如何解读《沈阳22条房产新政》?

谢邀。沈阳房地产新政说明如下几个问题：1、房子很多，去库存压力很大。这些年各地城市发展摊大饼，“新区”层出不穷。克而瑞沈阳机构的统计数据显示，截至1月31日，沈阳市商品住宅（不含政策性用房）库存面积为2829.6万平方米，消化周期25个月；而在去年同期，该库存数据为2938.6万平方米，消化周期26个月；截至去年12月31日，库存数据为2842.6万平方米，消化周期25个月。这种粗放型的地产发展模式，必然造成供求失衡。这种粗放型的地产发展模式，必然造成供求失衡。2、沈阳作为东北经济的缩影，在新常态下，经济塌陷。亟需新的经济增长点拉动沈阳乃至辽宁经济。很不幸，没有新意的又选了地产。因为地产拉动投资，拉动消费的力道是最强的，对于大多数老百姓来说买房置业都是人生中最大的一笔开支。是一条捷径。我们看一下去年1-11月沈阳的经济情况。新闻来源：沈阳统计信息网 发布时间：2015年12月31日 来源链接：沈阳统计信息网1-11月我市经济运行情况简析 新闻来源：沈阳统计信息网 发布时间：2015年12月31日 11:11:30 浏览量：1109 1-11月份，面对国内外宏观经济下行压力加大和市场需求疲软等诸多不利因素，全市在市委、市政府的领导下，迎难而上、真抓实干、锐意进取，经济发展总体较为平稳，经济运行呈现如下特点： 一、工业生产降幅环比收窄，装备制造业发展相对较好1-11月，全市规模以上工业实现工业增加值2514.5亿元，同比下降3.2%，降幅比上个月收窄0.3个百分点。一是从重点产业看，全市规模以上装备制造业好于全市平均水平，1-11月规模以上装备制造业实现工业增加值1307.7亿元，同比下降2.3%，增速高于全市规模以上工业平均水平0.9个百分点。二是从经济类型看，外商及港澳台商投资工业企业形势较好，1-11月份实现增加值668.4亿元，同比下降1.4%，降幅比上个月收窄0.5个百分点，比前三季度收窄0.3个百分点，占全市规模以上工业的26.6%。 二、固定资产投资下行压力略有缓解，增速持续走低1-11月，全市完成固定资产投资5319.9亿元，同比下降18.7%，高于全省7.3个百分点，降幅比上月收窄0.3个百分点，下行压力稍有缓解。全市三次产业投资比例由上年同期的1.6:38.5:59.9转变为1.2:39.6:59.2，第二产业投资比重提高1.1个百分点，第一、三产业投资比重分别下降0.4和0.7个百分点。一是三次产业投资降幅进一步收窄，1-11月，全市第一产业投资66.4亿元，同比下降35.1%，降幅比上月收窄0.5个百分点；第二产业投资2106.4亿元，下降16.5%，降幅比上月收窄0.6个百分点；第三产业投资3147.1亿元，下降19.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二是工业投资占比提高，1-11月全市工业项目完成投资2108.4亿元，同比下降15.6%，降幅比上月收窄0.6个百分点；占全市投资的39.6%，比上年同期提高1.4个百分点。其中高技术产业完成投资173.7亿元，增长6.7%，占工业投资的8.2%，比上年同期提高1.7个百分点。 三、消费市场总体平稳，大类商品涨跌互现1-11月，我市实现限额以上社会消费品零售额1924亿元，同比增长7.3%，增速较上年同期回落1.6个百分点，较上月回落0.4个百分点。其中通过互联网实现商品零售额91.8亿元，同比增长50.3%，较上月提高3.0个百分点。我市限额以上批零业所涉的23大类商品零售额同比增长7.3%，较上年同期回落1.9个百分点，较上月回落0.5个百分点。分类看，在23大类商品中通讯器材、家用电器和音像器材两种消费升级类商品增速较快，分别增长20.1%和19.0%，高于全市平均水平12.8和11.7个百分点。而电子出版物及音像制品因智能手机和其他网络终端的替代，零售额同比下降11.2%，成为降幅最大的商品，同时随着国际油价的持续下跌，国内成品油价格继续下调，石油及制品类零售额同比下降6.2%。 四、对外经济下行压力增大，利用外资降幅收窄1-11月，全市实现进出口总额128.6亿美元，同比下降11.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点，比前三季度扩大2.5个百分点。其中，出口总额63.6亿美元，下降3.9%；进口总额65.0亿元，下降17.9%。1-11月，全市新签外资合同项目125项，同比下降6.7%；新签合同外资额17.4亿美元，下降30.8%；实际利用外商直接投资9.8亿美元，下降55.9%，与上月和前三季度相比分别收窄9.5和8.8个百分点。 五、财政税收持续下滑，节能环保支出增长较快1-11月，全市完成一般公共预算收入563亿元，同比下降20.3%，降幅比上月扩大0.7个百分点，与前三季度持平。其中，完成税收收入455亿元，下降17.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；完成非税收入108亿元，下降30.9%，降幅比上月扩大2.1个百分点。1-11月，全市一般公共预算支出688.5亿元，同比下降15.6%，降幅比上月扩大3.0个百分点。其中，节能环保支出增长52.1%，医疗卫生支出增长12.9%，社会保障和就业支出增长6.5%，交通运输支出增长4.5%。我们可以看一下黑体字部分。沈阳面临的情况一是“工业生产降幅环比收窄”。换个角度理解就是工业生产是下降的。沈阳作为一座以装备制造业为主导的城市在经济周期中遇冷并不意外。放松房地产调控，实行新政有利于快速冲销制造业下滑的窘境。二是“固定资产投资下行压力略有缓解，增速持续走低”固定资产投资是什么？除了基建最大的一块就是房地产，也就是说房地产新开工是不足的，增速在走低。放松房地产调控，实行新政有利于促进社会固定资产投资，扭转当前颓势。三呢“消费市场总体平稳，大类商品涨跌互现”。消费总体平稳就是说增长乏力，东西卖不动了，没有增量，光靠存量是不行的。放松房地产调控，实行新政有利于刺激消费（房子就是最大的消费）。买了房子不能空着吧？总要装修，总要添置家电家具家纺，厨房卫浴设施而且办这些事的过程中你要跑多少腿啊？看，又刺激了交通餐饮，多花票钱或者油钱。要是选择网购呢，有利于刺激互联网消费，这个是单列出来的，因为属于新经济形式。快递物流这些增量就可以算进第三产业中的商贸服务业，是优化产业结构，实现产业转型的强心针。第四是“对外经济下行压力增大，利用外资降幅收窄”。对外生意不好做了就对内，外资利用不了就引进内资，把房子卖给在校学生或者刚毕业的人是最合适不过的，他们大多是外地人，买了房子就成为沈阳人，要在这里创造国内生产总值并缴纳税费。而且学生们哪里有钱，还不是他们外地的父母出。这就是利用内资。最后一点“财政税收持续下滑”。还有什么能比得上土地财政来钱快？3、年轻人群是消费的生力军。无论是当年扩招还是当下买房零首付都是利用学生这个年轻群体旺盛的消费能力。当然扩招主要考虑的不是消费，而是延迟就业，缓解就业压力。现在的大中专在校生，都是90后，从小在蜜罐里长大，他们的父母一般是65后到70后这拨人。在改革开放中的受益者，有一定财富积累。假如他们有幸逃过了股市，又躲过了P2P的追杀，那么他们手里是有些积累的。这些人既然是社会中坚，又饱经世故，想从他们手里抢钱着实不易。但是他们也有罩门——孩子。这些人无论平时多么洞若观火，在遇到孩子的消费要求时是没有免疫力的。所以要想利用这些潜在的内资。最好的办法就是先拉拢他们的孩子。以后大学校园里可以有这样的画面：“亲爱的翠花，这是我给你买的九百九十九朵玫瑰，做我的女朋友好吗？”“干哈，干哈玩意，别整这些虚头巴脑的。人家桂花他爷们儿零首付了套两室一厅，老敞亮了。你别给我说没钱啊，现在是零首付了，你赶紧给我麻利儿的整一套。你还杵这儿干啥，滚犊子！” 收起