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同样经历了十年左右发展历程，同样力图以品牌、模式、管理全方位创新实现自身突破，同样本着对客户负责，对社会和城市发展做出贡献的理念，融科智地和搜房网一直不断的在为房地产行业长期健康发展做出努力

本届由住建部主办的住博会以“省地节能环保，共筑明日之家”为主题，推出“明日之家系列活动”。其中对国外先进技术运用与研究是国内技术发展的重要参考，国外的先进经验对国内技术进程有着重要的指导作用。

2009年8月6日下午14点，鸿坤•理想城接待中心内一场权威论坛活动格外引人关注。在绿色新城崛起的感召之下，众多国内房地产知企、国际商业巨头、经济学家、权威媒体齐聚一堂，围绕大兴区域发展和区域价值发表真知灼见，一同解析区域走势，共话区域未来。

北京二套房贷严格执行首付四成呼声渐高，政策拐点将临？著名经济学家李开发、中体奥林匹克总裁陈顺、中原地产投资部总经理张坤昱、中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学下午15：00做客搜房直播间谈“二套房贷收紧风向”。

北京二套房贷严格执行首付四成呼声渐高，政策拐点将临？

著名经济学家李开发、中体奥林匹克总裁陈顺、中原地产投资部总经理张坤昱、中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学下午15：00做客搜房直播间谈“二套房贷收紧风向”。

对本次活动进行现场直播，期待您的关注。

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专家做客搜房谈“二套房贷收紧风向”

【主持人 李震】日前，杭州各商业银行以后明确通报关于二套房贷的收紧口径。今天你只要打开报纸，或者打开网页，在首要位置上有关于二套房贷的有关评论，今天请几位老师来重点谈一谈二套房贷的缘由和影响，您认为这个二套房贷收紧口径的提出是不是要给房价降温，或者是说先兆。

著名经济学家　李开发

【李开发】这个问题值得关注，这个话题说明这个问题，第一是关于二套房贷提高了40%，原来是20%，这个政策不是今天，已经是2007年9月份央行已经出台了这个规定，现在在杭州的出现这个规定的时候，引起全世界的高度关注，说明这个政策在最近两年执行不怎么样，很多地方自行开了口子，自行在银行贷款对二套房贷方法的管理，放宽二套房贷的政策是一个普遍的政策，所以这次杭州把这个事情作为像管理要求再次强调这个政策，说明以前执行不好，放宽了要求，现在看来这个问题不能再继续放宽，有必要收紧，也就是说自己认为大量的贷款，对房地产市场形成了一种不健康的导向，会造成房价泡沫，会推动通货膨胀，会影响当前调控市场，然后促进克服当前经济危机造成的困难，这里面肯定有负面影响，因为有负面影响要重新来评估这件事情，要来重新强调二套房贷的首付不能低于40%。

【主持人 李震】李老师认为是执行力不够强，张老师怎么认为呢？

【张坤昱】我想有一个对比，二套房贷放松是从去年底开始的，到现在不到一年的时间。那个时候不放宽二套房贷是基于当时整个经济层面发生的变化，包括整个行业，相对来讲比较低迷，希望带动扩大内需，带动经济发展，基于这些状况可能我们从国家领导人，到建设部到银行方面做了很多的工作，所以对二套房基本上逐渐的放松，在全国整个地产回暖，价格反弹相对比较快速，然后土地价格飙升的前提下，成交比较大的背景下，做了二套房贷放宽的政策。我觉得大家更多关于它是基于这样的一个背景，但是二套房贷确实对市场肯定有影响，因为二套房贷不是针对首套自住型需求的问题，可能针对二套以上自住型，改善型的需求，甚至是投资，他们的价格会高一些。

中国指数研究院指数研究中心副总经理　张化学

【张化学】我觉得银行从来没有公开放开过，在偷偷摸摸放开，只不过现在又偷偷摸摸起来。其实偷偷摸摸起来，是当时的市场环境很不好，一个是从银行来说是业务发展的需要，另外是政府的政策。现在不太严，上半年很多城市交易量出现大幅度的回升，有的时候超过08年全年的水平，甚至达到07年最高的水平，这个时候大家很担忧，担忧是不是市场会出现泡沫？其实我们知道市场回暖在很大程度是第二套房子的放宽，合理性我觉得是，改善型需求是要鼓励消费，但是第三套和第四套肯定有问题，我也了解到现在政府，包括温总理也说，现在这几天召集行业协会的负责人来讨论当前的情况，可能会了解一下当前房地产市场的运行情况。然后政策的适应性，我们了解是131号文件，下一步的走势和一些政策建议。从131号来看，我们觉得不是执行得很好，是有一些过了，在这种情况下，我觉得现在会有一些担心，当然现在是不是要对房地产进行调控，要收紧，我觉得政府也不好说，还要对这个市场做进一步的判断。

【主持人 李震】现在出现对二套房的信贷收紧的动作，是不是就表明这些调控部门对房价，或者整个楼市的走向不是这种可能呢？

【李开发】你说的这个问题，确实是调控部门很关注的事情，也是担心房价继续上涨，这个跟银行大量发放房地产贷款有关，而且去年以来关于二套房银行贷款政策执行不够彻底，很多地方银行自主放开的管理，放松对银行贷款相关条件的审核和把握。但是我想其实刚才我们两位也谈到了，我认为这几年整个社会最近一两年来，有一个很错误对房地产市场的定性，老是说房地产的低迷，老是说房地产要振兴，我想这个概念有一点忽悠人，为什么呢？可以说从2003年以来，中国房地产一直在高速发展，房地产的价格每年都在上升，物价在每天上升的过程中，怎么会低迷呢？你一套房子一平方米标价在10万以上，买的人少了，因为买的人少了所以低迷，这个话哄小孩子都不行，居然一直哄了一两年，我说从来没有低迷过。什么是真正的低迷？我去年去山西调研，调研煤炭市场，去年年初的时候还能卖到1200、1300，去年掉到了700、600，甚至还有低于600，这个价格都已经下降到这样了。我问生产平板电视的工厂，大概42寸的电视成本是5000元左右，但是工厂没有办法，保本都保不住，但是为了保工厂继续运行，就大甩卖，电视就卖4800元，甚至卖4500元。所以我们感觉市场购销两旺，一种所有的销售单位在有一定利润情况下销售的，这是我们感觉到很高兴的事情，但是你看到很多工厂是跳楼大甩卖，这不是购销两旺，说明金融危机已经造成了非常大的影响，这个购销两旺是要客观来看，我生产一台电脑，本来的成本是3000元，1500元买了，这个市场很好，大家都在抢着买，不能算是市场好，这是里面有问题。我们的房地产市场近几年大家发现发展得特别迅速，尤其是房价在不断的上涨，就有一段舆论出来了，说面粉比面包还要贵，这样老百姓也在向，面粉比面包贵，那么房地产开发商肯定很亏本。

【李开发】但是我是过来人，我从最近的十年一直在研究房地产市场，我告诉你，在2007年大限之前，我们投机价格都是一对一谈判的，在最后几个月当中，所有的地方政府都在开门，放了大量的土地在市场，当时有3个月在报纸上都在报道，说最近两三个月放开土地，那一段时期因为大限到了，各个地方都在搞投机，启动开发商，蓄意成交一大堆。再就是前两年当中，报道很多大型房地产开发企业，手里有几千万平方米的土地，比如说最典型的是碧桂园，最高的是达到5600万平方米，据说这个单位十年都开发不完。我们老说房地产市场回暖，这个恐怕不是事实。第二我们不要轻易看地价卖多少，因为老百姓太善良，95%都是被忽悠的，我们就以金融街的土地为例，在97年是1平方米4万5千元，老百姓想这个房价肯定也很高，但是一发现金融街的楼房卖6、7、8万，大家感觉很合理。当一平方米4万5千元的土地，当在这里建成了16层高楼的时候，落到每一个建筑面积一平方米上面土地成本只有7500元，这是我帮他们核算的，我们打一个比方，你有一万平方米的土地，除了让出四分之三周边的土地，其他可以建上去了，建到四层的时候，建筑面积是1万平方米。其实房地产市场除非是最近刚刚拿地，拍得特别高的，有可能出现面粉超过面包的价格，但是并不是一个普遍的问题。

【主持人 李震】针对李老师所说存在的这种状态，两位老师是怎么认为的？

中原地产投资部总经理　张坤昱

【张坤昱】我觉得银行根据自己的情况做出的调整，我觉得从杭州开始这么一个风向，大家来开始探讨这样一个问题，从我们自己了解情况看，二套房贷缩紧对市场起到制约的作用，07年深圳大家知道房价特别火爆，一年上升速度达到一倍，或者是最早50%的，因为有很多投机人在里面炒房，当时比较凑效是缩紧房贷，所以当时利率，包括银行带看比较宽松，这样准入机制门槛比较低。所以二套房贷执行的话，我自己来看，我肯定会对市场上面的投资人群，尤其是投机人群造成相对来讲比较大的影响。二套房贷有两个条件，第一个首付款的比例提高，第二个利率的提高，原来是1.1倍，应该是在40%，有的地方会更高一点，所以我觉得这两点会对有些人群有一些阻碍作用。

【张坤昱】第二个方面最近北京推出很多的土地，这些土地地价确实比较高，因为从自己的囤积来看，不管是通州的土地，还是广渠路的地，跟在售新盘的地价是差不多，如果价格基本上差不多的时候，说明未来的市场价格比新的楼面要高。之前也关注过，住宅产业协会关于土地成本的算法，建设部也出台了一个基本的成本算法，据我们的了解土地成本应该占到40%，或者更高，所以我们在房价当中，如果是赔钱的角度来看这件事情，来看商业操作，他的未来的房价肯定是要高的，高的这个里面肯定有问题，有对我们这些人群他们买房进入门槛高的问题。他们会发现房市和股市有比较类似的现象，都是追涨。去年春节之前的时候，我们现在回过去看，现在说低点出现了以后，我们说价格其实相对来讲那些人群没有更多的信心在里面。更多是因为我们自住型客群，尤其是投资性客群，或者是他们的进入对市场有很大的活跃性在里面，最早的时候更多是第一批进入市场是刚性需求，那么刚性需求可能需要买房结婚的，需要生孩子的，我自己来看改善型的需求也应该纳入当地的需求去。我们说第一波是这样一些人群，以现在的房价来看未来的销售人群，如果我们这个市场，这些刚性人群对价格的接受程度，如果以目前收入的增长，经济的变化来看，可能会觉得有一些差异，但是我们说地产的情况，尤其是这么几年，不管是从03年，还是从98年中国住房化改革以来，其实年均增长基本是5%以上，差不多是10%，因为保值增值是地产的属性在里面，我想开发商第一手里的钱比较充裕，第二还要进行开发必须有土地储备。第三更多是为未来预期的问题。

【张坤昱】所以我想大家站的观点不太一样，当然从现在的角度来讲，确实觉得现在的房价要高一些，站在未来两三年角度去看，我想未来又是另外一种景象。我想市场的发展变化可能会超出很多人的预期，可能还是要关注市场的变化。这里面我们说新推出这些土地，除了自住型人群，肯定还是有一些投资性的人群在里面，周边二手房的价格马上上涨，这是一个最典型的现象，比如说10号地，土地成交之后，比如说周边二手房价格基本上上升10%，有的上升到20%，包括15号地之后，周边的项目价格也是比较坚挺，所以对现有价格的带动，还是有一定的影响，比较明显的就是买家开始追涨，第二卖家开始惜售。所以怎么真正了解中国老百姓买房子不容易，怎么样真正分清这些群体，真正该管是谁，不该管的是，地产发展当中处于什么样的角色，需不需要充当火车头的角色，还是说现在实体经济没有完全好转，地产出现这么大的变化，到底是不是一个正常的现象在里面，我想针对所有的东西，如果银行从自己控制风险的角度来讲，是可以理解的。

【张坤昱】但是对于中国这么多年，我们说个人住房贷款，尤其是老百姓买房贷款坏账率还是太低，也是银行给老百姓争一手和二手的房贷，我想中国人的消费理念和生活模式跟美国是不太一样的，我们在07年的时候，大家也提出来次贷危机中国存在不良贷款，现在这些现象没有见过，怎么样能看清这些问题和理清思路，真正对市场有一个良性的带动，真正让需要买房的人群有一个秩序在里面。

【张坤昱】如果是投机，有比较好的眼光，能还得起利率，对银行来说也是非常好的事情。但是针对我们收入没有赶上房地产上涨的老百姓，对这些人群国家也推出了保障型政策，我想不同的住房系列会针对不同的人群，商品房让市场作主，你的土地和出让金，从商品房征收这些税都可以用到保障性上面去。相对来讲比较理性看待这个市场，怎么让这个市场相对比较健康，不要大起大落，中央一直在说房地产要稳定发展，我想稳定一个前提就是量和价的问题在里面，我想这些地方希望前面来看。

【主持人 李震】我们都知道收紧二套房贷的主要目的是打击投机性，现在还没有一个方式和方法来区分投资性和改善性的需求？

【张化学】国家对二套房政策，我觉得第一套是有问题的，第二套也可以放开，因为改善性需求也算正常的，但是第三套可以收紧，甚至一分钱都不给贷款，你自己去承担风险，但是不要用银行的钱来承担风险。

【张化学】其实从杭州来看，这个现象跟个案有关系，上半年杭州是非常火爆的，目前杭州市是供不应求的，深圳也是一样，我觉得政府下了一些指令，第二个银行自己的行为，要自觉。我觉得杭州本地的银行，包括杭州地方银行可能和当地的情况有关系。

【主持人 李震】我们现在都知道通过一些数据可以看出来，在推出新房中，大概有四成大概投资者，或者是投机者来买的房子，尤其是北京、上海各大城市房价超过了历史最高的峰值，大家可以看到很多地王频繁在出现，感觉前期国家对楼市调控的作用已经被吞食殆尽了，是不是投资者的入市对于真正的购房者会起到一个挤占效应？

【李开发】从03年以来，尤其是06年以来，大家一直在讨论房地产的问题，虽然大的政策导向是要调控的，其实并没有想认认真真把它调到一个合适的位置，我们对房价最终调到一个什么位置？我跟很多人讨论，什么是合适的价位，一个人都不知道，因为他们自己也不清楚。我们调查世界各个房地产的市场，中国是唯一的。在世界各国以韩国为例，韩国除了第一套住房，第二套买卖成交的部分，除去成本要交60%，再加上一些税70%就没有了，实际上是回报很低的，还有风险。

【李开发】第二个在美国很多地方预售房，还在投资上面，你就可以把房子卖出去，银行把所有钱打到开发商。预售就是你交10%，这个10%就是合同成交价的10%，不打到开发商的帐上，是放在一个监管机构，最后才能卖房。也就是说实际上其他地方没有预售一说，这个预售跟我们的预售概念相差是很大，也就是说所有开发商必须承受整个流程的资金，一直把房子前部建好。我们的市场所有的钱都来自于银行，房地产得到一些启动资金都可以操作，钱到了他的腰包，什么可以涨价，对他来讲风险就很大。

【李开发】第三，我们说二套房贷就在前20年，在英国、法国，人家的房贷很清楚，不是第二套、第三套房的事情，他们的政策很简单，假如说年薪是12万，一个月1万元，我的贷款最多能贷我个人年收入的3-5倍。中国的政策只要我能付得起首付，可以贷很多，比如说中央电视台经济半小时办到，有一个人一天之内从上海各个银行拿到4000套房的房贷，早就没有按照这个政策来操作，到目前为止银行本身跟政府的宏观调控，跟地方GDP，地方政府的财政收入因素在里面。所以老说稳定房价，稳定在什么位置上就说稳定了。今年年初到现在为止我也去很多地方看物业税的问题，我们知道新加坡的物业税是4%，第二、第三套政府管得特别严，由于工业发展不好，很多人搬家，因为他一买的时候，整个管理费用，物业税其他环境维护费，除非你就在那个地方就业，你还能买得那个房，否则就没戏。目前为止国务院提出来要考虑开征物业税，很多专家都提出了十年没有办法开征。我觉得不是没有办法开征，要开征今年年底就可以开征，还要有各个方面的考虑，不同的话语权，许多人希望暂时不要开征。

【李开发】我们到目前为止，我们也不知道房地产调控究竟目标是什么？所以我认为杭州商业银行仅仅是从他自身考虑，房价万一跌下来，20%的风险可能太大，跌20%就有风险，把房子卖出去，再让他付了几个月的月供，就是房价跌掉30%，那么还能保本，那么超过30%，可能银行就可能亏本。这是对现在房地产市场泡沫的担忧，认为问题比较严重，认为有必要对二套房贷不能低于20%。

【张坤昱】两个方面，第一个方面宏观调控，我觉得宏观调控也要分两个层面，07年开始宏观调控希望房市热浪能够降下来，出台了一些政策，包括准备金来，包括银行对开发商的贷款，因为当时觉得太热了，希望能够降下来。那么从08年底来看，希望能够往上走，觉得太冷，要热的方面去做，所以就在调控。

【张坤昱】所以政策更多是一个环境和平台，其实我们说中国市场更多是一个政策，因为我们说政策的引导，地产本身对资金流动性要求非常高的行业，是一个资本密集型的行业，没有钱就没法做事情。今年是中国建国60年，中国又是一个农业大国，工业的发展不是那么的强大，更多是依靠出口，简单加工型的企业，我们这些企业压根儿就是没有太多的钱，开发商也是一样，就是更多的依靠银行贷款，我们本身就是穷，我们只能依靠银行来做我们的事情，来进一步的壮大。

【张坤昱】如果对银行这个环节，从银行调控来看，看大的调控，都会对开发商的资金层面有一定的收紧和放松，我觉得这是很重要的买卖双方的制约，这是一个非常重要的手段，像一个水龙头，有开跟关的作用。调控一直也在说稳定，也对市场产生很大的作用，希望看到市场的节点在什么地方。再就是政策出来之后，有一个滞后的效应，怎么来结合，我觉得是这样的观点。

【张坤昱】第二，我觉得确实房价涨得太高的，尤其对一些普通老百姓，他们有一定的挤占效应，对投资和投机者就不怕价格高。对自住型需求来讲，更看重我自己一家几口人辛辛苦苦买了一套房子，需要安居乐业。那么当前房价上涨比较迅速这么一个情况之下，投资性或者投机性的需求挤占这样一个部分，我觉得要在房地产在什么样的空间，在什么样的基础之上，我们说这些普通老百姓达到什么的价格，他们才能买得起，这个需要做大量的工作。尤其是作为北京大都市，房价再高也有人追涨，买得起，如果老百姓买就是扩展效应，我们说四环五环的空间，要往大兴去发展，这也是一个城市化的发展，北京不是一个地区型的城市，是全国性的城市。所以从这一点来看市场，他的人群也会很不一样。挤占型这部分人肯定是有钱，有本地，有煤老板，还有国外的一些投资机构。其实我们现在新的政策当中叫居者有其屋，以前都强调有自己的房子，现在也要做政策性的租赁房，满足不同层次的居住需求，你也租的，也有买的，也有政策性，还有经济适用房，还有廉租房。

【张坤昱】所以我觉得房价多高是一个表面的现象，更多是看市场的结构，更人群购买的结构能不能对应，也不是说有钱人把没钱人挤占，我觉得从资本角度来讲是一个合理的现象，但是从和谐社会来讲，要从结构上来调整这个事情。

【张坤昱】我想说两点，一个是目标，刚才李老师我赞同，这个方向调控的目标是什么，还有一个发展的目标，目前到现在，全国没有一个方向发展的规划。就是没有一个长远的目标，遇到问题脚痛医脚，头痛医头。另外房地产调控的基础，我觉得首先要建立一个完善的住房体系，如果把市场和民生混在一起，很难来摆平这个事情，一个是民生的问题，一个是经济问题都很重要，我们要确定市场和民生各占多大的比例。
    比如说汽车再涨价，大家也不会有很大的意见，没关系，我不开汽车，我可以坐地铁，就像交通一样，汽车再涨价大家意见没那么大。但是房子就没有办法，就是保障型的住房还要建立，政府要确定一个目标和比例，要保障多大的比例，是30还是70%，还是50%。当然市场的问题好办，有钱就买，没钱就不买。

【主持人 李震】陈顺老师也到达我们的直播现场，他作为业内人士，您说一说二套房贷收紧的新闻，您怎么看待？

中体奥林匹克总裁　陈顺

【陈顺】非常高兴来到搜房网的直播室，和大家一起来探讨这个热点。我觉得这一两天，包括看到杭州的楼市，上海的楼市，听到一些紧缩的声音，实际上主要还是来自新闻媒体的报道，搜房网把这样一个热点的话题，在很短的时间内，大家来一起讨论，我觉得是非常好的。

【陈顺】实际上在过去一段时间，拉动经济方面，应该说房地产起到了很大的作用，中国的经济到底是V字型，还有一个W型，实际还是有问号。收紧肯定对这个市场有影响，现在看起来金融杠杆这一块，一个是首付的问题，到底是20%还是30%，还是40%？到底把第二套的界定完全界定清楚。我觉得20、30%也好，这是一个首付的问题，还有一个问题实际上就是利率的问题，利率的问题标准利率下浮30%，如果是非普通住宅要上浮10%，上浮10%下浮30%政府实际上是40%，我没具体算过，假设100万的房子，按照首付款的比例不同，到底每个月下浮30%到上浮10%绝对数有多少，每个月影响生活，支付的能力，到底影响是什么程度。

【陈顺】第二套可能就是40多平方米，当时买房的时候可能是解决居住的问题，现在要稍微买一个大一点的，我觉得这个比例的影响，贷款实施的利率，我觉得比首付款对人们的影响会更大一些。我自己觉得这刀到底切到哪，切得准还是不准，无论是商业银行，包括华夏银行，招商银行也好，发展银行也好，他们在过去整个把握尺度的过程当中，为了可以多揽一些业务，开展一些业务，我相信他们在掌握尺度的时候，肯定有一定的灵活性。应该往哪个方向偏，应该能够促成成交，所以我觉得下一步假如说相当一部分人原来是二成，现在变成四成，原来下浮了30%，现在上浮了10%，我觉得对影响人群巨大的话，我觉得对楼市的影响可能是很大。我个人觉得对这么多的人群，这个政策的把握应该让多数人享受到政策带来的优惠，不应该多数人应该一个政策的出台而影响它，今后首付20%和40%之间还有30%，也有可能七成变成八成，我觉得还要看下一步的期待。我觉得主要是全国各方面的尺度大概是一样的，不太合理，人家在深圳首付20%，假如说贷款利率下浮30%，在另外一个城市又不一样，这就不合理，这家银行跟那家银行都不一样，应该有一个比较清晰的界限，到哪应该都是一样。

【陈顺】贷款基准利率可能会发生变化。

【张坤昱】今年上半年更多出现什么情况？原来是打八成，现在打七成，是由高到低，不可能由高到低，因为签的合同就是签20年，就是0.7倍，浮动性是根据中国人民银行利率的变化，会调整你当前的利率，现在是5.5，明年是6.05，5.5是7折，6.05还是7折。

【张化学】我觉得全国每个地方参与太大了，我觉得根据不同的情况来调节。

【陈顺】我觉得对已经购房的人没有约束，对已经签约的，已经放款，已经实施的，履行了这个合同不可能再去变了，现在还没有签约，或者已经签约的，还没有放款有影响。我也看到这样的报道，在基准利率下浮30%，假如5年，你到银行去存款是倒贴的，银行的存款和贷款是倒贴的，存款便宜，向银行买房贷款，同样贷50万，这边有50万也要贷，打完折是40万，这边我要存起来，存死期的，得到的利息比这边还要高，人家就会去贷款。

【李开发】其实我国对放多少贷款也是没有规定的，调控没有目标，贷款贷多少也没有目标。在国外除了你是一个个人，如果你是一个家庭，比如说在英国，只能是夫妻两个年收入的4.2倍。第二你还了房地产的贷款不能超过家庭收入的30%，也许有很多人买了这套房子，然后有可能这个利息上涨。其实我们看房地产市场，一个层面是在宏观经济这个层面，现在大家都关心，现在经济危机对中国的影响很大，现在许多中小企业发展得很困难，中国社会科学院在中央电视台讲了，现在有40%中小企业生存非常困难。生存困难就意味着这些工厂是赚不到钱，比如生产100万的产值，甚至利润是1%，甚至资产不能回笼。所以我们要在宏观经济这个里面，如何来扶持和关注中小企业，不让更多的资金过多进入房地产。究竟我们保障型占多大的比例，尽管我们这么多年中国提出的政策是什么呢？要让房价，让大多数老百姓能够进入房地产市场，这是中央文件上讲的。大多数人进来，房价是大部分老百姓的收入，相差不是很大，让他们能够买得起，但是实际上经济适用房和保障型住房还太少。再就是我们明确我们的调控目标，究竟房价调控在什么水平上，刚才张走说了，北京是全世界的北京，是全国人的北京，大家都来买房。如果按照这个话来说，香港是一个全世界的金融中心，服务天堂，而且还免税，新加坡也是，你发现在新加坡仍然有住房，我们实际上还是要结合现在市场情况，我们要对房地产调控最终目标有一个很明确的界定，然后来调节银行和利率相关指标。

【主持人 李震】各位有自身来讲有没有切实的建议？

【陈顺】我觉得之所以出现这样的局面，我个人觉得这一段时间房价表现的形式可能涨得太快了，超出了预期，第一超出了政府的预期，第二个超出了开发商的预期，第三超出了消费者的预期。

【陈顺】假如说北京这一轮的涨价跟2007年涨价表现形式又不一样，城里的房子涨的速度远远超过了偏远一定地区的涨价幅度和速度。那天我碰到我爱我家的胡总，他说超出了他们自己的思想准备，超出了这个主体三方面的预期，国家可能会出台一些，利用杠杆来调整。本来你就应该享受下浮20%，你就应该掏出30%的首付，不要非要占便宜。可能所有人都按照20%的首付，都按照下浮30%执行利率，我觉得确实可能出现了一些，原来银监局的政策没有用，第二套是改善型还是非改善型，但是改善型本身就是在把握上可能还有一些出入，所以我觉得在今后一段时间内，可能会出台一系列的文件，银监局会不会严查金融机构。我们今天上班第一件事情就是赶快开会，研究凡是没有签约赶快签，赶快签约跟银行办理贷款，凡是办理贷款赶快放。

【主持人 李震】就是一定要政策和条款落到实处，然后确定来执行。

【陈顺】原来本身占了便宜的人，就不应该占了。第二中国房地产的市场才经过十年，我们需要一个长期稳定的政策，不能今天出台90、70，隔两年说改成根据实际情况，再隔一年基本上可以忽略不计了。我说的是什么意思？我们制定政策的部门，无论是金融方面的政策，无论是行业管理部门的政策，要有一些长期性的政策，我们通过解决住房，反复拉抽屉给人的感觉找不到方向，到底解决住房问题是二分房还是三分房，现在有商品住房，商品住房就是推向市场，同时还有经济适用房，经济适用房边界实际上还是有一些很模糊，除了经济适用房还有廉租房，理论上基本上属于三分房。现在个别有些单位带有指令性的经济适用房，我觉得有的时候简单倒可能对后面的发展会好一些，能不能二放房，你有钱买大的，你多上税，用这些方法来调节。

【陈顺】 还有确实买不起的房子，通过租赁的方式来解决居住的问题，这一部分在费用上要低一些。原来骑着一个自行车，又变成奥拓，再变成富康，随着家庭生活的变化，原来没有结婚，娶了一个生活条件比较好的，可能收入好了，你不应该占有这部分的社会资源，你应该从廉租房主动退出来，你应该到市场里面去，所以我觉得这个事总体来说对中国解决这个问题还是很难的，因为需要非常透明的诚信，总而言之还是社会在往前进步。

【李开发】我认为近期的房价还要涨；第二个我认为陈总刚才说的，要抓紧贷款，抓紧放款，防止银行政策会有变化。我的感觉至少最近一个多月很难有变化，因为这种事情涉及到的面太广了，我们现在从计划经济向市场经济过渡的时期。比如说地方政府的财政收入是怎么保证的，你让他如何保证自己的收入，还有地方当地经济发展，这一块我们没有定位好。银行本身要支撑经济，同时要执行中央的调控方针，可能有一部分的贷款拿不到钱，甚至会出问题。如果银行要考虑自身的问题，现在放在房地产上最安全的。就眼前来说，其实我们面临的是世界性的经济危机，而且经济危机很多方面，远远不是经济方面，像美国那么大的汽车公司还要倒闭，你想中国中小企业现在也是困难非常多，因为困难非常多，所以社会上大量的人群资金没有投向，投到最安全的地方，目前就是股市，股市从今年年初到前两天为止，已经上涨了69%，年初是1820点，现在是3100点。

【李开发】第二个还有投到楼市，因为大家的资金都没有地方去，我的钱保值，假如我开工厂的老板，假如赚不到钱，我也把资金抽出来，炒几套房子。4月初我公开讲房价要上涨，其实还会涨，主要是大量的资金没有投向，找不到保值增值的空间，每一次世界经济危机带来就是通货膨胀。美国在发钞票的时候就通胀，已经有了明显的症状，因为眼前来说，政府要思考宏观经济平衡，就是保障我们工业企业实体经济如何办，第二个平衡房地产市场，既要让房地产没有太大的波动，但是又能让市场稳定下来。三大直辖市的主要领导出来讲房价太高了，老百姓买不起，房价再涨，买不起人更多，我们希望房价回落，但是市场销售增加，我们希望能得到这么一个市场目标。就是房价落，销售上升，不要认为房价越来越高，这个时候追涨的人都是投资的人。

【张坤昱】我同意刚才李老师说的房价上涨的观点。因为6月份信贷是1.4万个亿，从今年上半年开始，无数的钱涌进来，确实需要一定的预期。再就是资产性去向的问题，中国人都是农民，买房置地是一个特点，跟国外也是不一样，导致去年和年初给09年做判断很重要的误区在里面，我们更多是拿西方经济发展模式，包括这种人的行为模式来看他们的经济和地产之间的关系。其实从今年的情况来看，中国实体经济有缓慢的好转，但是不足以支持地产这么大的飞跃，所以我觉得不能拿西方的模式，西方是市场经济发展这么多年，中国由计划经济到市场经济，并且还没有到市场经济，所以国情不同，思想和文化，基础都不一样，更多是需要十多年的经验，包括对未来的预期来看市场的发展。

【张坤昱】第二，我自己比较倾向于用这种货币补贴来看现有产品结构，因为我们说香港也有廉租房，新加坡也有廉租房，香港廉租房发展到现在出现了比较大的问题，比如说贫富分化，贫民区，出现了很多的事件不是那么华和谐，包括人的思想影响更大一些，我们就是要给大家分化。就是这一块是商品房，富人区，这一块是经济适用房，就是拿收入来界定这一部分人群，有钱人就卖朝阳区的房子，没钱钱就买通州的房子。如果用一个标准性的符号打上一个烙印，包括对孩子，对社区的发展，包括对未来和谐的影响有比较大的冲突。我们看到是所有的项目都在想怎么能够把这些安置型住房放在一边，我影响商品房的发展。我们说人群不同，沟通起来比较麻烦，开奔驰和开奥拓打招呼都不好意思。你既然已经分清楚哪些人群有钱，哪一些人群没有没钱，分几等出来，更贫困的人群给一定的补贴，没有钱就让他住廉租房，有一点的钱他愿意买商品房就买商品房。不要非常清晰告诉你，你只能在这，你只能在这，我觉得这不是一个好的发展模式。既然对人群收入和基础已经做好了划分，让大家每个人相对比较自在地活，我虽然没钱，但是可以有补贴，让大家都到市场化当中来。我们是保障型，像父母一样，父母能管孩子多长时间呢，如果真的是一直住在限价房不走，你能把他怎么样，政府不会是不管老百姓，所以每年大量开工更多的土地，去建经济适用房，那么这些房占市场的多少比例才算对？所以这里面可能有很多的问题，值得我们做非常详细和深入的探讨，给我们退出机制，准入机制和重新分配的机制更好的衔接起来，我比较倾向用货币化的方式来解决问题。

【张坤昱】当然政府也有自己的考虑，经济适用房和限价房是在平抑房价，限价房是区域房价要降低15%，现在来看不光是15%的问题，商品房比限价房翻了一倍，如果再建限价房，那么限价房定多少的价格，我觉得政府也比较矛盾，又想管，又需要企业投入，企业出钱来做这些事情，要给老百姓交代，可能要对方方面面不同相关单位，机关，人群打交道，我觉得确实是很麻烦的事情，我觉得真正投入力量，来解决安居乐业的问题。你没有房子，没有安全感，更谈不上和谐。

【张化学】首先陈总说得很好，要保持政策的稳定性，某一个地方出现问题，比如说杭州出现问题和北京出现问题是不一样，杭州出现问题是地方政府可以来解决，保持政策的稳定性。第二还要鼓励自住需求，但是要严格限制三套以上的房子，甚至可以不给他贷款，风险你自己承担。

【张化学】现在土地供应不足有可能影响未来，我觉得可以考虑目前土地供应方式的问题，动不动采取拍卖的形式，是不是可以考虑这些问题，是不是可以采取一些其他招标的方式。再就是政府马上要解决的问题，赶快制定中长期的发展规划，来落实行业的发展指导指标。作为消费者来说，该买的还是要买，如果现在不买的话，可以等一等，可以等到政策廉租房全部出来以后。

【主持人 李震】我们做一个设想，也做一个推测，假如现在开始收紧二套房贷，对中国楼市有什么样的影响，对房价有什么样的影响？

【陈顺】我觉得肯定有影响，我觉得不同的城市表现形式也不一样，对于投资客多一些，投资的心里就不投资了，或者看一看，或者等一等。对于投资客在10%以内，或者占有比例很低，我觉得影响不会很大。像北京这样的城市受的影响不是很大，我们看到北京二手房交易量在上半年某一些月份和某一段时期超过了历史最高点，同时还超过商品房的交易量，在北京历史上以前北京的二手房是远远低于一套房，我说一个城市，一个地区二手房的交易量很大的话，或者是绝对数很大，或者说所占的比例很大，应该说这个地区人们对房价的认可度相对要高一些，开发商要买房，要搞营销，要搞开盘，就要让你将来不关注的人来关注，让关注的人来犹豫，让犹豫的人最后下定决心，要通过广告把小事放大。

【陈顺】二手房就是你要卖房，我要买房，价格可能就是一碰杯一分钟，没有这么复杂的因素。也就是这个价格认可度基本上是表现形式上可以支撑一些现象存在，不像我刚才说的，做得特别漂亮，英国大师，美国大师，所有家具都是从新加坡等等进口，他就是一个房子，就是这么简单。有的人就看了一眼就买了，看新房要带着亲人，朋友去的，还要看若干次。

【陈顺】所以二手房交易量越大，说明泡沫的程度少一些，我觉得作为北京来说，如果非常严格执行央行和银监会的规定，我觉得大方向不是有太大的波动，但是确实会有一些影响，原来是只能掏得起20%的首付，现在要掏40%，现在就不买大的，要买小的，不买总价高的，买总价低的。

【李开发】其实预测这一块刚才已经说过，最主要就是定期银行不会在全国范围之内来重申市场的规定，还是地方某两家银行的行为，各个地方不一样，政策不会全部涉及。

【李开发】第二，如果实体经济还是继续面临很大的困难，房价还会涨，最主要就是资金找不到投资的方向，我们全社会尤其是政府的宏观调控政策，应该着眼于把实力经济如何发展起来，房地产会影响实力经济，但是只是说房地产的经济是要跟整个经济运行要平衡，眼光要落到实体经济。

【主持人 李震】要放眼全局，不要仅仅盯着在房地产。

【张坤昱】二套房贷收紧肯定有影响。相对来讲要有一些比较简单的政策，这个市场有比较明显的恢复，我刚才已经提到，开发商需要钱，买房的人也需要，我们也看到对买房收紧的问题，肯定会限制一部分人的进入，没钱就打道回府，赚一点钱再回来。但是是不把投机性和投资性的限制在门外，这个真的是不好说，因为他们手里有钱，只不过炒五套还是炒八套。所以也希望银行在做这些政策界定的时候，要清楚到底该刹哪些人的车，该给哪些人加油，我觉得这个很重要。

【张坤昱】还有一点对政策到底会不会执行，毕竟现在是地方性的政策，各地的政策，各地市场的判断是不一样的，当然也不是说没有可能，中央召开会议，现在房地产确实是太火爆，也一些不太好确实在里面，但是我自己的判断，我是觉得实体经济是要靠出口的。现在地产、汽车，交通现在发展到这个程度，这么不好的时候，还要发展汽车行业，我觉得经济发展是大事情，所以我觉得必须得跟经济发展结合起来，我觉得地产正在充当火车头的角色，给经济发展带来非常大的利好影响在里面，所以我觉得他的发展相对有保障，包括价格的上涨。如果说有些企业判断说，确实存在这样的可能性，我要极早去防备，要把项目签约，顺利贷到款，每个人对政策和信号的判断是不一样，有的人可能快一点，要依据自己的实际情况，有不断的判断才有不同的现象，不可能均匀化，我觉得更多看成一个信号，怎么跟自己的利益衔接起来，希望大家更多从自己的实际情况出发。

【张坤昱】如果自己条件允许，我是觉得同意大家做资产方面的投资，如果自己不太具备这些条件，更多还是保障日常生活的条件，去做投资的事情。房地产大家更多相对要理智一些。

【张化学】我觉得销售量下来是肯定的，随着销售量下降，价格调节是不可避免。其实上半年开发销售回暖了，压力是很小了，如果现在执行的话，可能销售量会下降，但是开发商来说，用资金来抵抗这种风险，可能下半年价格并不会出现下降，但是在年末的时候，或者明年的时候会出现下降，这是我的判断。

【张化学】另外政策执行的可能性有多大，我觉得可能性还是挺大的，因为这个政策执行起来很容易，因为本来就是一个违规，如果政府意识到这个问题，纠正起来是很容易的。本来一分开是偷偷放开的，现在偷偷收紧，我觉得可能性还是很大。

【主持人 李震】谢谢各位嘉宾的精彩发言，谢谢大家在百忙之中参加我们的直播，谢谢各位。

就综合体而言，势必成为中国城市发展的新动力。就综合体而言，通过综合体规模和实力的展示，体现其城市发展的实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。就综合体而言，提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，彰显企业综合实力。

图为林达海渔广场效果图

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共创城市商务价值新中心——大型城市综合体推动区域竞争力与国际化价值探讨主题论坛

就综合体而言，势必成为中国城市发展的新动力。

就综合体而言，通过综合体规模和实力的展示，体现其城市发展的实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。

就综合体而言，提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，彰显企业综合实力。

谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！通过本次论坛，力图体现开发企业综合实力，增加行业信心。

目前全球处于经济危机之中，作为抗风险期待最大的城市综合体是否有能力在这次危机中得以生存，乃至获得发展？《百姓地产》杂志主办本次论坛，意图解读当号称最强经济危机碰上号称最抗风险的经济体时，经济走势将发生何种变局？地产业又能从中获得何种启示？

▲主办方：触动传媒百姓TAXI杂志

▲承办方：嘉业宁投资顾问

▲特别支持：林达海渔广场

▲时间：2009年06月3日14时

▲地点：东南四环四方桥林达海渔广场售楼处

对本次论坛做现场直播，感谢您的关注

主持人百姓地产主编吴海花

【吴海花】首先感谢触动传媒和百姓TAXI地产杂志，并且感谢林达海渔广场，下面我介绍一下与会的嘉宾：

中国商业地产联盟理事长、中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利

美国富顿投资集团副总裁刘君

北京澳邦成行总经理成路

嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华

北京宏道盛堂投资顾问公司总经理张长征

林达国际投资集团董事长李晓林

林达海渔广场副总经理叶璇

百姓地产执行总策划蓝大海

百姓触动传媒副总经理韦祚先

全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波

下面我把主持的话筒交给朱老师。

全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波

【朱凌波】今天下午非常高兴在林达这么一个主题综合体——海洋文化的地方聊一下现代中国房地产最主流，包括地方政府最推崇的模式——城市综合体，我们全国工商联也在做综合体示范工程的评选。我们还要推出综合体的报告，我们现在看到房地产在今年有几个重要的趋势，一个是城市综合体，第二个是交通枢纽的商业，这两个可能会成为未来中国商业地产发展的重要的趋势，今天我们探讨城市综合体这么一个话题，我想对城市综合体在座的都有不同的理解，我们先把这个话题按照嘉宾的顺序从自己的角度阐述一下，最后我们讨论城市综合体对于开发商、城市、消费者和投资者有哪些重要的意义，而且从城市综合体发展来讲，在目前经济危机的背景下，它对的拉动投资和经济、资产的角度有哪些重要的作用。首先有请荀会长先来说说。

【荀培路】大家下午好，这个题目我看了一下，应该说九个题目，相信这九个题目对城市综合体这个问题做了详细的阐述。而且我看了一下，我对这九个题也比较感兴趣。我谈一下自己的想法，不一定对，李总应该是搞城市综合体的，我们只是从协会的角度来谈一下我们的看法。

我想城市综合体的提出，这个时候提出来正是时候，刚才跟李总私下聊了一下，去年包括今年，全国走了几个城市做了调查，应该说总结出来的不管是政府也好，开发商也好，投资者也好，商家也好，大家都在城市综合体做文章，而且这个文章越来越大，大到我们今天把城市综合体作为一个话题讨论。首先我觉得这个题目非常好，而且现在提出来不早也不晚。

中国商业地产联盟理事长、中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路

【荀培路】另外我想说一下这个文章做的太快，发展也太快，快了以后，我今年算了一下，商业地产已经做了十一年了，快的连我都看不明白了，我有两个数字带给大家，最后最典型的城市北京和上海，第一个数字是1978年全国社会商品零售总额1500多亿，去年2008年北京市社会商品零售总额4000多亿，也就是去年北京市的营业额是1978年全国的近三倍。2008年全国的社会商品零售总额达到了108448亿，和七八年相比将近70倍。从这个数字来看，发展的太快了，连我们都看不懂。大家知道上海南京东路到南京西路万米以上的商品设施就有十个，而且是二三十年代建的，这个状况一直维持到改革开放之前，大家知道，上海改革开放三十年赶上了后十年，现在万米以上的商业设施有四千个，平均一年是四百个。这个发展速度是非常大的。

另外，七八年，上海全市商业，包括批发、零售餐饮等商业网点是两万三千四百个，到了2007年将近四万个，一年上海冒出四百个，这是我讲的中国发展的速度是很快的。

另外中国发展很快，但是还有很大的发展空间，我讲一个数字，据我了解，美国去年的社会商品零售总额大概4.4万亿美元，我前面说的是人民币，他们是以美元计算的，这两个数字一比较，说明我们还有很大的发展空间，我们虽然4万亿是人民币，赶不上美国，但是人口是美国的4倍。据我了解世界上的商品如果是150万元，在中国市场就有50万元，中国发展非常快。我来的路上就想了，任何力量都阻挡不了我们的发展，这个题目里面就有一个，面对金融危机任何事情都阻挡不了中国的发展。所以中国的发展城市化百分之十四点多，在这个情况下，老百姓追求幸福，尤其是对下一代追求幸福是从心里发出来的。第三个意思，我们所说的大型综合体，我记得改革开放之前，当时王府井就是不到四十万平米，包括西单也是差不多的，既然北京这样的话，上海可想而知了。当时我记得北京发展改造，媒体、报纸都报道了，当地的老百姓都非常关注，所以现在就是关注的程度是中国发展和改革开放以后马上有一个百货的话题，百货话题又转到了大型市场和大卖场，这个话题又被商业街所代替，前两年大家知道，经常研讨，现在购物中心又被城市综合体代替了，也就是说现在城市大型综合体又粉墨登场了。

现在讲到城市综合体，给我一个印象实际上就是在打造一个商圈，因为它有能力和它有它的体量打造这个商圈，原来我们把城市进行网点布局，现在我们作为一个观点提出来，现在可能就像现代商业网点发展，可能要在中国出现世界级的商业网点，比如说义乌的打火机都在世界上占有非常大的比例。你比如说北京的雅宝路，前一段时间我又去看了一下，辐射的范围很广，比如说王府井，我定义成世界级的，另外下面是区域级的，像北京的马连道茶叶一条街就是区域级的，据我知道，全国的茶叶社会商品零售总额它已经占到10%多了，你叫他中国茶叶一条街也可以的，或者北方地区的，还有市级、区级的。

不管怎么说，我认为大型综合体在世界的、区域级、市级等等都有它的地位，你在区域级的话，只要你能赚钱并不是坏事，所以我想大型的城市综合体出现之后，引起我们商圈的变化。

大型城市综合体开发的理念可能是中国商业地产比较成功的理念。为什么这么说呢？大概有几方面的，第一个它的体量很大，像林达这个项目应该是二十万平米，这个项目二十五亿的投资，要运作这二十五亿的项目，应该说它的配套、人才、资金，各个方面是有优势和实力的。

刚才我们说了，这是给地方增加税收和就业的，而且大家知道，各个区域的话，经济竞争，王府井和西单也是一一对应的，所以我们写过一篇文章《商圈与商圈的竞争》地方政府是非常重视的，所以有开发商和地方政府，在中国政府还是起到非常重要的作用。

城市综合体是解决资金链非常好的渠道，这是我们认为的，所以现在城市综合体往往做的比较好，因为中国的商业地产开发和商业网点建设制约着商业地产开发的瓶颈，好在现在出现了一些大的企业，有实力的企业运作城市综合体，打造商圈，培育商圈。

林达海渔广场，为什么我们关注它，当然希望他成功，这个项目离山水文园很近，山水文园、华侨城、世纪东方城等等都会支撑它，我希望大家穿西装也好，中山装也好，都可以成为标志性建筑，叶总和李总都介绍过，网上我也看过了，我觉得还是不错的。

另外这个项目刚好把着四环的角上，北京的发展来看，我们都知道已经到了六环了，四环之间可能要形成新城，因为北京和上海还有其他的城市不一样，中轴线的影响很大，商业网点的布局在环线上比较好，在中轴线上上的话，你想占到好处，龙脉的地方，往往没有，但是四环等于把着一个金角，而且四环和六环之间要形成新的区域，所以你的商业项目一定要和中国的城市发展尤其是交通发展结合起来，刚好李总这个项目在这里，而且这里随着京津高速的开通，也就是说形成了城里往城外走，整个商业网点的布局我相信今后的北京还要进行调整。

我希望李总这个项目一期、二期最后在这个范围扩大，扩大了以后就可能形成一个商圈，我始终这么认为，一个城市的中心，像北京，王府井和天安门广场，其实一个城市的中心可以有若干个，不管怎么说，我们有这么好的位置，我真希望海渔广场能够做好，能从各方面引领整个北京市场的声音，有利于北京市今后商业网点的生存。

【朱凌波】谢谢荀会长从行业和宏观角度进行了解析，今天的主题是城市综合体，这个词和商业地产和等等词都不一样，都有对行业的提炼，说到城市综合体，最早我们做过比较系统的研究，京华专门开过一个课程，是从古希腊翻译过了，是现代人说的吃喝玩乐一体化的，或者七天二十四小时循环的场所。最早我们去深圳的国贸、北京的国贸，当时给中国人的震撼，我记得1984年我毕业到深圳，有一种到了资本主义的感觉，城市综合体是城市发展的引擎，基本在每一个城市最高的写字楼，最好的酒店，最大的商业，包括全业态的形式就是城市综合体作为一个主体来做的。但是城市综合体发展的过程中我们也看到，最近我们在提一个词，是不是可以叫做城市综合体的元年，从去年下半年到今年，很多城市提出城市综合体赋予城市化进程的最重要的标志，像杭州提出了要建100个城市综合体，前两天我们去合肥，他们说在建的有20个综合体，过几天我要去沈阳，沈阳号称要建100米以上的高楼四栋，我们城市主流的开发商都把城市综合体锁钉为最重要的产品，而且占到50%或者更高的份额。这些情况说明，未来的城市化进程包括商业地产发展的重要的过程中，城市综合体可能会成为未来的主题。

我们看到海渔广场除了城市综合体以外，还提出了一个主题—海洋城市综合体，我们也想听听李总和叶总在北京这么一个没有海的城市做这么一个主题性的产品，这么一个主题怎么在北京进行很好的发挥和城市化进程作一个很好的对接？

林达国际投资集团董事长李晓林

【李晓林】谢谢朱秘书长，我生在北京，北京人，北京这个地方缺水，远离海，小时候跟我父亲去了一趟青岛，看见了大海，特别亲切，所以就非常喜欢。后来以后想当海军，但是出身不好，没当上，想当什么都没有当上，下乡到黑龙江建设兵团去了6年，在北京央行干了11年，然后下海.投资创办了林达集团已经22年了。

这个项目是我追求的一个梦想，就想做一个地标性的，而且有文化色彩的城市综合体。终于在06年有这么一个机会，我们寻找地的时候发现了这块地，我们把它买过来了，当时看这个地的时候，这个地形特别像一条鱼，旁边有一条河——箫太后河，1000年的历史了。以太后或者皇室人员命名的箫太後河，因为有鱼、有水，我们就叫海渔广场，后来我们在全世界招标，很多全世界最著名的设计事务所，包括美国、法国、德国的，台湾、香港、日本、新加坡的全有，我们这个项目是德国马维（音）搞了一个鱼的形状，这个鱼很像，特别友好的建筑，鱼头,鱼尾特别像，后来说这个会所做成什么样的，我正好从三亚回来，带了一个海星回来，我说就做成这样的，后来真的做成了，就是现在大家看到的样子，这里没有海，我们做了一个海，因为清朝的时候都把湖叫做海，后海、北海等等。

我们第一代就是解决居住，第二代是有景观的房子，我们这一代是仿生的，也应该是建筑领域的一个概念性的，这个建筑领域里面鸟巢做的是比较好的，我们的功能就是HOPSCA，这个其实来源于法国，六为一体，有这么一个问题，北京的商业很发达，但是分布不均匀，小区发展太快了，现在六环已经建立起来了，已经不适合过去传统商业发展的需要，确实需要城市综合体。这个城市需要无数的城市综合体满足生活需要的产品。

第二，现在大家喜欢一站式和体验式的服务，他喜欢到一个地区全部解决了，我们这次提出比较俗的口号：吃喝玩乐洗洗睡，这是一站式的服务的精髓，你说到这里来了，你说CBD很大，但是满足你的需要很麻烦，我这个地方很小，就这么一个综合体，20万平米，但是能满足你一站式的需要，四方区域确实需要这么一个综合体。刚才荀老师讲了，我们这边山水文园、华侨城、东方世纪城等等都是高端的住宅楼盘，但是没有满足人消费需要的平台，所以我们当时觉得确实这个区域需要一个综合体，所以我们做了这么一个事情。我觉得建成之后大家一定会喜欢，挺有意思的。

四方新区跟CBD、还有金融街是不一样的，因为金融街和CBD是政府主导的，做了这么一个经济现象，燕莎商圈、国贸商圈、华贸都是属于市场主导的，慢慢形成的，这个地区需要的，大家愿意在这里投资形成的。四方新区也应该是一种市场行为，造就这个地区，现在这个地区已经很热闹了，因为交通很方便，京津唐高速，京沈、京沪高速都在这里，所以一定要有这么一个配套。因此我们对这个项目非常的有信心，我觉得今天由触动传媒和百姓TAXI杂志在海渔广场做这个论坛，特别的感谢，一个是给我们提一些建议，也给我们做一个宣传，最后代表我们林达集团对大家的到来表示真诚的感谢，谢谢大家！

林达海渔广场副总经理叶璇

【叶璇】其实我们董事长已经把这个项目解释的很清楚了，我们的项目是总建筑面积近20万平米的，是以海洋文化为蓝图,以全球同步的HOPSCA模式打造的六位一体商务形态.集合国际5A智能写字楼,五星级度假酒店,全功能精品私人公寓,国际商业街区,海星艺术馆和5万余平米的海渔公园.致力创造一个人城市与自然,生态商务 高品质健康居住和精品商业的和谐共生,可持续发展的大型建筑综合体.也就是说在我们这边办公、居住、生活的人都可以在这里一站式服务，足不出户，不用担心有什么交通的问题，很方便，这个产品我们在明年年底之前全部推向市场，公寓部分我们已经在销售了，第一栋已经在5月28日开盘了，效果非常好。城市综合体大家知道，肯定比普通、单一的住宅物业保值很多，这个产品刚才朱秘书长也说了，随着市场的发展，这是一个很好的趋势，这个产品林达集团也是希望给大家带来一道北京亮丽的风景线，谢谢！

【朱凌波】谢谢叶总，对项目进行了很好的阐述，我们国内理解城市综合体最简单的就是三种以上业态的。但是城市综合体到底赋予它什么样的主题和灵魂，不同的综合体对城市带来的改变是不一样的，海洋的主题在这么一个城市，我们也预祝这么一个主题在这个城市里面焕发独特的魅力。下面有请各位嘉宾谈谈海渔广场，有请刘总。

美国富顿投资集团副总裁刘君

【刘君】谢谢，今天主要是抱着学习的态度来的，因为我是美国富顿集团，这十年往返于中国和美国之间，最重要的目的就是想把中国和美国的市场结合起来，把美国的先进理念带进来，把中国的好的东西推出去，使得中美双方做房地产市场的有一个很好的接轨。

现在对于城市综合体——林达海渔广场，我也是第一次来，这个项目我简单说一下商业综合体。01年我回国的时候，03年我提出的建外SOHO的商住两用，当时很多的反对意见，后来我看过一个文件，如果商住两用必须经过业主的同意才可以经商，后来我考虑了什么呢？美国的地是私有的，中国的地是国有的，商住两用提出来很奇怪，地的土地出让金不一样，经营的范围不一样，那个时候是一个探索，现在我很高兴，我觉得在国外学习一点东西运用到中国的市场，到现在有了一点眉目了，我觉得主要是创新，创新来自于一个人的构思，构思来自于前期的策划。

说一下商业地产，李总还有林达海渔广场，我在国外的时间比较长，我说一个投资的误区，刚才我听说有商业地产酒店投资，如果你自有资金，可以投资，如果你是贷款，如果15年没有收回成本就会出现再投资，又欠下第二笔投资，一般的酒店式装修在10-15年。你里面的卫生间、管道等都会出现问题。

从商场来说，商场的投资国外是持有，就是我们以租赁的方式，如果你买卖，不牵扯到租赁，你说资金比较紧张可以卖一部分，先回笼一部分资金，这个就牵扯到后面品牌的经营，如果你业主买了商业，以后我会转让，整体造成了商业地产由于不同的业主的转让，造成了整个商场的管理、品牌的夭折。

第三，我们讲一个会所，没有会所卖的时候上不了档次，有了会所你的服务跟不上，业主也会跟你投资商产生摩擦，最关键的一个就是长会所跟物业管理形成一体，以前很多的开发商盖完了，走了，把会所交给一个管理公司，管理公司进来管理以后不行了，又转包了，形成了恶性循环的管理，你交给业主管理了，这个利益怎么分配，可是会所和投资者他对会所的管理标志着整个业态的升值，包括服务。这样的话，就形成了一个矛盾，我希望现在的会所和物业形成了一个管理，会所可以会员制，外人不能进来，就造成了服务上、吃喝玩乐形成了供需的矛盾，以后把高级物业跟高级会所形成一个综合性的管理。商业地产就不讲了，中国的商业地产跟国外还是有一点区别的，谢谢大家！

【吴海花】非常感谢刘总参加我们的论坛，海渔广场这个项目入市以来，也受到了业内巨大的关注，李总也说了，希望多提出一些建设性的建议，下面有请张长征，因为他之前在万科、沿海都做过老总，有请他从专家、顾问的角度对这个项目进行一点点评。

北京宏道盛堂投资顾问公司总经理张长征

【张长征】各位下午好，这是我第一次有身份，我觉得这个项目还是很有意思的，上网也查了一下。从整个项目来看，这么一个商业的定位、特性是什么样的。从比较成熟的商业体来看，在一个城市里面，他会有很多，这些商业和人口的密度有关系，刚才荀老师说上海的例子，上海的人口密度城区大概是北京的三倍，所以上海的商业很多，北京除了西单、王府井之外，点状的多一些，我是建筑师，在建筑和规划的角度来说，应该说商业中心的规模人群应该在30万人，多于30万人就会逐渐的出现第二个商业中心，如果让这个商业中心持续的发展，服务的必须是大范围的人群，就像李总说的，这是北京的门户，交通很好，四通八达，我为了去这个地方而去。

在各个城市的规划角度来说，通过大的商业，集中的商业像东京的新宿。很多的小的商业理想像海渔广场特征还是很鲜明的，特征带来了他的地标性，在这种情况下我觉得这个项目还是很能吸引眼球的。

我们也在做城市商业或者开发地产的过程中讨论过，大家发现过一个趋势，假设我们是市中心，我服务的半径是一个圆吗？后来发现不是，我们如果以天安门为中心的话，我们发现这个地方辐射的不是三公里范围内的圆，而是比市中心再远一些，距离城市更远的地方的人来我这里。

另外关于规划的问题，朝阳区目前在做2011年之后的规划，在之前的2002年到2010年的规划里面明确说了有五大边缘地区，就是垡头在这个区域正好是我说的扇形的区域，未来的规划垡头应该是发展的重点，到那会经过我们这里，目前来看，这个项目还是着眼于未来的。

商业综合体和住宅很大的区别，我们做住宅的时候很简单，局部配套3%-5%，很简单，如果商业综合体，我们发现有很多的不同，原来我做沿海有一个项目叫塞洛城，商业很多，但是我们按照住宅的逻辑来做，商家说层高低了，距离不够了，最后感觉做成零售了。这里面可能很多的东西我们运营成本是要做考虑的。

最后一点，作为这么一个商业综合体出现，像北京对一些商业综合体不是很敏感，当一个新的东西出来以后，会有一些先进性的东西，这些技术的角度，包括设计、体验角度的一些先进的东西，给我们带来了很大的挑战，谢谢！

【朱凌波】谈到城市综合体，实际上刘总讲了，综合体在中国还有一个很重要的功能就是投资，在综合的商业地产条件下，综合体是一个很好的产品，我的公寓、写字楼可以通过销售持有我的酒店和购物中心，但是一个综合体最核心的价值一定是酒店和购物中心。关于购物中心，我们今天有一位专家，不仅是专家，也是购物中心专门行业协会的领导郭增利先生，有请他谈一下综合体的价值。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利

【郭增利】综合体的出现应该是上个世纪，但是那时候它的作用也没有显现出来，从目前的眼光看，城市综合体确实已经成为购物中心当中非常主力的力量，甚至是一种新的形态，有的购物中心功能有一些不同，但是我个人感觉，应该说中国的城市综合体非常有自己的特点，从目前运作的情况来看，也是非常成功的，在城市综合体当中有几种模式，比如说广州的天鹅城、北京的东方新天地、国贸中心，当然了，北京这边又有新的变化，在最早的功能上已经齐备了，只不过在面积、体量上都已经增大了，所以在中国的城市综合体历史比较悠久，而且成功的例子比较多，这些例子对我们再进行城市综合体的开发有非常好的启发，大家可以感觉到，这些城市综合体的成功或者购物中心项目的成功，往往形成了独立的系统，比如说北京的东方新天地，你们感觉到东方新天地和王府井商圈的关系非常的玄妙，他不在王府井商圈，他独立功能也很强，他有大量的酒店、写字楼客户，他的商场已经形成了非常核心的。甚至包括我们在朝阳门的丰联广场也是一个小的商圈，更多的零售商场的消费来自于本身写字楼的会员，基于这么多年的发展，当新的时代来临的时候，我们应该赋予城市综合体更多的荣誉，但是不可否认，目前情况下城市综合体对开发商还是政府来讲，都是非常好的模式，很有可能会形成带有区域影响力，提升城市价值的新的模式。

城市综合体核心目标是分解各种外界因素发生之后产生的损伤，比如说经济人发现经济危机的时候写字楼的价格出现了很多的调整，在非典的时候，大家发现很多的商场因为顾客变少了，商场的租金下降的也是非常明显，所以写字楼也好，商场也好，面对经济波动的时候，抗风险的能力是不同的。投资人在做城市综合体的时候，可以化解不同的经济波动对自身带来的影响，中国的城市综合体再分析我们发现比较奇妙的地方，我们购物中心都强调持有，实际上在中国的城市综合体我刚刚说的城市当中，绝大部分都是持有的方法，最好的结果就是保证写字楼、酒店、商场之间同样的定位，也就意味这客户群可以高度的统一，但是目前中国的城市综合体发展当中，已经演变成另外一种模式，因为城市综合体功能复杂，有写字楼、酒店、商场，所以很多的城市综合体从资金的使用计划上变了一个模式，可能要卖出一个部分，酒店、写字楼也好，通过回笼现金持有我的商业，这样的模式是基于必须要持有商业做的决策，但是我想这种出售，不管在哪一个功能上出售，都会对整个城市综合体未来的发展带来干扰，就我个人的感觉，是各种功能可以达成互动，可以在定位上保持一致，能够共享客流，让各个功能通过共享客流达到一个意义上的、价值上的提升，这是城市综合体真正开发的终极目标。

从城市发展的角度，目前这段时间恐怕政府比开发商更关注城市综合体，因为城市综合体能够很快的带动一个区域的提升，我们用今天的主题来讲就是提升我们的区域竞争力，从传统的形态来讲，城市综合体对城市的发展非常重要，也是中国的城市化进程中比较典型的一个产品，这个城市综合体在整个城市发展的作用会变得越来越重要，我想城市的发展的的确确离不开城市综合体这个方式。这样的城市综合体往往通过几种功能的协调互动，能够很快的形成这个区域的地标。

我们刚才提到的几个例子，恰恰都是让他们所在的区域变成这个城市比较亮点，比较有吸引力的区域的非常重要的地标，所以我想在城市综合体整个的开发、投资、最后的运营过程当中，目标还是区域的地标，如果脱离了这样的功能的组合，这样对产品形态的描述对城市综合体发展来讲，我们一定要强化多种不同功能之间的联动效应，这几种功能如果形成联动效应的话，它所产生的杀伤力是非常大的，对城市的影响、对消费者的影响，甚至对入住我们的综合体当中的写字楼的客户等等都会创造很便利的条件。

所以我想在结合我们海渔广场这么一个特定的位置、特定的项目，我个人的感觉我们林达集团的口碑是非常好的，在这么一个特殊的区域争取到当地政府对这个项目的支持，站在城市建设的角度开发这个城市综合体，让这个城市综合体在建筑过程当中，投入使用之后发挥这个区域的地标性的功能和作用，我想这不是对林达本身投资上的认可，会变成朝阳区或者朝阳区的东南部整个区域发展的重大的变革，因为CBD在东扩，东扩的同时恐怕南进的速度会随着市场的变化自然而然的发展，在企业的传统当中，一定是由于东扩当中向南北两端或多或少的进行一些延伸。再加上这个区域条件比较特殊，往南是亦庄，其实亦庄北扩的感觉也有，虽然在亦庄的发展过程当中，没有规划北侧，但是在亦庄我们会发现当你没有进入开发区的时候，已经有开发区的环境了，所以我想整个的城市的CBD也好，亦庄开发区也好，应该在这个项目当中充分发挥优势和作用，让这个项目变成在一个结点上创造出这么一个区域的特殊价值，我想当这个项目的价值创造出来之后，对整个朝阳区的东南部的发展，周边的商业进步，周边的居住环境、办公环境的改善都会有很大的帮助。

【吴海花】这次活动的主办方是触动传媒，下面有请触动传媒的韦总发言。

百姓触动传媒副总经理韦祚先

【韦祚先】触动传媒我们主要是以出租车渠道为载体的这么一个媒体形式，出租车大家都知道，我们触动传媒覆盖了北京1.5万台出租车，有我们的杂志，在这么一个渠道里面，我们也希望通过我们的宣传和地产行业的发展商一起推广，以我们媒体的优势做好我们推广的价值，谢谢大家！

【朱凌波】成路女士也是从国外回来的，想请您谈谈国外的综合体和国内的有什么差异？

【成路】其实我们现在讲的城市综合体，最早发展在国外就是“综合性的开发”把商业、住宅、酒店、办公楼作为一体进行开发。最早实际上是美国的“新城市主义”的精髓，美国在多少年前就是新的浪潮，房地产的开发，从单纯的开发住宅小区，到开发一个郊外的酒店、购物中心，发展到新城市主义概念，这个概念就是以人为本，就是人从现在到未来的需求，已经不再是每天到很远的地方上班，现代人想没有那么多时间浪费，就是追求现代人的生活方式，就是城市的综合性的开发，这几年在这个地方居住，在这个地方消费、办公，这种开发实际上是在美国已经很成熟了，这个概念也风行了全世界，尤其是经历了几次国外的经济危机，89年、90年的时候也是经济的低谷，这个时候开发商重视到综合体的开发规避风险的办法是把鸡蛋放在不同的篮子里面，如果办公楼出现风险，商业依然经营的非常好，作为投资商两说，综合体开发就是在像非典或者经济危机的时候，办公楼、住宅、酒店在不同的情况下产生不同的反映，开发商也是最好的方式来综合的开发，不管是自然灾害我还是金融危机起码有一种产品是保值的，他们发现这个开发对于投资商来说经过多年研究是最可靠的投资方式 。

北京澳邦成行总经理成路

【成路】追上根上来说就是主任讲的——功能。我们说综合体是公寓、酒店，但是功能就是办公、公寓、幼儿园，所有的东西都在这个综合体里面，生活太方便了，生活的质量也提高了，现代人已经不像战后人们疲于奔命，养家糊口了，现在就是在什么地方工作就在什么地方居住，下了班之后按，走路十分钟就回家，还有更多的时间跳舞、娱乐，这是现代人和未来人追求的。

尤其是北京这种大的城市的规划，已经出现了很多的综合体，但是整个城市人的生活还是疲于奔命，我问我的员工，六点为什么不回家，他们说我们住在燕郊，要挤公交，我们住的太远，每天花两个小时在路上，现在是这么一个情况，但是未来整个城市综合体的开发，造成整个城市人的生活就是在哪工作、在哪居住，这个也是降低了整个城市的建设成本，不需要建很多的地铁、公交线，现在北京市政府没有办法，现在我们看下班的时候公交车满满的都是人，就是降低整个城市开发的成本。

还有现代城市的节省能源，十五年前我们去悉尼的时候，人人都要开车，现在人们的理念都在发生变化，在哪上班，就在哪生活、购物。整个城市的未来发展一定是这样的，最终从人的生活效应来说，现代人很注意节省时间。还有更加便利，这是生活品质的第一要素，现在很多人说作为一个商业，要做一线品牌，顶级的，未来海渔广场就是要给这里的人解决便利，牛奶、面包就在你身边，最终来讲就是享受生活，给未来人创造一个高品质生活的环境。所以我特别欣赏生活是艺术，艺术是生活，最重要的是我们创造生活。

【朱凌波】非常感谢成总，最近各种圈子也在谈到城市化、国际化，大家都在探讨一个问题，我们在追求城市化、国际化物质的同时，是不是牺牲了很多生活的质量，生活的品质为代价换取我们现在生活的状态，综合体不仅满足城市的功能，也是满足了作为一个市民享受现代生活的综合的东西，不是一个硬件，我们看最有代表性的美国的洛克菲勒，像日本的六本木，我们去年带了三个团去考察，我想一个六本木做了十七年，但是他里面的功能已经不是一个硬性的东西，美术馆、艺术馆，包括人们夏天可以驻足在小溪里面，你的文化的灌溉，物质的追求，综合的体验，你生命的质量在追求前进的过程当中，并不是付出了很多的代价，我觉得中国的很多城市综合体，包括主流的开发商，他们的产品缺乏软性，文化的缺失。有请最后一位嘉宾鄂丽华女士谈谈这方面的看法。

嘉亿引领国际商业管理有限公司董事长鄂丽华

【鄂丽华】非常高兴和各位交流，我是商业地产的运营商，站在这个角度，我就想说说站在开发商的层次上投资综合体应该注重哪些环节？还有投资选址的时候要考虑商业综合体各个业态的综合的功能，还要考虑各个功能的互动性、联动性，还要考虑周边的产业链的介绍。

作为一个主题性的城市综合体，周边的产业是对城市综合体生存最重要的环节，在未来的主题性的综合体当中，会对整个城市有一个很好的推动，能帮助政府完善区域规划和商业规划。

站在运营的角度说一下，特别是很多主题性的城市综合体，需要开发商有非常强大的整合能力，这个整合能力是整合各个专业的运营商、酒店的、写字楼的，商业的，是一个多元化的运营团队的整合，才可以帮助我们投资城市综合体这样的开发商实现资产提升、资产维护的过程，在运营当中，酒店的运营商和写字楼、包括商业的运营商现在在我们国内不是很完善，需要开发商在整合所有的多元化的资源当中，对运营管理的系统要进行严格的考察，而且要借助国际的运营团队一起做项目，这样对我们项目的运营和资产的提升，未来的抗风险性是非常重要的环节。

投资商业综合体需要很大的资金实力，做城市综合体投资开发的时候，我们可以考虑另外一种方式，可以聘用我们做投资开发的管理，这个双方都有责任了，我们整合有投资能力的，自己运营的和开发商一起面对这些问题，而且运营都是自己可以拿到自己最适合做的一块创造资产的价值。

对于海渔广场这个项目，我接到了邀请之后，也上网看了一下，我觉得李总刚才介绍的项目美好的想象和主题的产生，我在看到这个画面的时候，也在想像一个什么，听李总说了之后，感觉非常像，这个确实是我们未来运营当中要整合多元化的专业管理团队，帮助你们把每个专业做强，做好。特别是我认为这个商业是在这条鱼的背面，从整体的四环来讲如何推广这个商业，让大家知道这里面还有一个精华，这个应该是最重要的，这个主题性的综合体一定要和主题商业联合起来，才能彰显您的开发价值。

吴海花：非常感谢各位嘉宾参加我们今天由百姓TAXI地产杂志和林达海渔广场联合主办的主题论坛，本次论坛是由搜房现场直播，另外我们百姓地产每个月都会有这样的沙龙，欢迎各位嘉宾提出好的话题我们探讨，谢谢！

5月21日搜房网高端品鉴第三站走进紫御府，这一大匠巧思、开中国现代民族建筑评价标准之先的顶级豪宅将全面展现在大家眼前

近一年来，受国际金融危机的影响，房地产企业纷纷将策划作为摆脱市场窘境的一大法宝，希图以策划与整合营销扭转楼盘销售不利的局面。在六月上旬即将开展第九期国家房地产策划师职业资格认证培训的背景下，由中国房地产职业教育网与搜房网携手，共同探讨房地产策划的相关议题，对全国房地产市场走势，如何提高房地产企业策划力，如何系统学习房地产策划等方面，都将作出建设性的意见。为房地产从业人员出谋划策，也为房地产企业指点迷津。

论坛时间：5月8日下午2点

论坛地点：搜房网直播间

论坛嘉宾：

中国房地产研究会副会长顾云昌

汉博投资集团董事、市场中心总经理李亚明

中国房地产职业教育网董事长温兆晔

北京师范大学房地产研究中心土地资源管理专业博士秦凤伟

以下是对本次活动进行的图文报道：

【主持人】搜房网的网友及嘉宾大家下午好！非常欢迎大家光临我们本的论坛，今天我们论坛的主题是房地产市场及营销策划论坛，首先我介绍一下在座的各位来宾，他们是：中国房地产研究会副会长顾云昌，汉博投资集团董事、市场中心总经理李亚明，中国房地产职业教育网董事长温兆晔，北京师范大学房地产研究中心土地资源管理专业博士秦凤伟。

【主持人】今天搜房直播间来的是业界非常权威、知名的各位专家，也有开发商投资顾问的代表，都是这个行业非常权威的专家。我们知道受国际金融危机的影响，房地产市场告别了之前有房不愁卖的现象，现在这个话题也讨论得比较多，怎么通过策划和整合性的营销来引导市场状况也是市场关注的焦点，也是开发商所关注的。六月份即将开展第九届国家房地产策划师职业资格认证培训，在这个背景下，中国房地产职业教育网联合搜房网专门举办了今天的论坛，也是希望通过这个论坛让房地产从业人员更多认识到我们策划行业以及策划的重要性，给我们房地产行业人员出谋划策，指点迷津。

小阳春是刚性需求的释放

【主持人】前一段时间，北京乃至全国来说，二三月份市场成交量有了明显的反弹，这样的现象也被业界称为小阳春现象，这个小阳春是真正的小阳春还是有假像在里面，我们也并不是很明朗，也希望各位地产界人士，通过你们专业的眼光来看待市场未来的走向，分析一下市场的现状。

中国房地产研究会副会长顾云昌

【顾云昌】关于小阳春的问题我认为是切切实实的小阳春，不是虚假的小阳春，从国家官方统计数据表明，三月份成交量比去年同比增加了8%多，特别是三月份一些重点城市，北京、上海环比翻番，比去年一季度的交易量北京有反弹，上海市有反弹，到了四月份回暖的现象还在继续，比如北京市整个房地产交易量，四月份比三月份增加10%以上，上海增加20%，上海甚至出现了三年来交易的高点，说明交易量普遍都在上升，特别是重点城市，交易量的回暖是客观存在的。

【顾云昌】但是我们要看到这次回暖是刚性需求的释放，另外也是政策效应，国家制订的调控政策，治穷致富制订的调控政策，政策降低了税费。另外房价的调整，房价回调，让更多的人买得起房子。三降，降利息，降税费，低房价。另外是刚性需求的释放，调控政策从08年开始，一年购买力的压抑，在这样的情况下刚性需求爆发了，刚性需求就是第一次购买房子的需求或者基本的购房需求。

【顾云昌】一二月份是中小户型活跃起来，三月份是中户型开始活跃起来，二月份交易的平均每套面积99，三月份107，四月份109，从低到高，这应该来说是房地产市场的回暖。房地产市场在宏观调控，拉动内需的情况下表现了回暖迹象。当然我们觉得后期还有不确定性，首先从市场本生来看，刚性需求的释放能否继续下去，一年的刚性需求释放了，后面还有没有这么多需求。另外相对刚性需求还有个柔性需求，就是改善性需求、投资性需求，下一步柔性需求能否也会释放出来，如果刚性需求、柔性需求结合起来市场才能真正回暖。

【顾云昌】另外房地产市场回暖要与经济回暖联系在一起，老百姓对未来的收入预期、经济发展预期都会影响到房价市场，特别是股市，现在股市尽管有明显的往上升，但也不确定，这也会影响到后期的回暖。我们现在既有乐观的一面，交易量上升了，而且上升速度很快，特别是北京、上海、广州这些大城市最明显，又要看到那些不确定性，还有政策层面也要注意到。这种情况下我们要保持谨慎乐观的态度，对我们中国楼市要有信心，但是现在问题还不少，开发商这时候如果盲目涨价，重犯过去范过的错误就不应该了。我想通过我们这个行业冷热的变化后，大家会变好，保持稳健的发展态势。

【顾云昌】现在房地产市场要稳定市场预期，稳定房价，推动房地产平稳有序发展，稳是首先稳住投资，稳住交易量，这很重要，另外对于开发商房价要稳住，不能一看销售好就盲目冲动，要稳健发展，以平稳的心态来对待市场，这时候就需要行业各个部门，包括开发商、中介业、策划业共同来维护稳定的市场。

【主持人】顾会长分析了小阳春的原由，主要是政策以及刚性需求的释放，还有房价的回落，也提醒业内同行们，我们要谨慎乐观，虽然我们要有信心，但是也不能掉以轻心。秦博士对这个市场也有非常深刻的研究，也想听听您对整个市场的看法。

【秦凤伟】我同意顾会长的意见，房地产市场绝对不能脱离宏观经济来看，分析房地产市场必须要从房地产

北京师范大学房地产研究中心土地资源管理专业博士秦凤伟

市场供给需求来看形势怎么样，从需求来看交易量确实在回升，交易量比去年同期增长8.2%，这也说明房地产市场有回暖的迹象，这比较乐观。从供给的角度来看还是不太乐观，为什么呢？土地购置面积和土地开发面积，施工竣工面积都在呈现负增长的态势，如果始终呈现负增长态势，意味着我们就没有办法回暖，从供给角度来讲房地产市场确实需要进一步提振投资。

【秦凤伟】从国民经济整个发展态势来看，我们资金的压力在变好，第一季度我们的存款40万亿，第一季度增加4.6万亿，比去年同期增加3.2万亿，资金的压力肯定在减少，那么房地产企业会有更大的余力应对房地产市场的变化，从供给角度来看，长期资金压力会有所缓解，对于投资会有保证。另外小阳春已经出现，虽然是刚性需求，但是刚性需求能够持续多长时间有待观察。但是无论从房地产形势和未来前景来看都是很乐观的，唱起来看一定乐观的。

地产职业教育提升行业质量

【主持人】秦博士从资金状况以及土地市场的情况来分析了市场的现状。我们知道中国房地产职业教育网也是非常权威的机构，也一直关注着房地产企业的状况以及营销策划的发展，相应温总也有自己独到的观点。

【温兆晔】中国房地产市场是支柱性产业，房地产教育实际刚刚起步，房地产策划是贯穿了整个房地产行业的前前后后，从05年开始国家有了专门培养策划师，从投融资策划、项目运营、营销策划，到最后的售后服务和物业管理，其实是我们从业队伍的规范化、职业化过程。房地产作为国家支柱性企业在高速发展，房地产职业教育要跟上来，因为房地产人才需求和高等教育培养的专业人才有差距，这样的情况下要通过职业教育来培养房地产专业人才，这也是个非常大的市场，从业者近百万，但是高校每年房地产专业毕业生还是非常少。

【顾云昌】而且高校里没有专门的房地产专业，这么一个支柱性产业没有专门专业的职称，房地产策划更没有这个专业，而恰恰房地产需要策划，策划师这个概念是很古老的概念，也是个新兴的许可，我们古代策划大师，诸葛亮就是策划师，当代最伟大的策划师就是邓小平，策划了改革开放。这种情况如何改变，需要国家来引导。作为房地产开发公司怎么发展需要策划师，对于项目产品要有策划师，有了好的策划才有好的发展，否则方向不明，我们怎么走？如果改革没有邓小平我们怎么改。过去我们把策划和忽悠联系在一起，认为策划是吹牛，这有点负面影响，我们应该正确认识策划师。

【顾云昌】他是专门搞策划师培训的，我觉得很有意义，当前形势下我们更需要对中国房地产业的发展，对房地产企业的发展，调整它的战略，整合它的智力结构都需要策划，还有对房地产产品的策划，如何提升房地产品质。我们现在看到市场上小阳春，有的楼盘卖的好，有的卖的不好，卖的好的楼盘肯定经过精心策划，性价比好的，性价比首先通过策划，目标客户认准了，产品定位认准了，然后产品怎么打造、怎么营销。现在看策划师有它现实的意义，有古典的意义，有宏观的意义，也有现实的意义。

中国房地产职业教育网董事长温兆晔

【温兆晔】目前房地产企业对于提升自己人才整体的专业素质非常有必要，我了解房地产队伍很庞大，但是专业人才还是比较匮乏。房地产职业教育就是提升了房地产企业自身的品牌和质量，也就提升了整个行业的品牌和质量。

【顾云昌】现在我们策划高端人才很少，房地产需要高级策划师来策划，而我们学校恰恰没有这个课程，我们大学毕业找不到工作，而房地产需要大量的策划师人才，这怎么解决？正好职业教育策划师网就可以解决这个问题，既解决了就业问题，又解决了房地产缺少人才的问题。

【温兆晔】首先要有社会需求，它也不同于一般的行业培训，做专业培训的同时还有一步是国家认证，成为国家职业就说明这个职业的规范化、职业化，这个市场非常大，也是房地产企业需要关注的，策划是我们企业竞争的原动力和核心竞争力。

【主持人】从温总的观点来看，这个市场是急需要专业人才，也急需要专业人才教育机构出现的，我们中国房地产职业教育网也恰恰迎合了市场需求。下面请李总谈谈对整个市场的看法以及对策划师的一些观点。

【李亚明】我同意顾老师前面强调的观点，房地产市场不仅局限于住宅类的产品，是比较广而全，还有公建、商业、仓储物流等项目，就现在市场的小阳春我也这么认为，我06年买的房子，在东三环买的，当时买时是1万2，去年没有发生金融危机前，08年初涨了2万，现在是多少呢？现在跌到1万，我身边的朋友大部分是做营销的，市场一线的情况我们都有，有降10%，有低30%的。大家都认识到一点，现在你怎么说没有用，目前市场上大家的信心是要恢复的，这是最主要的。

【李亚明】说到房地产这一块，原来投资和开发商我们混为一谈，现在随着专业化的程度越来越深，包括像

汉博投资集团董事、市场中心总经理李亚明

温总这样的教育网，大家专业越来越细分，同投资商、开发商来说，投资商是解决资金的问题，然后找专业的团队做项目，真正的发展商简单理解为制造商，只是生产产品的，买地、组织人员、进材料、盖楼房、销售出去，实际只是制造商。这里面涉及到很多环节。由于它涵盖的面广，业态多，所以需要有策划人在里面，在每个环节起到沟通、整合资源，把信息传递给市场的作用。

【主持人】李总来自汉博，他从行业顾问的角度来分析了这个市场和策划师这个概念，刚才谈了市场后，顾会长谈了营销策划这个领域的想法，不知道秦总对这个领域怎么看。

【秦凤伟】中国房地产市场发展时间比较晚，87年开始，从十年发展历程来看，房地产策划到底起什么作用，第一，他就是要整合你项目的各种资源，把你各种资源整合起来，包括你企业的品牌，包括你项目的品牌，包括你项目的各种服务，将资源整合，形成资源的最大化。第二是全面提升产品的价值和附加值，房地产策划应该从市场调研开始，市场定位，然后投资、开发建设、销售，甚至到最后的物业管理服务，应该贯穿于全程，每步都应该以提升产品的价值为己任，就是想办法把产品的附加值提升上来，就是提升附加值。

【秦凤伟】最后，现在是知识经济时代，房地产行业是智慧型行业，应该引起广泛的关注和重视，但是现在一些房地产且不重视房地产策划这个岗位。我认识一个公司，对于他们的策划师非常重视。不能只认为策划就是只卖房子，策划应该是全程的，应该提升重视程度。

【顾云昌】首先房地产是资本投入，同时又是智力的投入，一个资本一个是智力，缺一不可。我们过去对资本投入这一块重视，对智力投入重视不够。你讲到策划的问题，房地产策划未来应该实现三个最大化，第一是资源利用最大化，这个地块的优势在哪里，把资源充分利用起来。第二是实现价值最大化，房地产产品价值最大化，性价比提高。第三是利润的最大化，开发商肯定讲究利润，也把老百姓的利润最大化。这是三大最大化。

【主持人】阐述的非常深刻和全面，资源利用最大化、价值最大化、利润最大化，阐述了策划行业非常重要的意义。

【温兆晔】08年12月15日我们在北京大学举办了首届中国房地产策划师年会，当时顾会长提出来要发展中国房地产智业品牌，我们策划师做的工作就是发展房地产行业的智业，我比较认同这个观点。

【顾云昌】现在在学习科学发展观，怎么科学发展，就要必须发挥智力，这样才能科学发展。

【主持人】我们了解到国外策划师这个行业发展的非常成熟，未来中国也是这个趋势，策划师行业一定会受到国家的重视，相信社会待遇、地位也会不断的提高。刚才我们提到企业要与理论实际相结合，李总是比较资深的行业顾问。

【顾云昌】他本生也是策划师。

【李亚明】刚刚看了温总拿的这本策划师书，我92年入房地产行业，那时候也是从业务员开始，那时候没有人教你，全靠自己摸索，也没有人带你，我刚刚翻了这本书的提纲觉得非常好，对于新入这个行业或者入这个行业有几年实践经验者来说，是比较系统、标准的教科书，能够帮助大家很好的梳理，以前我们学的更多是房地产经纪人，更多是销售、中介这一块，还有社会上办的一些班主要是针对某一些环节，还是有点急功近利了一些。

【李亚明】我理解的策划，策划这个词往大说战略，中里说是计划，往小说可能是个点子，我把策划师分为大、中、小。06、07、08年的时候机市场好的时候出了一堆地王，而去年市场不好的时候谁拿地也卖不动，这给开发商上了一课，这个问题如何处理？这里就需要有教育机构也好，策划人也好，必须有清醒的头脑为投资商来提供一个切实可行的点子。

【李亚明】现在的趋势是什么呢？当市场地高的时候转嫁给消费者，社会不和谐，而市场不好的时候留不住人，卖不动团队就流失了。通过这次金融风波，很多投资商也好，发展商也好，觉得必须得有一部分自持的物业，在冬天来临的时候好过冬。像原来自持比较多的开发商长江实业，八成持有。而国内持有的只有二成，但是到了冬天你有持有的物业就可以养一批人，这就是给我们上的一堂课，也给策划师提了一个新的标准，原来是简单拿地、销售，再拿地再销售，而现在可能需要自持一部分，销售一部分，运营策划这一块还有更多需要发挥得空间。

【李亚明】我们去美国考察，美国写字楼、商业、住宅投资建起来，不是先定价销售的，什么搞搞市场差异化，做个调查，定价格，不是这样，是先持有然后出租，当一年、两年、三年，租金已经稳定，市场不会有太多的供应量时，基本形成稳定的市场时，根据租金算来未来一到二十年物业的价值，然后拿到资本市场来运作。刚才也提到投融资类，策划不简单是卖产品，还需要资本市场运作的知识。

【秦凤伟】我补充一点，我对房地产策划总结了六个特点，第一是接触面最广，第二是实践最广泛，第三是案例最精彩，不管拿出哪个房地产策划案例出来，都有各自的特点和精华在里面。第四是手段最多样，第五是理论最丰富，房地产策划理论非常丰富，理论基础包括了各个学，经济学、法学、营销学、管理学、工程学，甚至还包括哲学、人文学，最后是思想最活跃，从93年到现在，各个思想的交锋非常激烈。策划刚开始是单向策划，然后到复合策划，到创意策划，思想非常活跃。

【主持人】总结的非常精彩，接触面最广、实践最广泛、案例最精彩、手段最多样、理论最丰富、思想最活跃的，非常精彩的六最。顾会长也是房地产策划师职业教育网的顾问，对于这一块您肯定有非常专业的见解。

【顾云昌】一提策划首先想到卖好房，这是第一步，要卖好房，实现利润最大化，价值最大化，策划是全过程，不只是最后，最后只是销售。策划应该从选地块的时候开始，寻找目标客户的时候，打造什么样产品的时候，以及怎么样的营造以及到最后的推广、广告、销售、售后服务等，都需要策划。房地产策划大家都认为首先是对产品项目的策划，只是这样的认识不够，我们站在更高角度看策划，首先是人们生活方式的策划，我策划这个产品是未来得生活方式，你策划出什么样的产品就营造出什么样的生活方式，我们策划还是一种未来生活方式的策划，从这个角度来看策划就更高了。

【顾云昌】第二层意思，我们现在拉动内需，从中国经济发展的长远来看，从中国经济发展的本质来看，如何使中国经济保持长远的发展，我们现在经济发展遇到什么问题呢？从根上来说我认为这样，最终生活要发展，经济要发展，要靠最终消费品，而我们的消费品正处在生活必需品向内容消费品转化的过程，如果我们的生活从生活必需品转到内容消费品的追求，这时候我们的经济发展才有后劲，但是我们的转化还没有完成，而转化过程还出现了这么一个拉动内需的过程。

【顾云昌】我们中国经济出现一个问题，这个问题被国际金融危机掩盖了，实际我们存在生产过剩的问题，为什么生产过剩呢？我们工业化发展的很快，城市化速度很快，这是一个原因。我们现在劳动力很充足，生产能力很强，但是我们消化能力不足，消化能力为什么不足呢？当然我们的收入提升不快，还有城乡差别，还有我们没有把消费品等级很快的提升上去。现在需要经济拉动，我们往内容消费品发展，这样我们的内需才能拉动起来，消费才能拉动起来。什么是最大的内容消费品？汽车、家电都是，但是最值钱的内容消费品就是住宅，如果把这些发展起来。

【顾云昌】如何使内容消费品价值最大化，吸引大家都来买，搞到最后还是这样的档次，这样的水平，我不买了，而且开发的地方离城中心越来越远，这就需要我们生产出好的产品，人们对住宅的投入是无止境的，这两年七八十平米，过两年一百多平米，再过几年还有需要二百平米，这是最大的内容消费品，我们要提高它的含金量就需要通过策划来，通过策划来提高消费能力，有了消费能力的提高才使经济的发展，有了经济发展才使房地产发展，房地产发展跟策划有关系，把策划搞好了，就有了前面说的三个最大化。

【顾云昌】另外除了产品策划外还有企业发展的策划，现在说的策划主要是对产品的策划，其实还有对企业的策划，企业如何做大做强，成为长青树，也需要策划，所以要求策划师不仅懂得产品，还要懂得企业以及中国的经济。另外还有个商业模式，随着市场的发展我们商业模式不断增强，我们不只是开发销售，我们如何开发经营，如何经营？需要商业模式。业内有所为万科模式，扩张，高速扩张。有一种像潘石屹的模式，就是打造高端的产品，打造细节。另外还有定单模式，这种模式都要策划，策划师在智慧方面要好好发展发展，我们策划师应该朝这个方向努力。竞争力怎么来，从品牌开始，品质开始，无论对我们产品的品牌和企业的品牌，策划都有重要的意义。

企业如何提高策划能力？

【主持人】顾会长给我们策划师提出了这样的要求，要做多产品的策划、商业模式的策划，这也是对温总提的几点要求。温总您也从专业的角度来探讨一下，我们现在房地产市场应该如何来培养策划。

【温兆晔】最早的观点也说了，总体房地产市场是乐观的，但不是每个企业都乐观，需要企业要付出一定的努力，这个努力在我们认为是房地产企业首先是学习型的企业。原来的房地产，高手是流动的，你是这家销售经理、策划经理，企业之间相互追逐这些高手，而忽略了自身的人才培养。你这样还不如注重企业的学习氛围，学习型企业一定有竞争力的企业，房地产策划应该是房地产企业的核心竞争力，房地产策划师随着房地产行业不断的发展规范，也会是必要的职业，我觉得房地产企业一定要重视人才的培养，企业文化的学习氛围要塑造起来。

【温兆晔】刚才李总讲的，所谓大策划师、中策划师、小策划师，我们做职业教育过程中，包括国家的认证体系里就有个国家职业等级，分等级的，不是每个人学的东西都一样。比如用李总说的小策划师来讲实际就是入门，就是个基础，在国家认证体系里面叫房地产策划员，从事房地产简单的营销，最关键的是大学毕业生，高校房地产专业比较少，我想进入房地产行业，这时候就有个瓶颈，专业不对口，而且国家又提倡双证教育，这时候职业教育也是为就业的大学生进入房地产行业，这也是个敲门砖。因为职业认证有两个要求，一个是学历的要求，一个是从业时间的要求。

【温兆晔】比如房地产策划师分四个等级，房地产策划员、助理房地产策划师、房地产策划师、高级房地产策划师，申报和培训是跟你的学历、从业经验方面有关系。如果一位大学毕业生学了策划师，而李总从事这个行业十几年也学的策划师，这不一样的。

【温兆晔】最后一个观点，企业注重策划的话也就是重视自己竞争力的建设，房地产策划师现在已经是国家职业，在未来可能是行业准入的职业，因为这是必然的，房地产企业如果离了策划是不敢想象的。房地产策划师从05年到现在，也是顺应房地产行业发展的需求。房地产企业应该重视房地产策划，关注企业的学习氛围，这是我们房地产职业教育网的观点，一个学习型的企业才是有竞争力的企业。

【主持人】谢谢温总，温总提到学习型的企业才有自己的竞争力。李总从实践中来，希望李总理论结合实践谈一下如何提高企业的核心竞争力。

【李亚明】对于理论，原来读书时不理解这个理论，但是工作的时候才知道书到用时方恨少。策划里面有很多的实践与理论的误区，有点脱钩。十年前那时候的营销策划人就爱出点子，比如他也做产品调研，也做产品研发，也结合产品、结合目标人群的爱好，比如LOGO怎么产生，怎么样抓住消费者的心理。从视觉上什么颜色能够代表，当时提出我只要把这些研究透了，比如我打黄色调，喜欢黄色的人群就来，我打红色调，可能女性群体就来的多。但实际上在真正实践过程中不是这样，房地产是不动产，有个属地问题。在任何地区的房子，我们的判断是至少有30%是肯定本地买，其次是在方圆五公里，然后是方圆十公里以外，这时候就出现一个词，一个项目的成败可能策划占50%，地段能占到30%，设计能占到25%，真正的销售5%。地段占30%，它的前提是你在拿的时候要想清楚你要干什么。做策划人不要想当然。

【李亚明】市场竞争到今天，大家更多是走产品差异化，或者推广套路的差异化，还有政策、资源整合的差异化。我原来学企业人力资源架构的时候，老师给我说，世界就三种企业，一个叫游戏规则的制订者，第二叫制度的追随者，就是游戏规则的追随者，第三是游戏规则的破坏者。第一是吃肉，第二是喝汤，第三要不是死要不是重生。我给我手下人讲，作为策划人肯定要考虑很多，不管你拿到具体一个产品时你必须要拿出你与别人不同的方法，这是我的一些心得体会。

【主持人】秦博士怎么看待企业如何提高自己的策划能力。

【秦凤伟】第一苦练内功，第二走出去，第三是拉进来。苦练内功是企业要提升自己的策划能力，就要在实践操盘中提升自己的策划能力。第二是走出去，两个方面，一是参与系统的培训，通过培训提升自己的理论素养，我也参加了培训班，有时候在讲课时，老板可能听到一个点子就马上将这个点子抄起来用到自己的项目上。另外也可以到高校里去学习。第三是拉进来，房地产策划必定要在实践中体现出来，很多操盘手有时间的经验，但是没有办法形成系统的理论模式，就是把专家、学者拉进来进行系统的重解，形成很好的理论模式。

【主持人】秦博士说话很精炼，苦练内功、走出去、拉进来，这三点非常通俗易懂。顾会长一再提到策划是帮助楼盘实现价值的最大化，如何实现楼盘价值最大化，你刚才提到策划包括项目的策划、产品的策划，温总也提到，策划也包括市场价格之间的策划，这些策划相互之间会有交互的关系，顾会长如何看。

【顾云昌】一个好的项目策划出来、打造出来后实现它的价值，三个层面，一个是策划产品，对于开发商而言，策划一种产品，策划一个好的企业。第二是策划未来得生活方式，这是对买家而言，你把这两者统一起来，未来得生活方式有策划师帮他策划，与产品融合在一起。第三是策划你未来的前景。对开发商来说策划产品，对社会大众来说策划你的生活方式，对策划师来说策划你未来的前景。

【主持人】温总我们一再提到策划的资格证，请您介绍一下策划师职业资格培训的认证体系。

【温兆晔】我介绍一下房地产策划师国家职业的过程，在2005年3月31日开始有这个置业，紧接着06年6月颁布了国家标准，由当时劳动和社会保障部颁布的标准。培训认证体系也从三个方面做的，刚才我们谈到学习型的企业，包括策划的重要性，各位专家也聊了很多，首先房地产职业教育培训体系注重第一点是实用性。因为来的很多是策划人，首先要来学到东西，不仅仅是学理论，更注重学实践，这很重要。本生国家职业教育就是理论加职业技能，要有常规的理论，又要学实践。

【温兆晔】第二要规范职业认证，按照国家的标准，参加过专业的培训，参加国家的认证和鉴定，等于说你是从业者，但不一定是正规军，从从业者转化为正规军，我们一位学员是河北房地产开发企业董事长，很有激情，他说我来参加这个培训主要是想成为一个正规军，他参与专业培训后，名片上打个某某开发商董事长扣号策划师。第三点更重要，一般培训认证完就结束了，我们还要给我们学员构建一个平台，他们来认证学习无非是想在这个圈子里做事情，有的人有项目，有的人有资本，有的人有项目，我们更多的是搭建一个沟通合作的平台，因为策划包含各个层面，有的是产品策划，有的是营销策划，比如我有产品我需要营销的人，现在我们每天都接到电话，说我是河南哪里的一个楼盘，我们遇到什么问题请找个专家帮助我们解决一下，也加强了业内沟通、交流、合作甚至信息化的对接。

【温兆晔】08年12月15日首届策划师年会上就成立了一个中国策划师联谊会，就是服务于所有策划人和认证学员，给他们建立快速通道，我们有BBS，是房地产策划师的家，也希望房地产策划师、策划大师都在这里来探讨，这也是我们培训的整个体系。首先学到东西，同时获得国家认证，再者加盟到策划人的圈子里来，共同探讨策划，共同资源整合、项目整合。不仅仅是学习完就结束了，还有后期的服务，这些学员永远在这个平台上进行交流，这是我们房地产职业教育培训的服务流程。

【主持人】我们策划师的认证不仅仅是一次学习的机会，不仅仅是一个证书，更多是建立业内交流的平台，无论线上线下，搭建沟通的平台。

【温兆晔】我们推出一年多也促进了很多合作，比如山西一家企业，他的商业楼盘做好了但是营销不好，我们就找营销的高手和专家，他们之间直接合作，这样我们走到哪里他们都很高兴，希望我们推荐各种各样的专家和人才，这样的案例非常多。

【主持人】也建议搜房网的网友以及业内希望参与到房地产策划行业的年轻人可以报名参加我们的策划师培训，我们请行业里实践经验非常丰富的专家也可以报名参加更系统的培训。最后想请温总介绍一下双认证对提高房地产价值和能力的作用。

【温兆晔】房地产策划这个概念我们谈了很多，双认证跟我讲的第一个概念是一样，首先要学到东西，我们培训首先是权威的培训，我们师资构成上有三个方面，首先有专家派，比如对国家政策、宏观形势可以很权威的把握，比如像顾会长这样。第二是企业派，因为房地产策划需要实践，一些著名策划人会与我们进行交流，职业教育与学历教育不一样，它比较注重实践。房地产发展不到二十年时间，天天谈理论肯定不行，五年前的案例对现在的启发意义也不是非常大，尤其是07年以后整个房地产形势发生变化，在新的形势下如何做好策划。另外是院校派，因为要理论联系实际。保证学员从不同渠道获得需要的知识。我们房地产职业教育体系包括培训就是这么个情况。

【温兆晔】最后我补充一点，国家职业将来都要走入准入制度，房地产市场是随着市场的需求走向市场，这时候学习策划师也是先入为主的机会，因为将来会越来越难，最早的策划师也有纪念意义。

【主持人】经过温总的介绍，愿意参与到房地产策划师岗位的人士也有了更多的了解，也非常感谢房地产职业研究学院给我们提供了这么好的机会。最后想请各位对策划师这个岗位，也可以对房地产策划的前景进行预测以及总结。

【秦凤伟】希望房地产策划师对中国房地产贡献越来越大。

【顾云昌】策划开发商的好产品，策划消费者的好生活，策划策划师的好前景。

【温兆晔】也是我们做房地产职业教育的理念，房地产策划师他们的责任和使命就是策划中国房地产，他们有理式的使命。

【李亚明】希望热爱房地产行业的人多学学策划知识，致力构建和谐社会，推进社会发展。

记着提问：

【主持人】今天我们论坛这部分到此结束，下面进入第二个环节，今天论坛也受到很多媒体的关注，今天有每日经济报道的记者来到现场，请跟大家打个招呼。

《每日经济新闻》记者

【记者】我是每日经济报道的记者，因为关注这个行业就过来听一下，刚才听到各位专家的谈话受益匪浅。

【主持人】张记者也准备了一些问题想提问一下，下面进入互动环节，有什么问题可以向专家们进行提问。

【记者】我之前曾经看到一个相关的报道，在经济形势不好的情况下，不同企业人才的变动不一样，有些大企业我接触当中，他们会提到在形势比较好的时候是大量招人，有一些可能在裁人，我想问一下我们的嘉宾，在这样的形势下，企业如何维护自己的人才？另外这个行业人才流动的状况怎么样？是流动比较大还是相对比较稳定？

【顾云昌】没有调查过，市场出现波动，这两年是企业洗牌洗的比较打的过程，企业洗牌人才流动是必然的，现在洗的还不够，应该说拉动内需后，金融环境宽松后，还没有彻底洗好牌又起来了，但这是宏观经济形势。这个行业的人才流动，你看我们开发商职业经理人流动很多，从刚开始老板起家，什么都是老板干，后来出现了一批职业经理人队伍，职业经理人这几年成长很快，有一些老板挖人，省事，比自己培养出来方便得多，就导致职业经理人队伍流动性加快。一些企业搞不下去，将企业和人都给人家了，有一些好的企业借这个会招人。现在猎头公司生意很好，说明我们这个行业流动很厉害，其他行业不好说，我们行业正处在这个过程中。

【顾云昌】策划师这个职业是很好的职业，一个是靠资本，一个靠智力，资本可以向银行借，而智力要培养，向社会来招，所以流动也是会促进人才越来越多。

【温兆晔】朋友经常问我，金融危机对你们有没有影响，我很乐观的告诉他们，不但没有影响，反而在增长。房地产企业要存在必然离不开策划，虽然一些企业裁员，但是裁的是低端的，不会裁策划人，它的需求还是很庞大的。我们可以通过几个大的人才网站上调查下，策划人这个需求是非常大的。我们还有自己的监控，从07年11月后，我们认证培训数量一下上来了，原来大家房子好卖的时候，可能忙着赚钱，没有时间学习，或者对策划的重视程度还不够，在回归理性的过程中大家意识到策划的重要性，也意识到危机感。

【温兆晔】另外大家也有时间学习了，当然这不是最主要原因。房地产企业有裁人的，有招聘的，有挖人的，但是策划师这个职业需求量还是比较旺盛的。

【李亚明】我觉得很正常，人进进出出，你说的有好几个层面，往前倒推几年，过去实行项目制度，盖完卖完就走了，今天在北京干，明天可能郊区干，这就有我愿意去不愿意去的问题，可能有家庭问题走不了，有的是企业改行了，赚完钱换行业了。从这个行业来说，地产行业从投资人到操盘手到营销、工程，基本是两年换一个地方，对于这个行业来说这是经常现象，基本两三年换个遍。

【记者】我们刚才一直谈到房地产策划师对于这个行业的发展非常重视，但是我们一直没有明确的概念，李总作为实践经验比较丰富的人，能不能举个例子来说策划师对于一个企业或者项目的重要性体现在哪里。

【李亚明】举一个中级策划师对企业贡献的例子，如果你去过深圳，深圳是产品研究最细的，装修也做的非常到位，你作为一位中级策划师，如果不了解前期的手续，不了解产品的设计，你知道设计一个楼时从哪构思的？还有包括土地、国家政策，这些不了解你做不了。比如在深圳，作为消费者来说同样的价值买同样的房子，当然希望房子可用面积越多越好，使用率越高才好。面积要多怎么做呢？深圳做得比较超前，你会发现深圳阳台很大，北京是阳台落阳台，你把它错开，这边是奇数阳台，那边是偶数阳台，你会发现阳台会有两层高，在南方阳台层高超过两米不算建筑面积，如果能理解这点就可以在阳台上下功夫，既不算面积，又可以使产品价值最大化。

【李亚明】假如这有一块地，这盖四排楼，长度不管，进深12米，这是北京最流行的南北通透小户型，把建筑物落地会有南北遮挡，建四排，有可能根据地块特性不一样你排不下来，你可以这么排，三排，进深达到16，同样总面积不牺牲，如果高度不变、长度不变，只是进深三排四排概念，它改变了什么呢？首先园林能做充分，面积也做出来了，另外不能影响采光，要变成这样的话，那么对于策划人是个条战，你能否在进深16米的情况下把策划做好，如果把这个课题解决了，你就是对于企业来说是非常有价值的策划人。这样的人最起码对建筑设计有了解。

【秦凤伟】前一段时间我与海南一家房地产公司策划师聊时，他说他在海南有个项目，这个项目建在椰子林和咖啡树的地方，以前房地产商是把这些树全部砍了，说我过去设计时是这些树留下，下面架空，休息娱乐的地方放在下面，这样可以充分利用自然风光。如果把椰子树和咖啡树砍了建住宅和没有砍掉建住宅，哪一类售价更高？当然是风光好的售价高，这就是策划师的作用。

【主持人】通过实际案例回答了记者的问题，最后也非常感谢各位来到我们本期论坛，也希望中国房地产策划师队伍能够更快的发展壮

当氤氲着几千年京都传统气息的中轴线遭遇“国际化”，会出现何种局面？搜房网高端品鉴团第二期走进中轴国际，这一号称“世界行宫”的顶级豪宅将全面展现在大家眼前。

参观项目

嘉宾合影

论坛现场

当传统遭遇现代：豪宅群中异军突出

▲主办方：搜房网

▲活动时间：2009年4月25日13：30-16：00

▲活动地点：中轴国际

▲活动流程

第一部分

嘉宾签到、初步交流 （13：30-14：00）

第二部分

嘉宾参观中轴国际（由中轴国际高层领导带领游园，同时介绍中轴国际）（14：00-14：40）

第三部分 论坛主题交流（14：40-16：00）

主题：顶级城市豪宅价值及营销渠道论坛

1、判定顶级城市豪宅价值的新标准

泛豪宅概念曾出不穷，严重迷惑了大众对豪宅的判断。符合什么样的标准才能被称之为“顶级城市豪宅”？在精装修已成潮流的今天，顶级城市豪宅的精装修应该达到什么标准？

2、经济发展新形势下顶级城市豪宅走向

2009年面临世界和中国经济形势的新变化、新挑战，从前不久全球一些主要国家公布的数据来看，经济的“寒冬”还远远没有结束。在这种大背景下，您对顶级城市豪宅的走向有何判断？

3、顶级城市豪宅的目标客户群体定位及营销渠道

作为城市高层板楼，中轴国际2700万/套起价，如何开创别墅竞争的蓝海？作风低调，产品高端，中轴国际如何实现市场与定位之间的共赢？

以下为对本次活动进行的图文直播：

【主持人】非常欢迎大家在阳光灿烂的午后来到搜房网和中轴国际举办的高端品鉴现场，非常感谢各位！今天大家也看到了，在座有很多老朋友，也有新加入我们高端品鉴团新的朋友，在下面会有一个轻松、简单的交流，对于这场交流我们更希望是朋友之间的探讨和沟通，可以非常的轻松，可以把我们自己对项目的感想、感受真诚得拿出来做个交流，同时从自己专业的角度来看待这个项目，拿出来与大家进行一个轻松的讨论。

主持人：搜房网北京公司主编陈筱岚

【主持人】我是搜房网主编陈筱岚，很荣幸主持这场轻松的沙龙。

【张焰】我们特别荣幸能把各位请到我们中轴国际来，我是中轴国际的总经理张焰，希望大家畅所欲言，能够把所有的感受都说出来，像外立面，里面的布局、布置以及色彩，大家充分的畅所欲言，谢谢大家！

【李兰】我叫李兰，是亚运新新家园的销售总监。非常高兴来到这里看到这样一个让人耳目一新的产品。

【贾玉鹏】我是明天地产业务总监贾玉鹏。

【严涛】我是五合国际中国区副总经理严涛。

【乔文会】我是中轴国际的销售总监乔文会。

【彭伟嘉】大家好，我是达观经纪副总经理彭伟嘉。

【尼古拉斯】我是来自澳洲墨尔本的设计师。

【谢滨阳】我是金科地产总经理谢滨阳。

【何希平】我是金科地产的何希平。

【郭曦】我是中粮地产(北京)有限公司设计总监郭曦。

【杨孟绛】我是正源地产副总经理杨孟绛。

【张磊】我是北京湾副总经理张磊。

【王安平】我是鸿臣地产董事长王安平。

【周励】我是一瓶房地产策划总监周励。

【王卉】我是凯德置地营销总监王卉。

【黄昕珮】我是九源三星方案研发主任、首席建筑师黄昕珮。

【姚志璎】我是远洋LAVIE营销总监姚志璎。

【尼古拉斯】嘉宾还有来自澳大利亚的中轴国际设计师尼古拉斯先生。

【民意调查】——品鉴团“不完全鉴定报告”

【主持人】我刚才看了一圈，其实上星期在御园也进行了高端品鉴，也包括在座的很多朋友都与我们进行了简单的交流，我相信今天中轴国际带给大家的还是与上个项目不一样的感觉。刚才我跟我们张总这边也说了，我手上拿了一份中轴国际的品鉴报告，这份品鉴报告也是在座的各位非常认真勾画出来的对中轴国际最初的印象，我也简单说一下。

【主持人】第一篇是项目的第一印象分，得分最高是地段，基本在座的90%以上的朋友都为这个地段的价值打了90分，这是非常稀缺的一块地，过一会儿张总也会就这方面跟大家交流。有个问题，你认为中轴国际对其所在的区域价值有多大提升力，在座的各位专家意见分歧比较大，有人认为对这个地段的价值拉动会达到100%，也有人认为拉动的价值不大。还有个分值相对来说给得比较低，张总也要想一想，大家认为目前的项目园林景观，这方面有待努力。

中轴国际的总经理 张焰

【主持人】还有对项目整体的规划，一个对户型布局，一个是内部装修，这分比较高，当然现在大家也是从自己的角度出发，打分也是很不齐。至于项目的规划以及户型布局这方面也是大家比较关注的问题，下面大家也可以进行简单的讨论。不知道是因为项目比较低调，还是宣传中没有过多的提到，有个分值相对比较低，大家普遍认为项目是在环保意识方面做的不够好，这点分值偏低。从居住感受角度来说，我们男同事和女同事给出的分值不一样，男同事给出的评分标准觉得这里居住比较舒适、便捷，女同事认为，大的环境和周边匹配度感觉舒适度偏低。综合大家所有的分值我们做了平均，是在80分左右，不知道这个成绩会让张总觉得压力很大还是心情很好？

【张焰】80分是否是及格的分？（笑）感谢大家。

【印象之初】——中轴国际的几大关键词

【主持人】在我们宣布完成绩后，我们进行三个环节，第一环节是希望大家简单的把自己对项目的印象，用两到三个关键词来总结一下，我们想看一下在座的哪些朋友在自己的评分中比较接近，比如李总这边认为这个关键词是豪华，一会儿谢总给出的关键词也是同样，第二个环节当中我们会把谢总、李总分到一个小组，第二个环节是关于项目想象力的环节。大家都知道这块地大家都给了90分以上的评分，如果我们自己来做这块地我们会做什么样的产品，我们希望大家尽可能发挥想象力。第三个环节，我们也想请在座的，比如达观的彭总，就目前城市顶级住宅市场状况跟大家做一个简单的分析和交流。

亚运新新家园的销售总监 李兰

【主持人】下面大家简单说一下，在我们看过非常漂亮的产品后，中轴国际留给大家的印象，可以用什么样的关键词？很多朋友已经把关键词写好了，李总写了什么？

时尚、价值、地段、符号、跨界、稀缺……

【李兰】写了三个词，第一是重要，第二是时尚，第三个词是价值。

【主持人】重要怎么解释呢？

【李兰】我觉得这个地理位置在北京是重要的地方，开发商在重要的地方拿到地，我想价格不能卖的低，我想不能卖到低于5万。时尚方面，我觉得产品风格，从外立面、内部装修、户型设计都比较年轻，对于我来说我觉得很年轻、很时尚，银色做的非常好，很和谐。在重要的地方做个时尚产品，所以价值感很好。

【主持人】有请明天地产的贾总。

明天地产业务总监 贾玉鹏

【贾玉鹏】每个项目都得有自己项目的特点，这个项目我概括了四个字“符号鲜明”，这个项目的符号尤其突出，这个位置、地段不用说了，地段的特点和鲜明的符号在每个方面都有所体现，比如案名叫中轴国际，中轴线体现出来了。另外采光方面以及观景方面，我看国家大剧院都可以看清楚，这方面体现得比较鲜明。另外是装修的选材方面确实下了很多功夫。把每个鲜明的符号都印记在产品上，突出产品的高端性，我总结为“符号鲜明”。

【严涛】先不说这个项目的好坏，给我最深的就是两个字“跨界”。我们这个楼你说是公寓、住宅、写字楼、酒店，恐怕任何也说不上，如果往坏里说是定位模糊，如果往好里说就是时尚潮流，适合大都市特定的位置，必须做出与众不同的产品，所以我给出中性的词“跨界”。我对室内设计风格取向比较认可，比较接受。

【王安平】两点，第一我认为是前卫，第二个是色彩美。前卫方面是室内设计方面很到位，但前卫的室内设计缺少综合家庭的系统，有距离感，可以看，但是使用程度稍弱一些。

【主持人】提到前卫、色彩美时，王总提到了缺少温暖家庭的感觉。有请王总。

鸿臣地产董事长 王安平

【王安平】第一是地段稀缺，这个产品本生所处的位置地段稀缺毋庸置疑，另外是尊享皇脉。后面两个不太好，不是很好的评价，第一是发掘不够，对于地段稀缺和皇脉尊享发觉不够。我们今天参观样板间，对产品本生品质来讲没有太多疑问，风格先不说好与坏，从施工质量来讲，选材来讲，施工工艺来讲这点的确很用心，的确做到了这种产品应该赋予的附加值。但是这种设计风格是否符合这样的文化和所处的地理位置，就是我的稀缺和皇脉，怎么来打动消费者以及潜在的客户群，怎么打动他们，他们的真正需求是什么，是稀缺还是皇脉，这有必要再探讨探讨。

【尼古拉斯】永不褪色的羔羊，合理的分配和一种平衡，这是从设计角度来说的。

【主持人】谢总也给大家分享一下你对中轴国际的最初印象的关键词。

【谢总】地段、时尚，作为金科地产是重庆的开发企业，到北京来开发第一个项目，今天我主要来学习，金科地产做住宅还是比较多，但是我们觉得住宅都是在位置相对不是城市核心区域，这方面对于我们来说是空白，我今天主要是来学习的。今天看了中轴国际印象很深，上个礼拜我看了御园，我觉得这是另外一个风格的豪宅，这两个风格是完全不一样的，给我留下的印象非常深，所以我用了比较年轻一点的词就是时尚。

【何希平】创新，我看了之后的感觉，别墅产品的扁平化，创新。

【主持人】空中大宅的概念。下面请一瓶的策划总监周总谈一下。

【周励】藏品，之所以叫藏品是因为在这个方位内很难找到它，首先这是一个可以收藏的产品。第二是达观，从每个角度可以充分看到城市的景观。第三个词，到这里我没有感受到豪宅的张扬气势，还是内敛。我很惊喜看到了中轴国际，与我们的产品是南北对恃的产品，我们过一段时间也要推出类似的一个产品，我希望这两个产品可以把北京二环上，皇脉上项目的典型。

中粮地产(北京)有限公司设计总监郭总谈一下。

中粮地产(北京)有限公司设计总监 郭曦

【郭曦】时尚大家用了很多次了，我不讲了，还有简约，这个设计风格实际走的简约这条路，刚才调查也很清楚，男性购房者很喜欢，对于女性来说不是特别容易接受。如果按比例来说，可能100个人中喜欢的占2、3人，不会很多，但是我也见过类似的盘，在杭州一个盘，是英国一位著名设计师设计的，也是走的简约路子，当时卖时，100个人来看只有1人说好，但是说好的一定会买，张总估计也是走的这条路，不是让所有人说好，但是让买家说好。另外很重要的是视野，坐在这里往窗外看，北京可能没有特别多的旅游景观，不像海边有很好的旅游资源，但是北京只要有视野就有资源，从这里看到这么多的建筑，护城河，这里最大的财富。

【主持人】下面有请北京湾的张总与大家分享。

【张磊】看过这个项目以后，给我两方面印象，一个是好位置，一个是好潜力，在城区内，现在可用开发的面积非常少，尤其是能够拿出来做住宅类产品的就更少，凤毛麟角。从最早的二环到三环内，拿出一栋四到五万平米的小的项目很少，取得的代价也很高。在这个区位大市政非常好，又有非常好的城市景观，这个项目在北京基本没有出现太大的销售难度，而且后续升值潜力很大。

北京湾副总经理 张磊

【张磊】从位置上大家很清楚，周边环境都不错，对于价格我还没有太多了解，只要不是太过于理想化，还是有市场前景的。

【主持人】好位置、好潜力显然是不可分离的。

【主持人】下面有请九源三星的黄总和大家说说感受。

【黄昕珮】我的关键词是地段，这点大家都说了，我也不多说了，在这个地段就有很好的观景效果，可以说把北京城文化的沧桑和时尚繁华尽收眼底。另外是时间，我们这个豪宅与其他豪宅不同，可以看到时间和过程，而不是在郊区的豪宅，仅仅可以看到空间，这是这个项目最大的豪气所在。

【主持人】地段、价值、时间，尤其是时间，大家站在玻璃窗往外望，可以看到中华文明几千年的历史，在时间这个关键词中其实蕴含了很多的东西在里面，值得大家细细品位。

【九源三星李小姐】我听了黄主任说的，特别赞同他对时间的观感，我就两个字就是中轴，我进来后，确实是南北贯穿的中轴线上，很切题，南看可以看到故宫中轴线，国家大剧院也看的很清楚，另外案名也起的很好，中轴国际，比较大气。

【主持人】我们也可以看到从古代到现代，从西式到中式，时间和空间切换的概念在中轴国际的屋子里感受的淋漓尽致，下面请远洋LAVIE的姚小姐与大家分享一下。

远洋LAVIE营销总监 姚志璎

【姚志璎】地段、城市，这个项目无论从它的地理位置还是周边的环境，都没有其他项目可以比的，我想说的是第三个关键词就是科技，因为今天是第一次来，看完两个样板间后，销售总监讲的时候提到了舒适度，包括为了舒适度用到的空调、新风系统，从德国进口的木门以及窗户，都是经过德国设计师调试的，最大程度为居住的人营造舒适度。大概知道中轴国际卖多少钱，能购买得起这样产品的人，除了关注地段和附加值外，更注重生活品质感。舒适度达到的话，这个项目很像昆仑公寓，如果这个项目做的更好一些，应该比昆仑公寓价格卖的更高。

【姚志璎】我们项目也讲究舒适度，在整个小区景观规划和室内都在营造，出来后欢迎大家去品鉴。

【主持人】下面这位小姐来分享一下关健词。

【远洋LAVIE代表】前面大家都说到了，我总结一下，第一个词是观景，大家都提到了，第二是空间，刚刚我们去看490平米的户型时，有110平米的主卧规划出来，我觉得这作为豪宅来讲挺难得的，因为主卧空间的运用很好。再一个也是我同事提到的，他说的是科技，我提到的是私密，我参观了一下，开发商在这方面确实下了很大功夫，包括我们的入户门，包括窗户，包括我们的电梯，这些硬件方面做的挺到位。

【主持人】感谢来自远洋LAVIE别墅项目的朋友，我们也注意到，在座朋友们相对比较集中的关键词就是一个地段，一个价值，这点毋庸置疑，还有很多朋友都有比较接近的观点，比如谢总和李总，觉得来到这里有非常时尚的感觉，我们杨总和严总会认为，整个项目更需要注入一种大家庭舒适的感觉概念，以及定位上也给项目方提出了一些建议。还有两位女士，他们的关键词比较接近，是对这种生活细节的氛围和设计感官都提出了她们自己的看法。

【主持人】也许在我们沙龙结束后，与自己感觉比较接近的朋友也可以进行沟通和交流。刚才大家把对这个项目第一印象做了分析，张总也认真的听了大家的建议，接下来的环节也是请张总跟大家做一个总结。

【前世今生】——中轴国际的9年成长史

【张焰】多谢，刚才听了大家的说法，我自己感觉到已经非常安慰了，首先地点，这不必说，因为这不是苛求来的，是偶然一个机会来到这个地方，拿到这块地，立项是公建，根本不是住宅，几年后并轨成了70年，但是出让金还是50年，我并不是定性为住宅，这是公建项目。别人一直劝我，费用可以按住宅交，我不同意，虽然现在每平米多交了几百元出让金。但同行都知道，普通住宅不能卖给外国人，公寓可以，所以我宁可多交出让金，我是想定位就做成公寓。

【张焰】关于楼的外立面我们也考虑了很长时间，为什么呢？第一前面是古都风貌，我们什么时候签约的呢？2001年，到现在已经将近9年，前期经过巨大的论证，为什么呢？你这个楼出来后，不是说开发商想做成什么样子就能做成什么样，首先要符合古都风貌，第二要符合周边环境，第三、四、五、六要到北京市政府去批，这不是我想象，要在早几年我们还要盖个绿帽子，幸亏我们躲过了这一关。

【张焰】其二，外立面我们设计时最早没有想到设计的特别现代，就像玻璃幕墙那样，线条、线角多一些，有立体感，显得楼高耸一些。经过很长时间的论证就定下来这么做。做完之后我们一直认为室内布局不舒服，外立面是美国人做的，但是我一直认为很不舒适，为什么？没有把观景和其他的体现出来，做的像新加坡比较小户型的项目。虽然那时候都快封顶了。我去澳大利亚参观了一个豪宅，我特别喜欢，我就问，这是谁设计的，能把名字告诉我吗，后来几经周折知道了。

【张焰】我是通过别的公司招到他的，我说我有个项目，你必须跟我走，要回中国。设计师是墨尔本的，只在最有名的一个区做设计，其他区他不去。不是说付了钱要怎么样就怎么样，他要看一下外立面，我给他看了后他说三天后跟你走，他非常喜欢。这样都做了很多修改，当时墙都做完了，全部打掉，按照设计师的平面做的。

让LV设计师倾倒的房子

【张焰】他做完平面后，我又开始找里面设计师，我找到LV的设计师，让他配家具做装饰，他说我根本不会去，我为什么给你做这些，我不是卖家具、摆家具的人，我说你来看，你如果喜欢有激情就做，没有激情就不做。我把他请过来看了，当时还全部是水泥，但格局已经都改完了。LV的设计师说这是谁做的，我说你别问谁做的，你做吗？他说我做，他说这个空间太舒服了，我过来感觉到呼吸通畅，很光亮，我就需要这样的。但是你要派两个女士过来，因为你没有生活概念，你搭好班子我就做。之后我们就找了两个英国人一起来做，非常认真。

【张焰】大家可以看现在的中轴国际，我认为有的人感兴趣，有的人不感兴趣，但是有一点，我作为开发商来说，我非常非常尊重设计师，我请他就一定按照他所有的想法做，一个方案我们商量完之后觉得可行，他说的任何一条我都会满足，即使我有其他想法，我在其他地方修改，但是在样板间绝对不会动。像大家看到的圆床，中国人睡圆床吗？都没有方向感，但是我一定尊重他。为什么呢？设计师是靠思想来生存的，如果他没有了思想，你又不按照他的思想，你何必请他呢。刚才你说的项目杭州那个项目“九数”，我非常熟悉它，用的橱柜跟我一样，还有银泰也用了，就这三个项目用了。昆仑公寓设计师也跟我很熟，现在大家看到的是我们标准房的样板间，还有另外的样板间是台湾设计师做的，我们这个楼请了几位设计师。

【张焰】在中国设计师，只要在这里超过三个月我绝对不会用他，第一我是中国人，我希望找个中国设计师能像他们对工作这么负责，这么激情，做出这样的平面。我们不去想象，因为他的出生未必见过这么大的房子。还有一个，刚才二位还有一个观点，像这位说的，你楼书也好，宣传口号也好，叫中轴路，皇城，肯定是这样的对吧，但是怎么说呢，大家为什么观点都不同，首先我作为开发商，如果前面一点，97年就可以全部做完，但是没有做全体装修。但是现在最不好的市场情况下我入市了，但是我不会开放，没有关系，我等，我卖五套可以停了等，就像你说的100个人有1个人认可。

【张焰】另外真是谢谢大家评判它时尚，地点也不用说，做这个项目起码我们用了很多心思。不知道各位你们的产品是否都做了精装修。没有做精装修都幸运，精装修在国内要多少公司配合在一起，我们说装修工人吧，历经沧桑，我看到中轴路的沧桑就看到了我们的沧桑，太艰辛了。你看我们的空调设计，这一块板，绝不把那块板盖在那，要做出凹槽，翻了几回，工人都没有激情了。我们要做的线条一致，越简约越难做，所以这过程太艰辛了，做的别说我们都没有激情了，所有工人都没有激情了。我们换了很多拨，没有激情的就结账让他走了。

【张焰】刚才大家各种评判我们都听了，肯定有我们不到之处，但是我们认为我们尽了我们自己的心，没有让这一块土地浪费。我们这一块地非常小，前面的景观是我花重金买下来的，那是谁的？园林局的，我已经付费了。几经沧桑才把这一块地租赁下来。今天非常高兴大家能够来，所有的观点对于我们来说非常高兴的接受。谢谢大家！

【主持人】也感谢中轴国际项目从拿地到建设到室内室外的设计过程，长达9年，是非常漫长的过程。

【张焰】现在形势最不好的时候它出生了，要不“出生”怎么都是哭着来的呢。

【自由畅想】——中轴国际的N种可能

【主持人】在这样全球经济背景下，还有国内当前我们都说，整个08年中国房地产市场非常波折，09年发展的前景也不是特别明朗的情况下，我们非常正式的出现在大家的面前，也非常开放的邀请到圈子的好朋友，一起给这个项目提建议。刚才我们听了关于中轴国际九年的发展故事，刚才说了一个小环节，是关于想象力的环节，这块地在这样的位置，如果这块地是属于你们自己的，你们希望能够打造什么样的产品？大家可以从个人的角度出发，畅所欲言来说一下自己的想象力。

【李兰】假设这个产品我来做的话，我一定会和现代产品很像的是做成平层豪宅，我们现在有很多广告词叫平层别墅，我也会做这样的房子。生活的舒适感、尊贵感，这样的方式更容易展示。稍微有点不同的是，我不会在时尚路上走得那么快，可能会把外立面和内部功能、装修风格更像窗外看到的景色一样靠近一些，稍微有些雕梁画柱的东西，这样开阔的空间更多让给居住的空间。

【主持人】认为这样的景观跟室内周边环境更加融合会更好一些。

【李兰】刚才这位老总说到时间两个字我很赞同，我们在窗外看到了历史脚步走过来，你心里有历史沉淀的感觉，我们在这里除了居住还有精神的诉求，这种精神的诉求，可能太时尚的东西会跑的快一些。我特别欣赏每扇窗户外面都是一幅风景画，采光都非常好，外立面、户型真的用心了。张总说的我感同身受，做个精装修付出的是心血，做精装修时，会经过无数次修改，但是我们依然会挑出来，挑出客户有可能最喜欢、最适合的东西。这样的产品如果有更多的历史感，在精神诉求上会得到更多一些的满足。

【主持人】贾总与大家分享一下。

【贾玉鹏】张总说了这块地的来龙去脉，我感觉张总在这个项目上倾注了无数心血。给我的直观感觉，张总不是商人，而是个收藏家，他把这个项目当成藏品一样，充分发挥空间设计的感觉，包括项目的园林从园林局买过来，这个地段，哪怕五环以外的地段，园林置换费用相当高，而且置换这么多，付出了很多心血，经过这么长时间的研究，从时间价值来说，已经有很多东西在这里积淀了。如果我们拿到这样的地做项目，这个项目往北看比较现代，鸟巢、水立方，往南看是中国几千年文化的积淀。我们做的时候，北部窗户和南部窗户会有一个对比，南部就像李总说的，皇家龙脉的感觉会从色调、装修方面融入一些，北部会现代一点，北部接受的现代气息更多一些。

【贾玉鹏】这样项目从历史积淀过来走向快速发展的经济时代，自己得有这样的过渡。另外一点，这个位置刚才大家说到了，这个位置以后不会再有了，绝无仅有的位置，我去看盘古大观，把户型做成整个通透，面积更大一些，视觉感做到极致，既然是一个收藏品，我们就做成极致的收藏品，让它成为只能几个人才能拥有这样的产品。

【主持人】贾总如果拥有这样的土地，会打造为藏在心里面的收藏品。请严总谈一下。

五合国际中国区副总经理 严涛

【严涛】这块地如果本身有限高，有容积率，有这样的限制，这个项目肯定要留有遗憾，但是这种遗憾是有价值的，虽然我们有遗憾，但是获得了得天独厚的区位和视角，在皇城边上的项目，必须要留有遗憾。如果你换种思路来做，哪怕做的再超前一点，做的再现代一些或者传统一些，那么你肯定不能明显的说比现在这强，虽然这不是唯一的选项，可能也有超越这种做法。

【严涛】但是至少有一点，他的想法比较纯粹化，有一种理念，按照理念里做，有时候你想的太多反而不利，只要里面不破坏周边环境，体现个性化的是室内空间这一块，外形我感觉宽度、进深受容积率的限制，如果没有容积率限制为什么不做到20米，肯定有容积率的限制，地价成本在这，我们在跳舞，是戴着脚镣跳舞。唯一区别是室内采取什么样的分割，每户相对私密性比较好，私密性的感觉甚至比别墅还强。

【严涛】每户可能允许有不同的风格，如果有可能，多几种风格的选择，对我们这个项目有利。台湾设计师的样板间我们没有看到，不知道是什么样的，但是不要紧，与现在不一样无所谓，这样的思路是对的，重点花在室内空间的打造上。

【主持人】严总如果来打造这样的产品，用比较纯粹的定位，重点花在室内空间设计上，用心打造产品。请正源地产杨总与大家分享一下。

正源地产副总经理 杨孟绛

【杨孟绛】说想象力有点太高，因为这里倾注了张总很多的心血，九年时间非常不容易。我操盘的项目是“金融世家”，地理位置在复兴门外，地理位置也很稀缺，相对来讲我的概念跟中轴国际不太一样，为什么我说不太容易与大家分享我的想法呢，因为每个项目都有他自己的符号和基因，比如金融世家这个项目，首先要一下客户群，当时拆迁非常复杂，从2003年一直拆到2007年，一共400多户，我们也是很偶然的机会拿过来，收购了这个项目，当时这个项目在华发手里，当时还有200户没有拆迁，张总说到的问题我们都碰到过，包括调规，我很能体会张总的良苦用心和碰到的各种各样的阻力问题。

【杨孟绛】但是你的产品怎么去做你还得研究你的客户群是谁。我们开始也是定成豪宅的概念，但是反复研究，我不能随便说我的公寓是豪宅，因为你有没有条件做成豪宅，首先这个地块本生受到很多制约。当时我们也想打造300平米、400平米以上的大面积住宅，赋予更多的住宅科技化的东西，但是有没有条件，从我现在的项目与中轴国际来比，我们没有办法做豪宅，我们金融之家叫高档住宅，我们不能做成豪宅，先天有这样的缺陷。

【杨孟绛】说到中轴国际的确有这样的台湾，虽然有制约，从立面、规划上可能有制约，但是从地段、景观面这些基本因素，豪宅具备的基本因素的确具备这样的基因，就看如何打造。豪宅里面还有一方面是空间平面，豪宅适合的人群就是很少的人，他们的生活习惯是什么我们不知道，中国人这几十年改革开放，都是草根出来的，谁住过豪宅？没有研究过也没有住过，什么叫豪宅现在为止也没有几个人可以说的很清楚，空间的创新怎么来符合这些人这的确需要好好研究，所以我很难想象我怎么打造这个产品，说起豪宅来我很惶恐。

【主持人】感谢杨总，我们也知道金融世家这个项目，也很期待这个项目给大家很新的理念，非常期待在五六月份的表现。再在的这几位都是主人家，先请客人一起与大家分享一下，然后请主人家与大家做交流。

金科地产总经理 谢滨阳

【谢滨阳】今天看了后，这个项目如果我来操盘我肯定会打退堂鼓，为什么呢？我没有杨总的激情，九年，八年抗战都胜利了，这是我的一点体会。另外我要与老板见一下，在北京第二个项目一定会在二三四环只见拿地，现在我的项目地段太远了，地段明显感觉到很差。在座有这方面的资源也希望与我们提供一下。

【周励】我知道有这个项目时，心中有一丝窃喜，听过张总介绍后，我感觉一句话很切合，就是英雄所见略同。一瓶项目在一二期结束后，三期也有与这个项目类似的产品，张总这个项目经过九年打造，一瓶从一期开始到这个项目的打造也经历了差不多这么长时间。当时确定为豪宅产品的时候，也不是开发商想象出来的，还是通过很长时间的考究才得出这样的结果。

【周励】我们有的时候会说，这个房子盖出来是为了给自己看还是卖给消费者，这是营销很重要的前因。但是我们的城市再发展，住宅也在发展，最早从分房住筒子楼到现在各个级别呈现出不同的产品，有经济适用房，有住宅，有别墅等，对应着各个群体。住宅产品是代表着整个城市经济状况的风向标，经济达到一定程度的时候，你的消费观念也会不同。最早我们会认为70/90政策下的房子是适合中国国情的，但是大家还有一种想法，当一部分人富起来后，房子也代表着区域发展的坐标，代表着一个城市进步的符号，城市到达了这样的状态，收入达到一定的程度，就会产生相对应的产品，这就是为什么会有这么样的产品出来。

一瓶房地产策划总监 周励

【周励】这种产品出来之后，大家心里可能会有一些担心，会有多少人接受它。为什么大家会达成共识，为什么在中轴线上做成这么现代的产品，我们也是这样，我们三期产品也是跨界的产品，这也是国际化所产生的东西，张总这个产品给我们做了很好的借鉴，我们会稍微推迟一点推出这个产品，我们也会拭目以待，希望从张总这里学到一些经验。

【张焰】你看古都天安门边上的大剧院吗，这是谁的决定？当地政府？不是当地政府，是已故的总理和其他人做的决定才敢做，像两个生命，各自有各自生命的机理，各自守护在自己的范围类。法国金字塔做的非常漂亮，很现代。在国内富人并不代表文化，交响乐团来了，一张票3500元，最想看的，最能够理解音乐的人是北大清华教授，但是去不了，没有钱。买票的是什么人呢？不说了，起码进去25分钟一片呼噜声。我们来做这个产品我不会分析的非常多，谁买无所谓，认可的来买，不认可的你可以买故宫边上的，红木家具的，很古朴。但是我们不会这样，外面古朴的我里面一定做成最现代的，我一定要有本质的区别。我不能天天看着沧桑过活。我在外面工作一天，我看到外面我的心情会好一些，我不能在外面非常沉重，到了家里也很沉重呢？老是红木。当然每个人的想法不一样。

【张焰】人们需要阳光，需要干净的感觉，这样才有朝气的感觉，每个人的想法不同。刚才说规定什么人群我不知道，为什么呢？像刚才我说，买得起票的人在那干什么，一个作品被别人都接纳，很多人认同，这没有必要。

【主持人】不管什么样的建筑形态，只要它作为自己的一种符号存在，就有其合理性。郭总提到了中轴国际，100个人有1个人喜欢就成功了，也有它存在的价值。请郭总与大家分享一下。

【郭曦】你讲的也就是一件事，到底是做产品还是艺术品，我们楼可售就30套，如果是300套的东西你肯定做产品，但是30套一定是做艺术品，做艺术品就绝对不能用产品的眼光来分析客户，没有客户，做艺术品谁喜欢就来买，这点一致。至于房子怎么做，这没有什么可说的，就是这样的限制，只能做这么大体块的东西，也不能做成一层一户，就做成一层三户，做的非常独立。

【郭曦】豪宅怎么做，一说豪宅这个豪字用的特别不好，我们中国字也多，但是能够说明白的字也少，就说豪宅，我也与一位朋友聊天，说豪宅有两种趋势，一种是大红灯笼高高的豪宅，一种是明式黄花梨家具的豪宅。我们做什么样的豪宅，明式就是简约的风格，高贵不奢侈。但是大红灯笼高高挂得比较奢侈，但是并不代表一种文化，我们可以看到两种方式在走。我们说其他的项目，可能墙上甚至贴着真金，包括我们去香港看的豪宅项目，我们在北京要做的就是带有文化价值的豪宅。

【主持人】有请九元三星总建筑师黄主任与大家分享一下。

九源三星方案研发主任、首席建筑师 黄昕珮

【黄昕珮】我是设计师，我代表设计师说两号，中国还有很多优秀的设计师的。

【张焰】优秀的设计师绝对有，但是我说的是室内设计。

【黄昕珮】可能需要开发商如同对外国设计师一般的信任、理解以及尊重。从方案角度来说，一个项目的想象力，包括创意点一定跟它的项目特点所结合，我刚才说这个项目最大的特点是地段，地段就带来了观景上的时间价值，这区别于郊区别墅类豪宅的很大特点。另外一个特点，我觉得是密集，它是高端住宅产品的密集，或者是豪宅的密集，带来的是财富密集，可能是财富掌门人的密集。在这样密集的过程中会有潜在的需求与价值存在，如果结合潜在的需求和价值创造更新的空间形式和形态的话，或许是这个项目创意的另外一个出发点。

【主持人】李小姐分享一下。

【李小姐】我没有办法用几分钟来评判一下张总用九年时间做的项目，对于设计师来说，开间、柱固定的形式下做户型是很困难，而且做项目时会对价值要素进行评价，对于南向景观比北向景观更具价值，这样我们会考虑主人的行为活动，可能会把主人待的时间更长的地方对着南面，但是我们发现卧室功能方面稍微弱一些。

【张焰】主人间还有一个是关于大小的问题，关于功能的问题，各有各的看法，我们中间户型恐怕做的大一些，我们就是想做这种尝试。

【李小姐】110平米的大卧室。

【张焰】对。我可以把卫生间推过去，让一些，但是有一点每个人的生活习惯不一样，有的人只是为了睡觉，我想大多数国内人是否喜欢躺在屋里看电视，反正我没有这样的习惯，所以我们做两个尝试，一个是进深比较小，把卫生间做大，还有我们把卧室做大。我走两个尝试，一个大一个小，看看哪个年龄段更合适。

【主持人】有不同的选择，也请来自远洋LAVIE的姚总与大家分享一下她的想象力。

【姚志璎】在讨论会之前你说到这个问题，我想法特别多，如果是我，如果不辜负这块地可能做欧式，但是听张总说，用九年时间，而且有这么多限制，如果我来参与的话，也是会有这样的结果，包括张总，包括他的团队一定考量了方方面面，也是把优势劣势考虑完了后，出这样的产品也是顺应这个市场和时代的。从产品本生而言，如果是我也是这样的结果。

【姚志璎】讨论到最后，大家都在说豪宅的问题，如果做豪宅更多的与开发商老总思路有一点个人风格在里面，能做得比较有品位，在市场上比较有声音、有特色的，都是贯穿了老总的想法，这样很纯粹的执行下去，不像卖公寓、住宅会很大众。因为我们也是卖别墅这样价值比较高的项目。我们发现一些老总，当你的产品达到他们所需要的层面时，他们就会购买，无关乎是否豪宅，如果他觉得需要这个东西就会购买。

【姚志璎】我们做产品应该从人的角度来出发，而不是大家说为了做豪宅，墙纸用多少钱，家里贴石材，但是人最终要回归舒适度。张总说有一个户型490，主卧110，目前客户反馈来说很多客户都喜欢大卧室，他们外面打拼很久，待的时间最长的是在卧室。看到这个房型我也感觉主卧小一些，张总也说了是个人生活习惯，但是毕竟这个房子就30套，金字塔上筛也能筛出来。

【设计师视角】——做永远时尚的设计和永葆价值的房子

【主持人】女性嘉宾朋友也是从中轴国际项目中看出了张总的人物个性，渗透到这个项目中，也体现得比较纯粹。大家刚才从建筑到设计进行了简单交流，大家关注和争议比较多的是平层设计，请尼古拉斯先生与大家简单分享一下他做设计时的一些心得。

澳大利亚的中轴国际设计师 尼古拉斯先生

【尼古拉斯】关于室内空间设计我们做到把每个空间尽量充分的利用，像你进去，你看到这一线的轴，这一线的轴，每个区域都很自然的连接在一起。大家刚才都在说，用最好的材料设计出最好的效果，我刚才也记不住谁在说的时尚、超现代，主要就是这个观念，我的设计哲学就是永不落伍，永远能保持时尚。我希望设计的这些东西永远能保留它的价值，不管二十年后、三十年后，这个房子还拥有着价值。

【尼古拉斯】我想在二十年或者三十年之后，你住在这个房子的感觉，那时候会有同样舒适的感觉。

把空间完整还原给高端居住者

【主持人】感谢尼古拉斯与大家分享他的设计感受，也感谢他能够把这样经典的设计带到北京。最后一个问题，我们希望把这个问题交给达观的彭总，刚才张总也提到了历时九年的项目，为什么在现在这样的经济背景下推出来，彭总对这个项目定位为豪宅也好，顶级住宅也好，它在市场的生存空间会怎么样呢？请您与大家讲一下。

【彭伟嘉】今天我也是第一次见到这么伟大的平面设计师，我们也一直期待他的到来，我们在接这个项目的过程中，这是我们达观第一次没有更改项目的案名，中轴国际是发展商自己定位的，定位的非常清楚。刚才设计师也说了，尼古拉斯是建筑师，还不是设计师，能把建筑与平面设计一次做到位，做完的，在住宅里面非常少，我们第一次接触到这个项目看到平面，我们内心很震撼，这个项目与过去我们在台北做的一个项目很类似，不能说谁先谁后。

达观经纪副总经理 彭伟嘉

【彭伟嘉】经典的东西，今天是经典，明天还是经典，开始定调时张总已经决定了，就是新古典。我们在这个项目中不断测算，我们发现这个项目完全按照生物学的观念做到很好的比例设置，与轴线以及空间切割也是同样道路，金字塔也是同样的道理，我们的古建，我们的亭台楼阁都是按照这样的比例做的，它是目前为止人类可以享受到最漂亮的空间比例。

【彭伟嘉】这个项目我们接触时就非常喜欢，喜欢的原因是因为它太纯粹了，纯粹得不得了，我不认为在北京会有第二个房子平面布局跟这个房子比。在北京我们也调研了其他的项目，我们自己做了很多得比较，我们很佩服张总，他本生就是奢侈品的使用者，开好车、住好房子，别墅对他来说是过去式，他找到对的人，信任他然后把这房子做出来。我们自己内部的评价只有两个字就是“大学”，大人物的哲学。

【彭伟嘉】这么深的空间，27.6对我们来说不算什么，我们不能用居住舒适来看待豪宅这件事情，因为有生活空间的价值感，刚才尼古拉斯说了轴线的关系在这个项目中非常清楚，各个空间都包含了使用的概念。我们要强调在公共空间里，我们相信人除非是瘫痪，不会整天躺在床上，我们把大多数面积交给了人们平常使用的空间，不一定作为社交使用，而是在这个空间里，它给每个人的尺度，我们相信我们可以做的更大，一千平米的房子，但是一千平米的房子能放上三四倍的家具吗？不可能，所以平面设计把立面做完了，我们没有在墙壁上弄很多的石材，主要是用干净的质材，把主人的嗜好可以放在墙上。在我们灰色空间里应该更适合主人在收藏东西。

【彭伟嘉】这样的布局我们在台北也做了很多，我们觉得在北京还是头一回碰到这么漂亮的格局。不管怎么来想，这样的平面布局绝对符合国际化这三个字，中轴线上做轴线上的东西，非常对称的东西，把好的空间都留给主人。我们与设计师沟通过程中，他们不太愿意讲风格这两个字，包括王大军也一样，他到哪都喜欢住最高级的酒店，他用很好的材料，他到中轴国际一看，不知道怎么做平面规划，他觉得我们只把这个东西留给市场，而不带任何的风格，他认为类似张总这样有品位的居者，或者打造者，他应该会有自己很强烈的思想，所以设计师不应该干扰他们的生活，而是应该留下更大的空间还原给高端居住者他们自己的生活品位。

【彭伟嘉】大家在这里看到的所谓壁纸或者墙漆，未来可能主人会根据自己的爱好进行调整，刚才尼古拉斯说我们用最好的基础材料来做设计。

【主持人】我们打造产品的原意就是还原收藏这样产品人的风格。

【彭伟嘉】今年你做豪宅，你做250平米高端住宅很好消化，总价也比较容易控制，但是对于历时八九年的项目，我们只能把它做的更好，更贴切，它应该像个非常合身的衣服，更适合主人的气度。大小要有个升级性。我们认为会买这样房子的人，最起码住过五百平米的别墅才可能会住这个叫城市中心的行宫，他不在乎这个产品是什么风格，而是在乎是否很纯粹。

【彭伟嘉】就像LV包，我们不会考虑这个包是什么风格，应该有很好的基础设计品质。刚才说到细节，像这个门是意大利的，这个门很难卖，但是发生了一件事情就变得很好卖。有一个小偷到一家去偷东西，但是这个门怎么也打不开，就给墙打了个洞。

【彭伟嘉】我们坐在这里，这么多人，我们并没有感觉到空间非常不舒适，坐在这里我们挨着二环，也没有感觉到噪音，也没有感觉到缺氧，它的新风系统在北京来说也是非常高级的，也只有饭店采用，所以我很难评价这个东西应该放在09年什么时候来推，这个产品诞生不受市场的任何影响，在今年推、明年推还是什么时候推，我相信最后有机会拿到这个房子的主人，在三十年后他会非常感谢我们的开发商能够做这么好的房子，其实我自己都很想买，但是我要很努力的赚钱才能买得上。

【彭伟嘉】刚才一个问题，如果我是发展商，我会怎么样做这个产品，我不会选择做，我会买，因为这么大的房子，在内装过程中出现的纰漏会非常多。还有一位设计师没有到场，在平面部分完全是考验民工装修的能力，于是在不同墙上放上不同颜色，这是很多设计师不敢做而法国设计师坚决要去做的事情，只是告诉消费者，我们打造过程中非常强调工艺性这三个字。这个方自在哪卖都会好卖，不是因为座落在故宫旁边，如果搬在巴黎左岸或者纽约去，依然是好房子。

【彭伟嘉】地段都不用说了，好房子搬到哪里都是好房子，这是豪宅的一个要点。对于巴黎为什么大家不讲右岸，右岸全部是郊区，就像北京的南部，我们认为这个项目的唯一性是在于中轴国际这四个字，在中轴线上，所以我们要有更大的胸怀，要有王者之胸怀。国际这两个字也是我们从外观和理念要走的路。中轴国际已经给了这个项目很好的灵魂、很好的定位、很好的方向，我们看到这条线，我们要知道每条轴线，每个空间的过渡都符合着黄金比例的原则，我们可以把平面图发给大家，我们来检查尼古拉斯用很好的新古典方式来做这个平面图，大家不要只看大小而已，它的舒适度不会因为大小而产生落差。中间的户型也好，A户型也好，只有大小分别，而没有舒适度方面的差别。

【彭伟嘉】今天让我谈市场，如果你做两位数的住宅时，这些东西都可以不要考虑，如果做三四位数住宅，你必须要考虑你去化的速度和平面布局的合理性。我做这么多年的时间里，我跑了很多地方，像这么漂亮的轴线，我们第一眼看到这个平面时就抱着很大激情来了，我很难用普通的市场观念来谈这个住宅究竟有多好，因为这个住宅的好跟装修过程中的沧桑一样，可以写出厚厚的一本书。我们希望未来有机会，我们高端的买家进来时，可以体会它的好，而不是简单看到这些少数的东西。问我时常的需求，觉得这个项目会带给北京豪宅打造升级的机会，我不认为影响这个地段有多少，但是我认为在高端市场中必然会引起竞争者也好，朋友也好，共同思考怎么给我们消费者一个更棒的产品，怎么样从本生是奢侈品使用者的发展商，然后站在为自己打造产品的心态上面，给同样质地的客群一个真正好的东西，这是我们可以看到也可以摸到的东西。

【彭伟嘉】今天也有我们其他团队的成员，张总把这么多高端的建筑师放在不同位置上，而且他们还彼此服气，这非常难得。实际大家只有一个看法，因为这是好东西，所以我们会爱上它并且去做它，发觉它的优点，包括墙面，完全符合黄金比，我是学美术的，我不用看平面就可以感受到这个空间多少好，多么舒服。经过20万年，100万年，也不会改变远古留下的生物学的概念。它像金字塔一样，埃菲尔铁塔一样。

中轴国际的十五个“唯一”

【主持人】相信彭总把我们中轴国际当成一个珍藏品小心翼翼的态度一定可以打动很多想要来收藏中轴国际的收藏者。我们提到了关键是什么样的人来收藏中轴国际，参观时有很多朋友也很关注目前项目的买家是什么样的人群，请乔总透露一下。

中轴国际的销售总监 乔文会

【乔文会】这个项目有非常深的文化底蕴，好东西我觉得是经得过时间来验证，而且这个项目本生注定了皇城的血统。很多客户群我们都没有分析过，我们做豪宅也做了许多年，这些客户群跟我项目一样，非常低调、内敛。我通过他的眼神，通过他问我们的话，通过他的感觉，我感觉他的层次、文化非常深。

【乔文会】做这个行业应该是优秀的业务员为主导，大部分是靠销售来卖房子，这个项目不一样，这个项目不是用业务员的嘴来说，反而业务员只把地段、位置介绍清楚，把客户带到窗前，让他去想去看。35位皇帝在故宫登记，经过多少代来打天下，而这个项目只需要付出几千万就可以收藏天下。他们觉得看得懂什么是好东西，我们这个产品绝对不是卖装修和细节，我就是30套，你今天不买没有关系，明天里就会少一套，豪宅不是走量的。这些客户群非常奇怪的是什么？他来问我们，我们来答什么，而不是业务员滔滔不绝的来讲。他们默默的跟随这个项目。

【乔文会】我们张总的手机都打爆了，真正这些客户群的经历和背景都应该是各位所说的金字塔尖的人士。我进入这个项目来后我总结了十五个唯一。唯一的地段，唯一的景观，唯一的设计，唯一的开间，唯一的套房，唯一的色彩，唯一的创新，唯一的尺寸，唯一的用心，唯一的生活，唯一的精致，唯一的数量，唯一的传承，唯一的产品，唯一的客群。

【主持人】感谢我们的乔总，乔总也提到了我们中轴国际项目不是卖产品，也不是卖细节，只要付出几千万我们就可以收藏天下，这也可以作为结语。也希望我们相约在下一个高端品鉴的项目，再对收藏品住宅进行品鉴和沟通，今天就到这里，感谢大家！

【高端品鉴】栏目介绍：

搜房高端品鉴团是搜房基于目前市场高端、优质项目集中的情况下推出的一个品牌栏目。高端品鉴团将集结各高端项目负责人、金融投资者、高端产品代表、行业专家等，通过项目考察、论坛讨论、专题研讨等形式打造京城高端产品交流平台，便于高端市场人士彼此沟通学习，推动产品不断升级换代。

搜房将通过系列活动全力打造这一全新栏目，分别有项目品鉴、高端对话、跨界营销活动、高端专访等四大内容。

项目品鉴将针对京城高端、高质项目进行项目参观、主题讨论活动。预计每月一期，考察项目将优先选择品鉴团成员项目。高端对话，主要是指对高端产品的分析讨论，主要针对楼盘建筑设计、园林规划、项目潜质、物业服务、楼盘营销推广等进行深入交流讨论，预计每季度一期。高端产品跨界营销，将整合各类高端资源，举办奢侈品联展、豪车试驾、名酒品评等高端文化活动，协助项目进行资源整合，跨界营销推广。高端专访则是针对行业及项目热点新闻的采访报道，深度解析市场和产品。

2009年4月18日，“搜房高端品鉴团”正式成立，由行业专家，北京高端项目高层、高端投资者，知名建筑师组成的高端品鉴团首站抵达京城豪宅项目——御园。搜房网特邀由行业专家，北京高端项目高层、高端投资者，知名建筑师组成高端品鉴团，通过项目考察、论坛讨论、专题研讨等形式以团体声音扩大高端项目的行业观点

自2008年底，北京、上海、广州、深圳等地的可售期房数量开始明显下降，北京市场成交量环比幅度大增，呈现年后房地产市场的“小阳春”。而目前一些项目在涨价，一些却在降价，市场的涨跌互现说明供需双方在寻求一个“底部”价格，市场上热销的项目都是采取了“低开高走”的营销策略。

我们去年年底也对中国七大城市，销售额排长十位的楼盘进行了统计分析，发现这些楼盘不仅价格比较实惠，同时品质也是非常高的，所以市场形势不好的时候，我们首先要价格低，还要产品好，这方面提出更高的要求。

燕郊历史悠久，底蕴深厚，自古为京东重地，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。1992年8月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。作为北京楼市近两年新崛起的红火地段，燕郊以卓越的性价比赢得了众多北京人的青睐。距离国贸CBD半小时的路程，洁净的空气质量和低密度生活方式令人们心驰神往。

燕郊历史悠久，底蕴深厚，自古为京东重地，因春秋战国时地处燕国都城（今北京）城郊而得名。1992年8月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。作为北京楼市近两年新崛起的红火地段，燕郊以卓越的性价比，赢得了众多北京人的青睐。距离国贸CBD半小时的路程，洁净的空气质量和低密度的生活方式，无不令挤在北京的人们心驰神往。

事实上，作为距离北京最近的地区之一，燕郊以其低价的优势吸引了众多北京买房人的关注，特别是在2007年北京房价一路飞涨时，不仅众多买房自住人士涌入燕郊，还吸引了一些投资客的关注，随后当地房价从每平方米3000元涨至6000元，却依然供不应求。然而，随着北京市区房价的回落，燕郊对买房人的吸引力真的是大不如前？还是众买家在等待合适时机出手？燕郊区域又如何保值？续写辉煌？

搜房网诚挚邀请您参与本次论坛，解读项目热销秘笈，畅谈燕郊楼市的现状与未来。

▲主办方：搜房网

▲时间：2009年3月20日

▲地点：搜房直播间

以下是对本次论坛进行的图文直播，敬请关注！

访谈现场

【主持人】：各位嘉宾下午好！欢迎各位来到“春暖楼市”系列活动之燕郊区域“扫描”的论坛现场。2009年以来，北京住宅市场交易量有所回升，据相关数据显示，北京市民刚性需求依然强烈，事实上，作为距离北京最近的地区之一，燕郊以其低价的优势吸引了众多北京买房人的关注，特别是年轻人。然而，随着北京市区房价的回落，燕郊对买房人的吸引力真的是大不如前？还是众买家在等待合适时机出手？燕郊区域又如何保值？续写辉煌？搜房网特邀请业内开发商聚焦春暖楼市，共论京城楼盘的投资价值取向，探讨住宅项目身处乱世仍能增值保值的相对论。下面请各位嘉宾做一下自我介绍。

【刘晓峰】：各位网友大家好，我是东方夏威夷的策划经理刘晓峰，谢谢大家。

【刘全良】：大家好，我是上上城销售部刘全良。

东方夏威夷策划经理刘晓峰

【刘晓峰】：我看论坛的主要内容，第一条针对2009年2月份的成交量是一个硬性需求的明显上升，实际上从2007年来说，8月底左右，楼市开始露出一点下滑的迹象，当时谁也不会感觉到，一直到今年的2月，楼市才刚刚出现你提到的“小阳春”。其实我个人认为它有几点。第一政府的保障性住房和经济性适用房造成的楼市的反弹。感觉到成交量上升了，实际上来讲，总体商品房并没有完全有上升趋势。
第二点，硬性需求。这么长时间的楼市的相应市场反映，当然他不可能不买房，降到什么样的房价才是底限，这些硬性需求必须要住房，刚才你提到的关于婚房更属于硬性需求。这一部分购房者有一大部分是硬性需求。第三点，它有很多政策的利好消息来促使楼市成交量的小幅反弹。比如金融方面的门槛降低，关于二套房的这些限制都已经逐渐的松套了，这样就促使目前在二月份这段时间有一个反弹，我觉得跟这些是密不可分的。

【主持人】：刘经理，您是如何看待的？

【刘全良】：从整体来讲，作为我们单一项目来讲的话，我们2008年的年底清盘了，2009年据我了解燕郊的整个项目卖的还不错。

【主持人】：请二位给我们分析一下区位优势，究竟是什么原因吸引了大批的北京人跑到燕郊置业？

【刘晓峰】：你刚才说的成交量回暖局势，燕郊目前确实是大盘项目云集，提起一个项目都是百万平米，它有它优越的性价比，在CBD地区，实际上它的上升也是今年二月份刚刚有所抬头，也有几点原因。
第一，楼市的理性回归。去年，2007年，房价由2007年的三千块钱飙升到六千块钱一平米。到现在理性的回归更突出了它的性价比优势，吸引了很多CBD的白领前去购房。第二点，刚才说到的目前的硬性需求，北京随便一个区域的房子基本上在百八十万，如果这些CBD的白领阶层需要买房子，收入和他的付出是有很大差距的，他还是要考虑京郊地区进行投资。京郊地区要选择的话，燕郊当然是最具有交通优势的。
第三点，政策性的。两会期间，廊坊市市长王爱民以河北和北京达成了一个框架的战略合作协议，也就是说廊坊要通轻轨，燕郊也要通轻轨，在政策上已经有所倾向，包括法晚这些报纸也报了，燕郊肯定要通地铁，怎么通具体的没有定出细则，但是已经确定的框架从八通线通到燕郊，这几点的因素造成目前燕郊楼市的“小阳春”。我们对目前形势称得上火爆。

【主持人】：便宜的价格，便利的交通，把两个城市紧密连接起来了，所以，吸引了很多北京人到那边置业。我刚才听二位说咱们项目都已经快清盘了，想必有应经有入住的了，请两位给大家介绍一下咱们自身项目的优势？也可以简单地给我们介绍一下入住的情况。

【刘晓峰】：东方夏威夷是我们公司的一个战略品牌，燕郊之所以很受CBD白领阶层，包括一些外来的投资客户群体衷情，其原因之一就是优越的性价比。它火起来，它确实是便宜，交通上也很便利，我们公司充分利用现有的燕郊的交通，燕郊未来发展的趋势，包括轨道交通等，在这个基础上做的是燕郊第一个与细节品质观景为主的一个高档品牌的项目。我们主打的就是燕郊的高端产品，与北京相比，我们在五月中旬左右会有一个全新的产品推出来，它的档次应该相当于，高于北京三环的项目产品档次。我们在主打东方夏威夷品牌的时候，走的是燕郊的高端产品。包括我们项目现在有四个，第一个东方夏威夷别墅区，别墅区也是以生态园林和水景为主的欧式建筑为主的。我们大的优势是有一个十万平米的天然湖。第二，北岸在二月中旬在一天之内销售了将近三百套房子，也就是北岸的清盘。（西部）我们本身是现房，有很大的观景优势，再加上它的户型以两居室为主的，非常适合刚才您提到的婚房和硬性需求的这些客户群体。当然，在推出的当天，就完成了190多套的销售任务。也就是我们这个楼当时推出的时候一共一百多套属于观景大宅。我们在夏威夷别墅区里还有一个看海公寓项目，为什么叫看海公寓呢？它是别墅区里高档公寓，高于别墅的观景楼王，地理位置非常好。景观也非常好。

【主持人】：已经开始卖了还是售謦了？

【刘晓峰】：这个房子准备在五月份推出。是一个目前较为高档的产品，我们针对的是北京市场上中高端的客户群推出的，户型面积基本都在两百平米左右。另外，南岸可能计划在今年的10月份左右推出，这也是一个夏威夷系列品牌的经典项目，就在我们东方夏威夷别墅区的正对面。我们公司的这些系列产品都是走的观景和细节的建筑品质，还有高端的产品，这样的一个路线。

【主持人】：刘经理，上上城的目前的情况是什么样的呢？

【刘全良】：上上城我们等于2008年底已经清盘了，已经有25000户，办完入住手续的有将近一万户，我

上上城销售部经理刘全良

们准备打造上上城第二季，主要还是以中小户型为主，也是以欧式风格。

【主持人】：和以前不一样了还是在以前的基础？

【刘全良】：在以前的基础上是一个升级，还是以让更多的人住上更好的房子为主。

【主持人】：咱们的购房人群主要集中在？

【刘全良】：还是以低收入人群为主。

【主持人】：也就是年轻人。现在大家都很讲究保值性，燕郊产品如何实现保值？

【刘晓峰】：整体上来讲，我对燕郊的区域非常看好。第一个是它三点一线的交通优势，目前除了地铁、朝阳北路、京哈路，可能还要规划一条通向燕郊的道路。它的城市资源配置上，一个能保值的房地产项目，离不开城市资源配置，人文、项目的品质、大的环境。实际上来讲，燕郊目前已经正向这个迈进。第一个交通，第二个人文密集型。燕郊有很多学院，像美术学院，很多院校大学。环境上，燕郊也将着手于以潮白河为主的类似生态型旅游城市发展。整体的发展带动了城市资源配置，包括目前的市政基础、区域的交通、区域的医院，现在又要引进一家非常大的医院，还有幼儿园、商场等一系列的城市资源配置都开始得到了提升。这么大人口的燕郊，它的资源配置得到优化以后。当然，项目楼盘保值不光是任何一个项目，整个区域的楼盘保值性都已经得到了提升。如果单纯的说某一个项目保值的话，我想每一个开发商都会说它的项目保值，但是对于我们项目而言，我们认为也是要走，包括我们近期要开盘的项目，5月份将要推出的项目。这个新的产品就是以生态园林水系景观、建筑品质这样的一个中高端客户群体的产品，就是符合燕郊目前保值和升值的产品理念，在设计上也是为这个而准备的。

【主持人】：我们自身的项目还是依托大环境，只要大环境不断完善，在我们自身的项目上再有一个具体的升级，它就会具有一定的保值性，可以这样说吗？

【刘晓峰】：可以。

【主持人】：因为现在的人都讲究宜居，刚才听二位都在说咱们有一个园林，包括环境上都在改造或者在准备也好，在建设，大家一提到燕郊就会想到是一个人口密集很大的地方，我们如何做到宜居呢，给我们介绍介绍。

【刘全良】：我个人认为宜居两方面理解，第一是适宜居住。适宜居住第一是交通，还有购物。相对我们项目，后期的配套上上城是相当齐全的，包括一期二期五期，我们底商有自己的服务广场，苏宁电器包括四大银行全部要小区门口，五月份会推出社区大巴一直到凌晨一点。

【主持人】：很便民。具体在环境上有没有什么改变？

【刘全良】：小区的园林设计，下一个项目会做一些儿童乐园、老年人休闲广场，年轻人健身广场什么的。

【主持人】：刘总，咱们这边对宜居有什么看法呢？

【刘晓峰】：刘经理对宜居的理解也很对。真正的宜居是什么呢？适合居住。适合居住的条件是什么？享受生活。不仅得到了住房，因为现在的住房品质不像前几年，我有房子住即可，产品在升级，客户的需求也在升级，能得到合适的房子并能够享受到应该享受的环境和配套服务，更是宜居的真谛所在。我们项目在做的时候，包括（息鼓），24000平米的商业配套，里面有像万达一样的电影院，在燕郊已经成为别的楼盘的卖点了。还有四千平米的超市，我们的新达超市。还有整条欧式风情的商业街，还有待建的七千平米的东方夏威夷的整个楼盘的会所，也是超越三星级的标准建的。里面整个娱乐配套一体化的模式是为东方夏威夷品牌项目的所有业主进行服务的。我们在塑造每一个楼盘的时候，提出的就是以人为本的建筑设计理念。以享受生活为主的全新服务理念，打造景观园林豪宅风范。虽然大家公认燕郊的性价比来源于品质，所以，我们要突破，进入燕郊以后，我们东方夏威夷就是最好，最具有品质的，最能够作为适居宜居的楼盘项目之一。

【主持人】：如果我们花很少的钱能住到这么好的房子，我相信会特别吸引人，我们能感受到开发商为我们的老百姓做一个真正的居住环境的改造和升级，而不是把房子卖给他们就完成了。听两位刘总都在说整个社区的规划包括周边逐渐在完善，我相信肯定更吸引北京人去那儿置业。

【主持人】：“春暖楼市”北京居民优惠购房系列活动启动后，受到社会的强烈关注。2月24日，搜房网面向全国一百个城市率先推出“亿元购房消费券”大行动，网友下载的消费券拿到相应楼盘的售楼处，即可以在享受完楼盘所有优惠折扣后再按购房消费券上的面额优惠。此举受到社会广泛关注，并且每天都有新的开发商参与进来，请问两位是如何看待消费券这种促销行为本身，参加此次活动的初衷是什么？

【刘晓峰】：在年前你们好像一直在预热购房券这个项目，其实我非常高兴或者说开心的是搜房网对于刺激中国楼市，不仅仅是北京，因为你们亿元购房券是全国各地都有，因为中国这一次面对的是世界大环境带来的金融危机和房地产市场的疲软。我们作为房地产开发商，很希望有这样的一些媒体来做出自己应有的贡献。这次的燕郊，包括北京市场，有一个“小阳春”出现，应该说有很大一部分归功于像楼房网这样的媒体给目前十分不明朗的市场带来了刺激性活跃。我认为这还是对我们房地产项目给予了很大的帮助。

【主持人】：您觉得这个购房券还是实实在在的对楼市有一定的影响，会真真正正的刺激到老百姓，老百姓拿了这个券觉得很合适就会出手去买？

【刘晓峰】：是。我认为搜房网说出了很多开发商不敢正面说出的心里话。目前北京的开发商提出我降价销售，我特价销售，仅仅是一个虚张的做法，没有真正的做到理性回归。类似搜房网组织的亿元点券和万人看房团来看，就是从开发商那儿拿出了这部分优惠还利于消费者，组织了这些消费者直接刺激楼市购房。目前来说，楼市的“小阳春”和搜房网组织的看房团，亿元点券这种大型购房活动，搜房卡等应该是有关系的。

【主持人】：前一阵我们联合新京报做了一个春暖楼市的调查，随着“小阳春”的回暖，很多开发商陆陆续续在涨价，很多网友非常担心，想问一下，咱们作为燕郊的代表，会不会在涨价问题上有一些自己的动作，如何看待目前开发商涨价的行为？

【刘晓峰】：我认为这可能有两方面原因，一是媒体的炒作，二是房地产商自我的炒作。目前的大势，在国外面临金融危机也好，房地产市场不明朗也好，一般需要三到五年的周期。作为中国来讲，我们的宏观调控，我们各方面政策的出台，还有很多媒体楼市刺激营造，还有房地产开发商的理性认清市场，可能我们的“小阳春”，也就是楼市复苏为期不远，也许已经来到了。我们目前称之为楼市“小阳春”，刚刚有回暖的迹象，实际上还不是完全真正的回暖。作为地产商来讲，特别是燕郊项目，一些房地产界的分析师或者地产名人曾经提出过燕郊的房地产是北京的风向标，其实我并不敢苟同。京郊地产的活跃，“小阳春”出现实际上是硬性需求的性价比选择，他不得不买这个房子。北京市场的房价何时见底，还是有一部分人在持币待购。真正的回暖是投资客户群体的增多才是真正的楼市回暖。原来燕郊卖得非常好，我们的很多客户群都是二套三套以上的，而目前我们接触的客户是一套两套的客户群。真正的回暖是投资客户群体的增多，也就是楼市的回暖真正来到。对于您刚才说的北京的一些开发商涨价，这是一个说法。也有第二种说法，很多开发商都在说我们不缺钱，我们2007年没拿地也用别人的一句话说不要抬高自己，实际上来讲，理性回归才是开发商真正的回暖。

【主持人】：刘经理，您怎么看待涨价的问题？

【刘全良】：涨价问题我也侧面了解看了一下，专注社区的项目，像刘总说的，也是开发商公司内部的炒作，包括媒体的炒作。我了解城里平均一平米跌了四千到五千。

【主持人】：现在是一个涨价的时机吗？

【刘全良】：我认为不是。

【主持人】：刘总，您觉得的呢？

【刘晓峰】：是不是涨价的时机，应该分项目而言。如果他的项目假如说定价在一万元左右的话，当天就卖完了，后期推出的项目我想他涨价多少都不过分。

【刘全良】：要根据自身的项目。

【刘晓峰】：实际上来说，每个地产商根据他自己当期的销售额，再加上他们的产品竞争力，并根据市场的风向变化而定的，可能也有项目提出我们要涨多少多少价，那就是它销售得非常好，如果它销售得好，产品很有竞争力的话，我相信它涨多少钱都不过分。

【主持人】：刚才我们谈了关于婚房的话题，不管是京城楼市还是全国楼市，婚房都是一个很大的卖点，婚房对楼市有一个怎样的影响，咱们的项目会不会根据婚房市场做一系列的活动，在这方面有什么样的考虑？

【刘全良】：因为前期我们在2008年的10月份搞过一次集体婚礼，办得相当成功。后期入住我们公司的婚房应该占销售额的20%左右，后期这些活动有可能公司会考虑。

【主持人】：您觉得婚房市场对于整个楼市的作用大吗？

【刘全良】：还是有一定的推动力的。

【主持人】：刘总，您觉得呢？婚房对于整个楼市的影响？

【刘晓峰】：其实婚房也属于一种概念上的把急需住房或硬性需求的一些群体结合起来，组成了一个很强大的购买力，应该算得上一个项目的卖点，包括你们在做婚房活动的时候，应该也是起到了很大的作用。因为楼市的回暖和复苏需要很多细节方面的刺激，除了你们搜房卡，万人购房团，婚房，还有刚才提到的亿元的购房券等等，还有其他媒体，包括举办的一些购房活动，都是对楼市的刺激。把一些硬性需求的客户聚集起来，集体的形成一个强大的购买力去刺激楼市，我认为这都是起到关键性的作用。

【主持人】：说了这么多，我们对目前的市场还是很有信心的，最后一个问题，想让二位预测一下2009年，现在已经过了三个月了，未来还有大半年的时间，能不能对2009年的燕郊市场做一个小预测？

【刘全良】：燕郊市场我还是比较乐观的，最近可以了解的各个项目，上上城和好多项目已经清盘了，在售的美林湾、天洋城、星河皓月、东方一品城后期新坐标，美林湾当天定房五套左右，我觉得还是不错的。

【主持人】：咱们还是对燕郊的整体市场非常乐观和有信心。刘总，您觉得呢？

【刘晓峰】：我也是充满信心的。为什么呢？前一段时间我看到燕郊区域发展的一个报告，曾经提议燕郊密集型城镇会逐步的向生态旅游，以潮白河为轴线，生态旅游、信息产业化和人文环境，它有很多高校，逐步的向一个资源化配置的城市发展。通过目前的立体交通，城铁的到来，朝阳北路的延伸，特别是目前刺激楼市不可忽视的一点，还有一个户口。入户问题等等，会使得燕郊楼盘的保值性得到提升。也相信由于目前很多的利好政策的出台，还有燕郊区域以后的规划，升值潜力不言而喻。

【主持人】：我们还是需要静观其变，而且我们对燕郊整个市场充满了信心。谢谢二位。

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2008年注定是房地产市场风云变幻的一年，经历过07年房地产市场的诸多变化和浓厚的观望势态后，08年对于购房者来说，更需要一个明确的方向，买房现在还是时机吗？投资房地产还能获得较好的收益吗？

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中介服务业在我国房地产市场中占据不可或缺的地位，但大部分中介企业抗风险能力较差，在激烈的市场竞争下由于缺乏成熟的市场监管体系，注定这个行业要在曲折中发展。

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