房地产市场步入低谷期 专家建议尽快出手买房
房地产门户房天下 2014-05-18 08:27
[摘要] 中国的房地产市场目前已经非常成熟，再加上房地产市场属资本密集型，开发商从拿地、到规划、到开发、再到销售，一般需要1-2年的时间
楼市规律：三年一个轮回
中国的房地产市场目前已经非常成熟，再加上房地产市场属资本密集型，开发商从拿地、到规划、到开发、再到销售，一般需要1-2年的时间（说明：这里说的是大部分开发商的正常开发步骤），于是就出现了非常有趣的现象：楼市基本上三年一个周期，或者说，三年一个轮回。
这个时候会有人问，为什么从拿地到销售，只要1-2年时间，而你却说是三年一个轮回呢？因为，房地产市场需要一年左右的时间来作市场的判断与过渡。换句话说，房地产发展周期呈螺旋形上升状态——一个阶段的起点，到下一个阶段的起点，一般需要三年左右的时间。
如果还不能理解这一规律的话，我可以列一条时间轴线来加以说明：2008年，楼市陷入低谷期；三年后的2011年，楼市再次陷入低谷期；再三年后的2014年，楼市又陷入低谷期。笔者大胆预测，如果不出意外，再下一个低谷期应该出现在2017年前后。
这种有规律的起伏状态，是因为这一产业极大成熟才会出现。这里就会牵涉到经济学上的供需关系。我用简单的例子说明：如果这个产品的供应是1，而需求也是1，那么市场的供需是平稳的；如果这个产品的供应变成0.5，而需求还是1，那么市场就变成供不应求了；而如果供应还是1，而需求变成0.5，那么市场就变成供过于求了。
继续说房地产市场。2008年，的楼市供应量已经大过市场供应量，再加上金融危机，市场需求严重萎缩，导致楼市低迷。彼时市场严重不景气，开发商不敢拿地了，土地成交量也极度萎缩，那个时候房地产市场供需关系可以形容为变成了1：0.5的关系，而土地市场变成了1：0.5的关系（即所谓的土地流拍）。由于2008年市场的不景气，很多开发商不敢开工建设，市场供应量明显减少，便造成了2009年的供不应求，供需关系变成了之前所形容的0.5：1的关系，房价立即开始上涨。而众房地产开发商看到市场好起来了，于时开始大量拿地，这个时候土地市场变成了0.5：1（即所谓的土地抢拍），这也就为2011年的市场进入低谷埋下了伏笔。由于2008年拿的土地比较少，2010年楼市依然处于高位上涨时期。而到了2011年，由于2009年的土地开始变成住宅、开始大量进入市场，于时，这个时候供需关系变成了0.5：1，楼市随即步入低谷期，土地市场的供需关系也变成了0.5：1的关系，于是，一个新的轮回开始了。于是，出现了2011年、2014年所谓的“低谷”或者“拐点”。
为什么房价好像从来没有降过？
这个时候，可能会有许多人会提出置疑：按这个理论观点，理论上来说，步入低谷期，房价应该会降，以吻合市场规律。但实际上几乎所有人的感受是，房价从来没有降过，反而是越“降”房价越“高”？。
所谓的“降价”，也只是开发商推出少部分特价房来玩的噱头而已，这是什么情况？
我们回到刚才提到的土地市场供需关系。土地，是房地产得以存在的根本。我们国家的性质，决定了土地是属于国家垄断的。稍加梳理这么多年的土地供应市场，就会发现一个现象：当土地供需关系是1：0.5的时候，也就是供过于求的时候，按正常的市场商业行为，这个时候的土地价格应该是低价销售。但我们看到过比有低于起拍价的土地销售吗？没有！因为伟大的精英们发明了一种土地销售制度，叫做——招拍挂！如果土地价格低于起拍价，那么是不会降价销售的，只有流拍一种情况。而土地供需关系一旦变成0.5：1的时候，即供不应求的时候，土地价格则会以几倍甚至几十倍的速度上涨。“面粉贵过面包”这种神奇的事情，在中国这片大地上，已经是习以为常的事情了。
这也就说明了，为什么在楼市处于低谷期，所谓的房价下跌，亦不过是开发商玩的“特价”噱头而已。而过了低谷期，房价上涨的速度如脱缰野马“调控”不住。要知道：商品房是商品，房地产开发商也属于“商家”，商业行为终究是逐利的，在“面粉贵过面包”的时候，如果开发商还是按原来的价格销售，那么肯定亏本。因此除了应势调高销售价格，他们别无选择，这也符合市场经济规律。
如果真要让房价降下来，就必须从土地供应成本的源头进行真正的市场化，但是，能做到吗？作为购房市民，能做到对自己最有利的，就是出手时机——在市场的低谷期入手。而且早买房，肯定比晚买房要好。人大常委会原副委员长、著名经济学家成思危一个月前在广州也说过“有能力买房的要赶紧下手，不要等”。笔者经常劝身边的朋友，能买房就立即买，不要拖，因为你赚钱的速度，不一定有房价涨的速度快。
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