导语：7月起，北京、上海等4城市将试点“以房养老”，为期2年，消息一出，即受到各地关注。自从去年9月份提出试点以房养老以来，关于以房养老是否可行的争论就不断。那么到底以房养老是什么意思？以房养老参与的条件又是什么？以房养老究竟适合哪些人群？本期专题将一一为您解答，同时，本期专题也会为您推荐一些适合养老的好房。
“以房养老”事件脉络
“以房养老”政策解读
“以房养老”政策新消息
7月1日起为期两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。拥有房产完全产权的老年人，将房产抵押给保险公司，还继续拥有房屋使用、等双方协商后处置权，并照约定条件领取养老金直至身故。身故后保险公司将获得抵押房屋处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。
"以房养老"是什么意思
以房养老，也被称为“ 住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注。
“以房养老”的前提条件
1、国家建立了完善的养老保障体系。2、住房市场和住房价格应该大体稳定。如果房价下跌50%银行可以承受，跌也没什么问题，老人的心脏病都吓出来了，哪还能以房养老。再说，房价如过山车，大起大落，银行也不敢受理倒按揭业务。3、土地使用权70年之限废除。4、用于养老的房屋，政府免除一切税费。税费是老人难以承受之重。5、房屋寿命在百年以上。
"以房养老"适合人群
1、拥有产权：自有住房并拥有完全产权。2、独立住房：在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。3、地价较高：住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。4、家境适中：经济物质基础雄厚，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，也很难指望将其作为自己养老的资本。5、空巢老人。
“以房养老”的参与方式
以房养老保险属于商业保险范畴，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。如果是参与型，假如以后房价上涨的话，老人可以每个月多拿一定的增值年金，这样就让领取的年金提高；如果是非参与型，在房产增值之后，领取的养老金额不会提高，而房产增值部分所带来的剩余金额将留给继承人。正式《意见》出台后，有两大变化：一是将犹豫期由原来的15天扩大到了30天，二是将原来征求意见稿中的 “单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元”的要求删除了。
四问“以房养老”
1、房屋产权到期后怎么办？
《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。国土资源部副部长贠小苏表示，尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。
2、十年能养谁的老？
目前国内市场上的“以房养老”产品多数就只有10年左右的贷款期限，10年以后，那些还健在的老人谁来负责？估计到时候老人的养老问题反而会带来更大的社会问题。为什么国内试行的是十年呢？原因还是房产的权限年度，银行是商业行为，银行为了规避风险，经过详细的研究，才做出这样的决定。十年就想养老百姓的老？很可笑，很滑稽，很无聊，这样给你养老你同意吗？
3、有多少百姓需要“以房养老”？
中国是农业大国，居住农村的是大多数，城里的百姓有多少需要“以房养老”？条件好的不需要“以房养老”，条件差的没能力“以房养老”，要把房产留给孩子的老人们不需要“以房养老”，剩下的还有多少具备“以房养老”条件的人？
4、养老难的主要群体是哪些？
据调查，2025年老年人口将达到3亿，2033年将达到4亿，2050年前后将达到峰值4.8亿，届时每三个人就有一个是老年人，人口老龄化形势严峻，这是不争的事实。在中国社会制度下的发展中，有大量的国企员工下岗，有大量的农村闲置劳动力，这些人群如何养老是涉及民心的大事情，而这些群体是面临养老难的主要群体，“以房养老”只能解决极少数老年人的养老问题。
“以房养老”可行性分析
传统文化差异是巨大阻力
我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。由于独生子女政策的实行，“四二一”家庭结构在城镇已经成为主流，四位父母给成家的儿女留下两套住房，与此同时，养老问题也成为了儿女们沉重的负担。“以房养老”模式的实施，意味着儿女们不再有老人房产继承权，中国传统的养老方式被打破，老人与儿女之间的代沟将不可避免的出现。
房价走势未料阻碍模式推行
近几年来，我国房地产投资规模不断扩大、房价猛增,成为社会投资的热点。与此同时，房地产风险系数也不断加大，房地产开发融资结构中仍有50%来源于银行贷款。有关数据表明:截至2005年末不良贷款余额已达1093亿元，房地产市场风险集中于银行系统的问题成为隐患。房价的变动为房产评估工作增加了难度，阻碍了模式的顺利推行。
我国农村人口比例大
党的十六大以来，我国城市规模不断扩大，城市经济发展实力明显增强。2006年,全国城镇人口达5.77亿，城镇化水平达43.92%,预计到2015年城镇人口将达到8亿。就目前而言,我国仍然是农村人口居多的发展中国家，人们受地域环境及宗法观念的束缚、受教育程度不高、对新事物的认知能力差,使得 “以房养老”模式缺乏赖以生存的广阔空间。
政府扶持不足不利于模式实施
“以房养老”模式是一项创新的养老模式,社会效益明显,对养老事业的发展和社会稳定有积极的推动作用,其在推行过程中存在在种种阻力和风险。模式运作过程中周期长、涉及面广、不确定因素多,政府应当积极介入、主动宣传、加大扶持力度。同时,应当制定相关法律法规、严格进行监管、规范市场秩序。
房地产估价行业正处改革阶段
目前，我国共有房地产估价师3.5万人，房地产估价机构3500家，全行业从业人员25万人。针对房地产估价行业存在的给 “回扣”、迎合委托人要求出具不实估价报告、转借资质等突出问题，建设部先后出台了部门规章。保障房地产估价活动当事人合法权益和“以房养老”模式的顺利推行将发挥重要作用。
养老机构不完善
“以房养老”抵押的期限过后，若干老人还健在的话，有可能会失去房子的居住使用权。而大多数老人都不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高还要找关系；差的服务又不到位，无法让老人安享天年。后顾之忧让老人对“以房养老”望而却步。
“以房养老”网友观点PK
有个选择渠道总比没有强
网友：以房养老，其实就是跟房贷反过来的道理，针对有需要的老年人推出的一项业务，并不表示所有的老年人都要对号入座，也不意味着所有的老年人都要去抵押房产贷款养老。因为，反过来思考一下，现在银行推出的房贷，是针对暂时手头资金不够买房的人推出的，贷款利率也不低。但如果银行没这项业务，对这部分有需要的人来说，肯定会面临如何筹措买房资金的大问题。
以房养老减轻子女经济压力
网友彩衣5115：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大，而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。
房价涨跌有风险
如果是房价上行期，“以房养老”问题不大，无论是抵押房子的人还是银行，遇到房子都不会有什么问题。但如果是房价下行期，有可能遇到问题。
读者王越：银行面临借款人无法如约归还贷款的情况下，就需要处置房产用于偿还贷款。但如果房价出现下行，就有可能出现到时候变卖房产所得资金不能补上欠款这个“缺口”的问题。
传统养老观念难改是致命伤
网友wendy154：“以房养老”，首先要解决的是观念问题。老人方面，难以接受居住多年的房产抵押给银行，无法归还贷款的情况下被变卖而无法留给子女；子女方面，怕被人骂不孝。 网友“粉末凝香”：我坚决不同意，我养得起老人。再难也能给老人一些养老金吧，犯不着让老人抵上自己的房子。
结语：综上所述，以房养老给我们带来了新的机遇和模式，但同时也有很多的困难和挑战，能否在中国推行下去还有很长的一段路要走，以小编看来，以房养老不如买套养老房来得更靠谱。
