【主持人】各位现场的嘉宾，搜房网的广大网友们，大家下午好，欢迎大家来搜房网的大话评估节目。首先介绍一下我自己，我是搜房网评估网的责任编辑孙洁，我们现场邀请来了北京几家极具规模的房地产评估机构的代表，他们分别是北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司的副总经理张涛先生，北京首佳房地产评估有限公司的总经理杜建国先生，深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司的副总经理程殿卿先生，北京康正宏基房地产评估有限公司的技术总监朱彤女士，搜房网二手房集团销售总监张宇飞先生。

一直以来，人们买卖房产，尤其是涉及到银行抵押贷款环节，房产评估都起了非常重要的作用。房地产抵押贷款评估这种简捷的资产风险防范措施正越来越广泛地为各商业银行所采用。如何准确、合理地评估房地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，已成为大家关注的热点。

下面我们先有请几位嘉宾给大家讲讲在房地产抵押贷款过程中为什么要进行房产评估？

【杜建国】房地产评估的原因，在评估行业里有专门的说法，房地产跟其它在财产相比有自己的独特性，包括不可移动性、价值巨大性、本身价格形成机制的复杂性等，它不像一般商品，如汽车、机器设备，有自己的建造成本，所以比较好估算价格。而房地产的成本构成比较复杂，其中土地价格本身就不是成本价，而是资源价，另外房地产价格差异性比较大，没有一模一样的，每一套房子，不同的地段，不同空间布局都会存在价格差异。所以房地产是需要有专业的估价人员进行估价的。在92年的《城市房地产管理法》中有明确规定，咱们国家实行房地产价格评估制度，从立法角度给了估价一个明确的说法。在日常社会生活中，无论是个人还是单位，在进行融资的时候，经常拿房地产作为抵押，鉴于上述原因，就需要对房地产价格进行评估。这是我的一个理解。

【张涛】抵押贷款评估的意义主要是作为金融机构可能需要第三方更加客观公正的来对抵押物价值作出一个判断，因为包括建设部，也就是现在住房和城乡建设部，联合银监会等机构，共同出台了抵押贷款指导意见，从这个意义上来说，抵押贷款需要进行估价。

【朱彤】刚才两位老总都把房地产评估的意义说了一下，基本上都是购买房地产自己资金不够需要向金融机构申请贷款，把房产向金融机构进行抵押的情况下，它的房产的抵押价值，要考虑以后作为房产变现的能力，必须有一个第三方对于他真正的价格做一个评估，作为发放贷款的一个参考。

【张宇飞】还有网友说，商品房刚买不久，付全款了，现在需要一笔钱，想把刚买的房子作抵押贷款，那么这个房子是否需要进行评估？

【朱彤】刚买不久的房屋价格，购买价值不代表真正市场价值，因为卖方和买方各有一个谈判角度，有可能是一致的，但有可能并不一致。所以本身交易上有很多个别化的因素，所以说它的市场价格认定方式和购买价值还是有区别的。

【主持人】现在房地产市场很不稳定，忽高忽低，虽然说现在变化的幅度比较小，那么评估机构怎么把握评估标准？

【张涛】其实现在还是比较稳定的。

【朱彤】咱们经历了十几年基本上在持续上升，肯定市场价值不可能一直涨上去。

【张宇飞】比如像去年，价格急剧变化的情况下，包括评估机构评估价格风险的把控，从这个角度谈一谈，从具体工作中，很多网友关注的问题是，评估的价格跟我成交价格不一致，是不是里面有什么因素？网友都有类似的疑问，请几位老总给他们一个答案，咱们是怎么做的？

【杜建国】我理解这个问题的含义，源于估价的一个基本原则，就是估价时点原则，估价有不同的时间点，它是以天为单位的，每一个估价报告都有一个估价期日，比如说2008年8月14日，这个时间点价格是多少钱？比如说去年北京房价涨得比较快，今年局部又现了一个回落，在这种情况下怎么理解这个评估价格？评估价格是一个静态的东西，是一个时点的东西，包括咱们今天提到个问题，比如说抵押贷款评估，实际上我们做的估价报告，这个点的价格是作为银行，或者是借款人确定的贷款金额的依据，随着时间变化，这个时点价格可能会出现变化，这种变化不是说一本评估报告能解决的问题，还需要你关注市场变化。所以我们作为评估机构，在做估价报告的时候，一定要看是哪个时点的价格，按照这个时点周边案例的情况去评估房地产的价格，虽然市场在波动，但是估价结果是的结果，不会出现波动。

【张涛】在抵押估价指导意见里边，强调的就是要缩短报告期，原来比如说是一年有效，现在半年或三个月要重新估一次，这个也是防范金融风险的一个手段。

【张宇飞】还有网友问到，评估机构给出来评估的价格到底是怎么定义的？他们感觉给我评估出来的价格比成交价低。

【杜建国】就评估价格，朱总提到一个问题，因为价格有很多类型：成本价格、市场价格、价格等，市场价格也可能有很多类型，比如说有拍卖价格、清算价格，都是不同的。评估价格在学术界有明确定义，是说有足够的买家、卖家，双方对市场有足够的了解和判断，经过一段时间谈判，形成一个客观价格，它是区别于主观的这么一个价格。因为成交价格很可能受到一些因素的干预，比如急于想买一套房，那就可能会出更高的价格；有的人想急于卖掉一套房，那可能就很低价格就卖掉了，另外房主对于未来市场的预期也很重要。我也注意到近期二手房的成交，一个月没有人买，卖主就有可能调低报价。而去年这个时候大家不会这么干，因为那时候房价是在不断上升的，我不会卖，现在如果出现楼盘售价下降的话，就会调整自己的预期。作为评估机构来讲，就要排除这些不正常的因素，还原一个客观情况下，就是没有比较大的不利影响因素情况下，找出一个真实价格。

【主持人】在评估的过程中，我们看到个人或者机构，在对价格有评低或评高的暗示，作为评估机构，有可能会根据客户的需要，出现高评或低评。针对这种现象，各位有什么看法？

【朱彤】作为从业人员来讲，有一个基本职业道德操守，高评、低评都是职业道德不允许的，既然接受人家的委托，一定要尽到自己的职责。如果迫于市场压力会有这方面的因素，就进行高评低评，那是不允许的。只要你真正保护了客户的利益才会赢得客户的信任，你才会有长远的发展。

【杜建国】协会在前段时间搞了一个估价机构负责人的继续教育，专门议题是关于职业道德的。现代国内的房地产评估行业是从92年开始，目前还处于初步阶段，相比国外的发达国家，咱们还不太成熟。在这个时期就可能会出现一些不规范不正当竞争的行为。所以我们这个行业，需要树立职业道德规范。一些机构，为了利益驱动目的，做一些高估低评的情况，这种现象是存在的，实际上这是行业里面存在的个别问题。评估行业未来要想可持续发展，估价师是终身的行业，我们希望这个行业得到社会的认可。如果让别人认为我让你干什么你就干什么的话，这个行业就没什么前景，我想我们大家都有这个共识，作为估价师来讲，对这种违反职业道德不规范的行为是深恶痛绝的。所以包括我们行业内部也是呼吁这个事情，希望大家遵守职业道德规范，能够使得我们这个行业，使得我们每个人都成为社会上尊敬的行业。

【张涛】房地产估价业还处于初步阶段，行业监管制度可能也不够完善，比如说在国外房产评估给第三方造成损失是要赔偿的，人家评估要上保险。另外一个在评估目的上，咱们可能是办某一个手续的时候需要出评估报告来证明，真正咨询性评估还少，但是以后客观性要求更准确一些，如果你的高估低评，将来你的业务要受影响的。

【主持人】现在在评估的过程中，同一个标地物，在不同评估公司收费不同，各评估机构有什么收费标准吗？

【张宇飞】为什么不同的评估公司收取的费用不一样呢？

【程殿卿】评估有行业内的收费标准，北京这边也是转发了那个文件，在具体操作上可能不太一样，就是所谓的有一些折扣，当然这种折扣有的根据客户的关系，和标地物大小，这种收费方式本身不太合理的，因为价值越高我们收费越多，在国外这种操作方式是不太合理的，但是我们国内一直延续下来。至于折扣其实就是一种市场行为，有时候这家是一个，另外一个是另一个，我觉得也很正常。但是公司运作到一定程度，可能收费会有大致的一个尺度，像我们这种应该差别不会太大。

【张宇飞】杜总有没有不同意见？

【杜建国】关于收费刚才程总发表了见解。评估收费行业有标准，在2000年以前评估行业没有改制前，我们还不允许八折以下收费，行业管理部门定了一个标准，不希望通过压价方式去恶性竞争。后来改制之后完全进入市场竞争的环境中去。在整个全国改制以后，因为改制之后完全市场化了，政府不干预了，就进入自由竞争时代，评估行业成立的门槛放低了，很多机构纷纷成立，早北京不到一百家机构，后来发展到两百家。那个时候有很多机构在价格上，希望通过价格竞争方式获取业务。2001年到2005年的竞争时期，这方面收费是比较混乱的。但是这今年慢慢进入正轨后，收费混乱方面有好转，基本上通过竞争，整个行业也大概分出层次来了，比如说规模类似的公司，收费也比较接近。另外评估业务领域比较宽，拆迁评估，个人二手房评估，抵押评估等，各个评估公司也找到了自己的优势。全国有这么多评估机构，其实很少有两家评估机构的业务范围是一模一样的，评估的类型是比较广泛的，大家可能在做不同的业务，这样在收费上也有不同的特点和要求。再有我理解，不同规模的评估机构的业务质量和服务是有差别的，因此收费标准也不一样。有的客户提出这种问题，为什么你们公司的费用比别的公司高，我说我们公司资质高，因为我们估价经验丰富，我们让客户相信我们的服务和产品，在行业里我们是属于前列的，比一般的公司做的好，我们的服务好，收费比别人高一点也正常。

【张宇飞】各位老总加一个问题，现在网友比较关注一个问题，就是说这个费用，个贷这一块，谁委托、谁付费方面，网友的问题是：网友是委托方在有不同的选择机构应该有选择权，但评估机构是银行指定的，这个是不合理的，不知道业内怎么想？

【朱彤】作为中介行业来讲，委托人我们肯定。从抵押评估来讲，肯定是银行需要，像评估机构跟担保机构是一样的，这里边付费方式是这么看，因为大家借款毕竟是向银行借，去借款的过程当中，没有免费的午餐，需要交纳贷款手续费的，虽然你支付了评估费，是银行去委托机构，支付交给机构，但实际上还是你交给机构。

【张宇飞】还有网友这么问，去年石家庄商行取消了评估，通过协商的方式，我想在坐老总也听说过，有些商业银行出现过这种情况。各位老总怎么看这种情况？

【朱彤】各家银行可能跟各家机构在评估收费上，都会有竞争，因为他要营销贷款，大家都有不同的策略，从各个行业发展，实际上金融机构要有一个防卫性，比如说你把哨兵撤了跟有哨兵站岗是不一样的。如果我定一个价格，我们买任何一个房产，就要求银行贷款，那么银行面临套贷风险是非常大的。我向银行申请贷款以一百万申请和二十万申请贷款是完全不同的。因为他做的是抵押担保，如果还不起贷款，银行终就是处置房产，那么处置房产能不能够把这个给弥补回来。

【张宇飞】处置房产网友有这么一个问题，这也是比较热门的话题，好比就一套房，抵押贷款了，我现在还不起，不还贷款。当事人只有一套房屋的情况下，现在相关的规定这方面政策怎么做的？

【朱彤】这个实际上对于金融业的发展，也是随着房地产发展逐渐在完善，国家出台这个政策肯定是考虑社会的稳定和基本保障，要求银行放贷的时候肯定要考虑，这个实际上是给银行加重了负担。原来只要房产在上涨的时候，银行只要把风险放在物这方面，问题应该不大。国家除了考虑这些问题以外，你还要考虑其它问题，除了基本保障能力以外，还多加一些，那么你把贷款到底发放给谁，这个给银行的压力更大一些。对于这个问题，大家应该用一种平等的态度，无论是金融机构还是个人，借钱和贷款在一个合同条件下是平等的，没有钱向人家借钱，就不能把责任都推给人家。这种都是老百姓存出来的，实际上跟大家自己，要保障自己住房是一样的，我觉得大家应该平等的看待这个问题。就跟你自己有钱借给人一样。

【程殿卿】其实关于付费这方面，其实现在有一些银行有些产品，有些是银行付费。我觉得从两方面看，一般情况下，实际上后是给银行用的。另外一条，其中出一个报告，到时候出给你，你可以不指定银行，我觉得这个东西也可以，所以银行付费是博弈的过程。石家庄那个银行取消评估，我想这个起码我看还不是趋势，因为毕竟银行做到一定程度之后，即使他付费相对来说评估费用，也是比较少的，如果跟安全和风险放在一起，我想还是考虑住房安全性。如果银行内部自己定制也可以，原来就是金融机构的评估机构，拆开还是从风险防范的角度考虑，我想这个起码从我们管理部门，这种做法不是提倡的做法。

【张宇飞】网友问出这种问题，我贷款就这么一套房，我还不起，但又没地方住，这种情况下，银行有没有收购方案？这种情况有什么办法？

【朱彤】现在廉租房就是专门解决这种问题的，政府的廉租房就是保证基本生活的要求，但是不一定保证你有什么样的生活品质，这是一方面。另外我了解金融机构发放贷款的时候，都有要求，要查有没有基本保障，你在申请的时候，还有没有其它保证住房，有的情况下才能获得贷款。所以这个要求提高对于借款人的标准。

【程殿卿】现在金融机构考虑两个因素，拿房产抵押，很重要的一方面是看个人信用，如果个人真是像你所说的，根本没有还的能力，其实这种银行根本就不应该放贷。可能你突然失业什么，那是比较例外的，前期调查还是位的，你这种说法还是比较少数。当然这种确实是国家出来的保护措施，但是你想想，如果一个人的豪华别墅，都不是说90平米，他不会说我什么不干了，银行不会处置他，我觉得是居住的要求。只是现在我们细则方面还没有太完善，但是这个空位以后会被堵掉。

【主持人】现在很多人买房，办理抵押贷款，作为几位老总，建议网友选用什么方法？是自己办理抵押贷款，还是通过一些机构办？

【张涛】你说的是办理抵押贷款手续？

【主持人】对，因为这个手续说简单也不简单，是选择自己办理还是选择中间的机构？

【朱彤】这个还是看自己的情况，因为也是一种消费，如果本身时间很紧，你可以找一些专业机构，因为他长期跟金融机构打交道，你针对自己的状况，尤其现在各家提供的情况很多，你要根据自己的经济状况，有一个自己的选择。如果本身自己时间比较充裕，渠道比较畅通，就完全可以自己办。而且各家机构提供的服务业比较到位，看你能不能找到比较合适的渠道，渠道一对路就可以去做。

【程殿卿】现在买卖其实分两种，一种是通过中介，如果通过它代办，他跟国家机构有一个比较顺畅的合作关系，从数字来讲，甚至时间是比较快的。还有一种方式是自主交易，现在我们自主交易也是比较完善的，如果单独找银行，应该也是不成问题的，银行这方面做的也比较好了。如果你专业知识比较强，完全可以自己做，只是耗一些时间。

【主持人】选择一些代理机构的时候，老百姓有什么需要注意的事项？

【朱彤】主要还是看他接触以后，他在这方面是不是非常了解，另外他本身的服务态度，选择服务的话，你能不能跟他建立起信任关系，你跟他接触以后再去做决定。

【主持人】我们知道康正从2000年开始做房屋贷款，请朱总解释一下基本层面的东西，办理公积金贷款需要什么手续？

【朱彤】现在办理公积金贷款，基本上除了北京市公积金还有三个，就是你要在哪缴存，一定要咨询一下你的公积金缴存在哪儿了。个先到贷款机构提交自己身份证明材料，一般是不用提供收入证明。在市属机构，先去贷款机构提出贷款申请，他会接受初审，在初审同时公积金会给你做一个细腻的评估，这两个评估都比较合格的情况下，要让个人去确认自己采取什么样的担保方式，在确定担保方式情况下就要签订借款合同了，在合同签订之后，公积金银行会安排好，会把它划入到你指定机构。大部分是12个工作日内会完成。

【张宇飞】咱们康正是不是也有代理的业务？

【朱彤】有相关的业务，我们从2000年开始就做公积金业务。除了我们之外北京地区还有十几家。

【主持人】现在有的人，尤其是退休的人员，可能已经把公积金帐户清空了，那清空之后能不能再办理公积金贷款呢？

【朱彤】公积金支取是你自己帐户里的钱，公积金贷款的支取是有限制的，必须是购房。公积金贷款有资格申请的程序，只要为了购房目的，没有的贷款的就可以申请。如果你这次申请一次公积金贷款买房，后来你还清了，在还清的情况下你还可以再申请。

【主持人】购买期房和二手房的时候公积金贷款有什么不同吗？

【朱彤】基本上还是按照必要程序走，期房和存量房产权状况是不一样的，期房是还没有转移过户，房屋还没有真正形成的时候，你就可以办理贷款申请手续，然后它有一个在交易过程中完成同时进行的情况。在二手房的贷款方面，大家比较注视的一点，二手房是比较复杂的，跟新建房不同，它可考性比较多。所以大家在购买二手房申请贷款时，一定要关注自己的交易过程。因为在交易当中往往会产生一些纠纷，钱都交出去了，有的时候可能在这里出现问题，有可能在交易当中面临很多风险，大家应该把这个关注在交易本身，尤其在买卖合同签订的过程中，需要有专业的知识。

【主持人】在购买二手房时，需不需要做评估？

【朱彤】只要是涉及贷款的就涉及评估。对于购房，他的房产询价，为了谈判交易做低价也有。

【主持人】在投资买房这个层面上，各个机构有没有什么建议？

【张涛】我建议奥运会以后看看再说。

【程殿卿】其实作为我们估价行业，掌握了一手的数据。我想说一点，当然这是我们自己的观点，现在北京市场，从数据上看，只能算是进入一个相对冷淡的一个市场。今天早晨我看了报纸，包括北京说在建11条线，这种北京交通建设，其实把房价差别比较大的也拉平了。要说具体买房有什么建议，我们现在有一个观点，因为我们现在也做二手楼，另外也做策划的顾问，现在我们给开发商的建议是，这种情况宁可降价售房也不要搞其它融资手段，因为现在融资手段银行收的很紧，如果通过其它基金这种成本很高的。这样开发商自己本身的资金成本很高，所以我们给他们建议是，要稍微降一下，这种对房市也好，当然开发商也有自己的目的。

【张涛】北京的房价，我个人观点，不会有大的变化，像程总说的，像深圳东莞那种情况，首先是像北京上海已经逐步成为亚洲的经济中心国际化的定位，从北京的房价跟其它亚洲经济中心的房价，比如说东京、新加坡、首尔这种价格比起来还是便宜很多。现在世界五百强，都从新加坡什么搬到中国来了，这块在一定程度上拉动了房价的增长，奥运会以后，其实受这个影响，对中国经济影响更大一些，所以奥运会以后，我个人认为房价不会有大的下降。

【杜建国】刚才二位谈了一下房价走势的预测，我们公司前段时间也讨论了一下北京房价涨跌的问题，北京的房价跟北京经济发展还是息息相关的。现在很多报道，包括前段时间我们有一篇文章，叫奥运低谷效应，就是分析奥运城市，在奥运会前后房价的变动情况。我们发现有些奥运城市，在奥运会之后房价还再涨，但是有些奥运城市在奥运后房价出现了明显的下降。但是北京跟这几个城市不同，在中国经济高速发展情况下，北京在全国乃至全球的地位越发重要，奥运开完之后，中国的经济发展可能还会更好。因此，从长远来讲，我们对北京的房价还是比较看好的，但是从短期来讲价格的波动性确实已经出现了，在两三个月之前就提出房价的拐点论，当时很多人都在议论，是不是房价会出现拐点，这个时候大部分人士认为不会出现拐点，但是现在事实已经出现了。在未来怎么样？我们判断奥运前后北京房价波动可能性还很大，而且波动的程度还很难讲。我们前段时间做了一个数据调查，因为北京有一个土地供应的五年计划，当时我看到这个数据，未来北京住宅的供应量还是很大的，从政府来讲，对住宅的供应总量，在北京市还是有一个可持续的供应总量。现在政府宏观调控的模式发生了很显然的变化，现在是一种结构性调整，大量的推政策性住房，这种靠政策性住房去引导一些比较正常的需求，就会有效地抑制房价的过快上涨。像07年房价快速增长，实际上是被炒起来的，这种情况造成了我们很多的中低收入的家庭很难负担得起住房。作为我们对购房者的建议来讲，关注房价的涨是一方面，另外是买什么样的房。在北京买房看你具不具备买政策性住房的条件，这种住房的价格会比较稳定；如果不具备，你只能买商品房，甚至高档商品房，这就需要看地域，可能是局部因素更重要。比如说你选择这个房子的位置、户型、面积，这些因素都要分析。现在住宅市场开始出现分化，现在有的地方不涨了，有的地方还在涨，所以你在购房的时候，就要选择一个好的地段，你一定要有选择性。类似房地产开发商，原来在北京闭着眼睛拿块地都能挣钱。现在就得选择，做不好就要赔钱了。购房也是这样，06年之前买房子，可以闭着眼睛买，涨50%都没有问题。而现在购房来讲，就需要慎重考虑。

【朱彤】现在房价上涨不是什么好事，如果上涨的趋势缓解下来，肯定是很好的状态，而且房价现在已经涨到相应的一个程度，哪个家庭想购房的话，花费的资金已经比前两年花的很大了。大家可以针对情况仔细选择，一定要谨慎，因为买房毕竟是非常大资金的一个投入，跟咱们一般买家电是完全不同的，所以这方面一定要结合自己资金实力。现在价格上涨以后，一个家庭的收入像整个房价贷款就需要达到一百万左右，月收入达到一万以上才能支付得起。不一定把所有观点关注到卖方市场上，也可以关注到租赁市场上。你可以把资金转到另外一种市场上，而且租的近的话，你可以节省很多时间。所以这个大家要比较理性的面对这个市场。

【张涛】理性消费、量力而行。

【程殿卿】前两年，我记得前几年两限房，如果政府把这一块做好，大家选择的余地就比较多了，如果在一个成熟市场上其实是各取所需的，有一部分选择廉租房，有的想买两限房，还有就是想买商品房。国外的住房比例往往没有国内高。我们投资那么低为什么还要买，投资其实是看到房子增值才买。我看了一下数据，每季度前十位销售排行榜，都在涨，不一定说他涨整个市场就涨，我们也看到有些是往下走的趋势。

【主持人】因为时间的关系，我们期大话评估到这里就结束了，非常感谢各位老总。

【张宇飞】谢谢各位老总。