管标准的上升,广州已有多个楼盘上调了管理费。总体而言,大多数小区因物管费上涨幅度温和,得到了业主的理解和支持,过渡比较平稳。
“从祈福新邨的情况来看,并不是所有的业主都反对涨价,毕竟好的物管能让业主的生活更舒适安心,物业也能得到增值和保值。”许建华表示,大部分持反对意见的业主关注的焦点在于要求物管方对物管费的使用更透明,以及涨价是否有充分征求全体业主的意见,如果涨价是合理的、涨幅是合适的,相信业主不会一味盲目反对。
许建华认为,目前祈福新邨的物管采取酬金制,物业公司从管理费总额中提取8%作为酬金,这一比例基本上是10年前的水平,按照现在的市场来看确实有点低,物业方在经营上存在困难一定程度上可以理解。
许建华同时强调,采取酬金制有一个很重要的前提,那就是物管方必须公布小区物管的收支明细,只公布一个大概的数目肯定是不够的。像一些业主认为保安或清洁人员不够,那么物管方如果能公布具体的保安或清洁人员人数,他们的工资情况,再对比物管费的收入,那就比较有说服力。
许建华还表示,物管方如果要上调管理费,需要征得大部分业主的同意,而在征求过程中,必须要保障业主的知情权,物管方要通过上门发放、挂号信送达或是其他方式将投票书送到每一位业主的手上,如果不能满足这一条件,投票的过程就存在瑕疵。另外,业主不投票或没有能够参加投票,就认为是默认同意,明显不合理。
祈福新邨物管费三年涨一次
2008年
涨价方案:从2008年1月1日起,别墅管理费调整为1.9元/平方米、多层洋房2.1元/平方米、高层洋房2.2元/平方米。活力花园和倚湖居两个分区维持不变,为2.2元/平方米和2.4元/平方米。
理由:楼巴运营成本增加,柴油费用涨了271%,从1.9元/升涨至5.15元/升。另外,用工资源成本也成倍增长,其中员工的社保支出就升了近4倍。按照方案,物管公司2008年的财政预算亏损将会接近1140万元。
结果:业委会公告称,此次调价涉及总户数共31313户,仅收到80户业主来信反对管理费上调方案,未寄达或送达意见/建议的,视为赞成本次管理费的调升方案,对此次管理费上调方案持反对意见的业主仅占全体业主的0.26%。
2011年
涨价方案:从2011年5月1日起,别墅由1.9元/平方米调整至2.5元/平方米(康怡雅园、绿怡花园、豪庭调整为2.6元/平方米);多层洋房由2.1元/平方米调整至2.7元/平方米;高层洋房由2.2元/平方米调整至2.8元/平方米(倚湖湾1～3座即湖岸经典调整为3.30元/平方米)。
理由:柴油涨价,员工社保和工资涨价,还有随着物价的不断上升,小区公共维护费用及费用也逐年上升。物业管理公司2010年管理费超支超过210万元,如果不调整,将超支1300多万元。
结果:业委会公告称共收到业主反馈意见函1248份(其中:反对1005份,赞成140份,不符合要求或其他意见103份),未有反馈意见(即视为同意)的共33907户。对本次管理费调整方案持反对意见的业主仅仅占全体业主(35155户)的2.86%。
2014年
涨价方案:拟4月30日起,别墅和多层洋房物管费调至3.4元/平方米,康怡雅园、绿怡花园、豪庭、高层洋房调至3.5元/平方米。部分物业提升至4.1元/平方米。
理由:由于各种成本持续大幅上升,祈福新邨管理费已经出现严重收支不平衡情况。经第三方机构审计,2013年管理费整体超支720多万元。而按照目前收费标准,2014年的超支数额将达1864万元。
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