：政府土地出让金调查报告中指研究院产业网权威发布

　　08年土地市场低迷，流拍、流标成为土地市场关键词，土地出让金收入锐减。09年二季度以来，土地市场交易活跃，“地王”频现，广州、深圳等城市出现“逢地必争”的局面，地方政府土地出让金收入大幅增加。地方政府过度依赖土地出让金的做法引起了社会的广泛关注。有观点认为，地方政府减少土地供应，提高土地价格，以增加出让金收入，进而导致地价高企。对此，中指研究院对全国70个城市土地出让金进行全面调查。 相关：！地王调查报告

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09年土地出让金收入增长超过100% 沪杭京占据土地出让金前三甲

2009年土地出让金前20排行榜（截止11月23日）

排名	城市	2009年（亿元）	同比 2008年	2008年（亿元）	同比 2007年	2007年（亿元）
1	上海	821	115%	382	2%	803
2	杭州	713	129%	312	10%	646
3	北京	639	27%	503	46%	438
4	天津	601	37%	439	55%	388
5	重庆	359	207%	117	14%	314
6	宁波	312	359%	68	512%	51
7	武汉	277	242%	81	9%	255
8	苏州	268	312%	65	-36%	422
9	佛山	259	275%	69	20%	216
10	沈阳	242	58%	153	-22%	311
11	大连	220	51%	146	368%	47
12	南京	213	46%	146	-44%	383
13	成都	207	229%	63	-43%	364
14	无锡	207	-	-	-	-
15	厦门	187	274%	50	-47%	352
16	广州	146	106%	71	-56%	330
17	合肥	139	124%	62	62%	86
18	青岛	137	38%	99	-	-
19	济南	134	347%	30	483%	23
20	深圳	129	-3%	133	87%	69

数据来源：中房指数系统数据库

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	09年截止11月23日，全国70城市土地出让金收入同比增加超过100%，其中，北京、上海、杭州土地出让金收入位居前三甲，上海土地出让金高达821亿元，位居各大城市之首。排在前20的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。随着新一轮交易高峰到来，这一比例将更高。
	09年土地出让金收入已经超过土地市场火爆的07年。通过表一可以看出，除了苏州、沈阳、南京等少数城市09年土地出让金收入同比07年出现下滑之外，其他城市则同比增加。

	值得注意的是，北京和天津土地出让金一直处于上升趋势，表明尽管房地产市场普遍低迷，但是这两个城市仍被看好。09年截止11月23日，除了深圳，其他城市土地出让金全部超过08年全年水平。随着新一轮土地出让高峰的到来，地方政府土地收入会大幅提高。
	一线城市中，上海、北京土地出让金收入位于前列，广州、深圳受土地供应偏紧影响，出让金相收入对较低。二线城市中，杭州、天津出让金收入位于前列。杭州钱江新城黄金地块的出让及余杭等新城区的扩张为当地政府提供了丰厚的土地出让金。

土地价格上涨是本轮出让金大幅增加的主因

土地出让金的增加有两个方面的因素，一是因为土地供应量增加，二是因为土地成交价格提高。通过北京和上海住宅用地供应及成交价格来分析土地出让金增长的原因。

通过下表可以看出，北京09年住宅用地供应同比减少24%，住宅用地楼面地价同比增加31%，上海住宅用地供应虽同比略增6%，但成交楼面地价同比上涨132%。表明土地价格上涨对于土地出让金的贡献率远远超过土地供应增加的贡献率。

京沪两地住宅用地供应计划及价格走势
	2009年	同比	2008年	同比	2007年
北京供应(万平方米)	1300	-24%	1700	6%	1600
北京价格(元/平方米)	4933	31%	3779	8%	3484
上海供应(万平方米)	1597	6%	1500	-25%	2000
上海价格(元/平方米)	7445	132%	3215	11%	2904

数据来源：中房指数系统数据库，>>进入土地库查询更多城市土地出让金

住宅用地溢价二线城市表现突出南宁溢价水平高达174%

2009年城市住宅用地溢价水平前20排行榜（截止11月23日）

排名	城市	溢价水平	成交宗数	成交面积（万平方米）
1	南宁	174%	15	87
2	福州	119%	16	89
3	上海	114%	66	467
4	嘉兴	111%	19	91
5	苏州	97%	48	346
6	北京	88%	64	493
7	广州	87%	19	167
8	佛山	83%	110	529
9	泉州	79%	3	24
10	南京	67%	55	334
11	郑州	66%	40	89
12	宁波	65%	118	461
13	温州	62%	8	8
14	杭州	59%	142	487
15	深圳	56%	8	53
16	南通	50%	31	226
17	马鞍山	46%	6	137
18	常州	43%	20	161
19	长春	41%	19	170
20	厦门	38%	28	156

数据来源：中房指数系统数据库

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　 09年住宅用地溢价水平二线城市表现突出，南宁、福州溢价水平位于前列。整体而言，09年较高的住宅用地溢价水平集中在上海、北京、广州、温州、南宁、厦门等城市。其中，北京、上海、广州等作为发达的一线城市，地价本身较高，而且是开发商对这些城市地块的需求很大，因此溢价较高。温州、厦门等城市，是经济发达的沿海城市，自身土地供应量较少，所以，成交价格和溢价水平都较高。此外，一些溢价水平较高的城市，例如南宁，溢价水平高达174%，主要是由于其地块出让底价较低造成的，而土地本身成交价格并不高。

	城市住宅用地溢价水平较高导致土地出让金增加。城市住宅用地溢价水平和土地出让金正相关，在土地供应量既定的情况下，溢价水平越高，土地出让金越高，反之亦然。
	表中，溢价水平较高且成交面积超过200万平方米（广州例外）的城市，土地出让金较高。

城市住宅用地楼面地价温州过万深圳涨幅全国

2009年城市住宅用地楼面地价前20排行榜 （截止11月23日）

排名	城市	楼面均价	同比	成交宗数	成交面积（万平方米）
1	温州	12105	26%	8	8
2	上海	7445	132%	66	467
3	深圳	6156	203%	8	53
4	杭州	5914	31%	142	487
5	苏州	5444	57%	48	346
6	北京	4933	31%	64	493
7	厦门	4885	21%	28	156
8	三亚	3786	-25%	3	24
9	珠海	3750	—	1	53
10	福州	3227	-10%	16	89
11	广州	3154	184%	19	167
12	南京	2994	18%	55	334
13	宁波	2936	33%	118	461
14	大连	2218	8%	72	547
15	嘉兴	2071	96%	19	91
16	海口	2014	85%	8	129
17	东莞	1944	8%	31	134
18	无锡	1840	113%	73	455
19	石家庄	1839	60%	10	71
20	济南	1744	—	38	353

数据来源：中房指数系统数据库

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	09年城市住宅用地平均楼面地价较高的地区分布在一线城市及沿海经济发达的二线城市。其中，温州平均楼面地价12105元/平方米，位居全国。上海、深圳住宅用地楼面均价同比涨幅超过100%，其中，深圳涨幅203%，涨幅全国。
	城市住宅用地楼面地价和土地出让金正相关。住宅用地成交价格高，表明土地市场交易活跃，流拍、流标现象较少，政府土地出让计划能够顺利完成，土地出让金就会较高。

	表中，住宅用地楼面均价较高且成交面积较大的城市，土地出让金较高。上海、北京、杭州、苏州住宅用地楼面地价较高，土地出让金较高。温州、深圳虽然住宅用地楼面地价很高，但是，土地供应较少，土地出让金收入相对较少。
	通过历史比较可以发现，除了三亚、福州等少数城市外，09年大多数城市住宅用地成交楼面均价同比上升。其中，上海、北京住宅用地楼面地价同比上升132%、31%，土地出让金分别上涨115%、27%，变化趋势及幅度较为一致。