燕郊楼市崩盘说不实：是真 想买好房不
北京青年报 2014-07-24 09:06
[摘要] 近期，有媒体报道，燕郊房价普降了20%，已经跌破万元大关，首尔·甜城(楼盘资料)等项目的幅度更是超过了3000元/平方米，燕郊万元以上项目面临着“0成交”的窘境，楼市或将崩盘。
近期，有媒体报道，燕郊房价普降了20%，已经跌破万元大关，首尔·甜城(楼盘资料)等项目的幅度更是超过了3000元/平方米，燕郊万元以上项目面临着“0成交”的窘境，楼市或将崩盘。
然而，近日当《广厦时代》以购房人的身份对被传言大幅的首尔·甜城、夏威夷·蓝湾等几个燕郊的主要项目进行实地走访后发现，开发商用以促销的房源多是位置或采光不太好的，抑或是刚刚打了地基尚未开建，交房需等到两年后的期房，那些明年就可以交房或者位置较好的楼栋的起价在1.1万元/平方米以上，一些楼层较好的售价在1.2万元/平方米以上。
而且，在燕郊的一些开发商看来，作为北京外溢需求的之地，燕郊楼市大幅或者崩盘的可能性不大，而且，现在燕郊楼市信贷已经开始有所放松，下半年，可能会出现小幅反弹。
坐等 结果反遭遇
作为北京外溢需要的主要承接地之一，近期外界关于燕郊楼市大幅的消息对于渴望在北京置业的北漂而言，无疑是个利好消息。然而，当一些信以为真的购房者以抄底的心态去燕郊置业时才发现，事实并非如此。
据一位想要在燕郊置业的王先生介绍，他本来准备于今年3月份在燕郊买房，但是由于当时听信燕郊楼市即将大幅的传闻而选择观望，准备等燕郊房价下降之后再出手。
然而，近日当王先生觉得抄底时机已到，准备出手置业时才发现，自己心仪的项目非但没有，反而与3月份的房价相比还小涨了一些。
据王先生介绍，整体来看，目前燕郊的房价并没有上升，其实从去年10月到现在，燕郊的房价基本平稳，买卖双方都在僵持。由于银行信贷收紧，目前燕郊的成交量小。原本准备于近期开盘的燕郊理想新城就因为蓄客不足，而一再推迟开盘。只要银行信贷政策不放松，再过几个月，燕郊的房价必然会有较为明显的下降。
是真 想买好房不
一边是舆论的集体唱衰，一边是类似王先生这样的购房者的失败经历。那么燕郊楼市目前的真实状况究竟如何？
为了解真相，近日《广厦时代》以购房人身份对燕郊部分项目进行了实地走访后发现，燕郊项目不假，但购房者想要买到称心如意的房子仍不。
在燕郊著名的售楼处一条街—102国道上，《广厦时代》探盘人刚下公交便被一个常年向各个项目引客的销售代表盯上，在听说我们准备考虑在燕郊置业时，该销售代表便向我们推荐起首尔·甜城来。
随后，我们跟随该销售代表来到了首尔·甜城位于102国道上的售楼处。据一位姓闫的销售人员介绍，目前，首尔·甜城二期正在推优惠活动，中间楼层的两居价格为10600元/平方米，现在买房可以享受“2万抵6万”的优惠，如果再加上赠送的8.46平方米的阳台面积，每平方米的售价大约只有8950元/平方米，这与该项目一期1.1万元—1.2万元/平方米的售价相比，确实了很多。
但是，据了解，在一期的销售过程中，该项目的阳台面积也是赠送的，并没有单独收费。如果把这部分赠送面积剔除掉，那么，该项目目前的售价仍然在万元以上，并没有大幅。而且，目前该项目推出的二期产品属于两年后的大期房，交房需等到2016年10月份左右。如果想要购买即将于今年10月份左右交房的一期产品，那么目前的售价仍然在1.1万元—1.2万元/平方米。
在同样被当做典型案例的夏威夷·蓝湾的售楼处，我们发现，该项目目前的起价仍然在1.1万元/平方米，而且，价钱会随着楼层的升高而升高，10层以上的房价基本上都在1.2万元/平方米以上，与去年该项目对外宣传的1.1万元—1.2万元/平方米的售价几乎没变。
据该项目一位姓袁置业顾问介绍，和北京类似，目前燕郊很多项目所谓的其实大多是幌子，真正的好房子很难大幅。
崩盘尚早 信贷政策或将放开
尽管大幅的可能性不高，但是作为和北京紧密相连的市场，在北京楼市不景气的情况下，燕郊也难独善其身，但是在业内人士看来，崩盘的可能性很小。
中原地产首席分析师张大伟认为，燕郊楼市没有本地的需求，其购房者基本来自北京。在北京楼市仍在调整的情况下，燕郊楼市的日子肯定不好过。
同样，据中骏置业控股有限公司北京区域公司营销总监王亚林透露，燕郊市场上半年成交量有所下滑，除了受北京市场成交量价波动影响之外，上半年众多刚需客群对自住房心存期待，也一定程度上影响了燕郊置业的决策速度。
王亚林分析，由于燕郊的项目多为百万平方米的大盘，相比较一些总体规模在50万平方米以下的中型楼盘，大盘对销售速度和回款的要求会更高。因此在成交量下降的情况下，个别大盘采取“促销”的做法也属正常，但这并不意味着燕郊的房价会持续走低。据王亚林了解，目前燕郊一些采取“促销”的楼盘已经实现了较好的成交量，近期燕郊市场的客户到访量也每月上升，金融利好政策也有所释放。燕郊市场下半年房价将逐步企稳。另外，由于自住房中签率很低，目前一部分购房人已经开始回流商品房市场，有一部分会回流向燕郊。因此，燕郊完全不会像外界传言的那样，有崩盘的可能性。
此外，在王亚林看来，无论如何，8000元—9000元/平方米的房价已经是当前燕郊的底线了。相反，现在倒是去燕郊抄底的好时机，目前其身边的一些亲朋好友已经开始考虑在燕郊置业。
张大伟认为，燕郊楼市接下来的走势，主要要看政策的“脸色”，尤其是要看信贷政策的走向。“如果信贷放开，那么这轮就只是一个小插曲；但如果信贷还是这么紧，那情况就不好说了。”
事实上，目前燕郊的信贷政策已经有所松动。在踩盘中，我们发现，目前燕郊的很多项目首付已经下调至三成，而在去年，为控制燕郊楼市过热，燕郊很多项目的首付都是四成，而且，利率是基准利率的1.2倍左右。据夏威夷·蓝湾的一位置业顾问介绍，伴随着首付款比例的降低，燕郊下半年房贷的利率也可能会出现下降，基准利率或者折扣会重新出现在燕郊市场上。
而伴随着信贷政策的放松，燕郊楼市也许会触底反弹。
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