如何看待沈阳开启零首付买房?

沈阳房地产新政说明如下几个问题：1、房子很多，去库存压力很大。这些年各地城市发展摊大饼，“新区”层出不穷。克而瑞沈阳机构的统计数据显示，截至1月31日，沈阳市商品住宅（不含政策性用房）库存面积为2829.6万平方米，消化周期25个月；而在去年同期，该库存数据为2938.6万平方米，消化周期26个月；截至去年12月31日，库存数据为2842.6万平方米，消化周期25个月。这种粗放型的地产发展模式，必然造成供求失衡。这种粗放型的地产发展模式，必然造成供求失衡。2、沈阳作为东北经济的缩影，在新常态下，经济塌陷。亟需新的经济增长点拉动沈阳乃至辽宁经济。很不幸，没有新意的又选了地产。因为地产拉动投资，拉动消费的力道是最强的，对于大多数老百姓来说买房置业都是人生中最大的一笔开支。是一条捷径。我们看一下去年1-11月沈阳的经济情况。新闻来源：沈阳统计信息网 发布时间：2015年12月31日 来源链接：沈阳统计信息网1-11月我市经济运行情况简析 新闻来源：沈阳统计信息网 发布时间：2015年12月31日 11:11:30 浏览量：1109 1-11月份，面对国内外宏观经济下行压力加大和市场需求疲软等诸多不利因素，全市在市委、市政府的领导下，迎难而上、真抓实干、锐意进取，经济发展总体较为平稳，经济运行呈现如下特点： 一、工业生产降幅环比收窄，装备制造业发展相对较好1-11月，全市规模以上工业实现工业增加值2514.5亿元，同比下降3.2%，降幅比上个月收窄0.3个百分点。一是从**产业看，全市规模以上装备制造业好于全市平均水平，1-11月规模以上装备制造业实现工业增加值1307.7亿元，同比下降2.3%，增速高于全市规模以上工业平均水平0.9个百分点。二是从经济类型看，外商及港澳台商投资工业企业形势较好，1-11月份实现增加值668.4亿元，同比下降1.4%，降幅比上个月收窄0.5个百分点，比前三季度收窄0.3个百分点，占全市规模以上工业的26.6%。 二、固定资产投资下行压力略有缓解，增速持续走低1-11月，全市完成固定资产投资5319.9亿元，同比下降18.7%，高于全省7.3个百分点，降幅比上月收窄0.3个百分点，下行压力稍有缓解。全市三次产业投资比例由上年同期的1.6:38.5:59.9转变为1.2:39.6:59.2，第二产业投资比重提高1.1个百分点，第一、三产业投资比重分别下降0.4和0.7个百分点。一是三次产业投资降幅进一步收窄，1-11月，全市第一产业投资66.4亿元，同比下降35.1%，降幅比上月收窄0.5个百分点；第二产业投资2106.4亿元，下降16.5%，降幅比上月收窄0.6个百分点；第三产业投资3147.1亿元，下降19.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。二是工业投资占比提高，1-11月全市工业项目完成投资2108.4亿元，同比下降15.6%，降幅比上月收窄0.6个百分点；占全市投资的39.6%，比上年同期提高1.4个百分点。其中高技术产业完成投资173.7亿元，增长6.7%，占工业投资的8.2%，比上年同期提高1.7个百分点。 三、消费市场总体平稳，大类商品涨跌互现1-11月，我市实现限额以上社会消费品零售额1924亿元，同比增长7.3%，增速较上年同期回落1.6个百分点，较上月回落0.4个百分点。其中通过互联网实现商品零售额91.8亿元，同比增长50.3%，较上月提高3.0个百分点。我市限额以上批零业所涉的23大类商品零售额同比增长7.3%，较上年同期回落1.9个百分点，较上月回落0.5个百分点。分类看，在23大类商品中通讯器材、家用电器和音像器材两种消费升级类商品增速较快，分别增长20.1%和19.0%，高于全市平均水平12.8和11.7个百分点。而电子出版物及音像制品因智能手机和其他网络终端的替代，零售额同比下降11.2%，成为降幅最大的商品，同时随着国际油价的持续下跌，国内成品油价格继续下调，石油及制品类零售额同比下降6.2%。 四、对外经济下行压力增大，利用外资降幅收窄1-11月，全市实现进出口总额128.6亿美元，同比下降11.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点，比前三季度扩大2.5个百分点。其中，出口总额63.6亿美元，下降3.9%；进口总额65.0亿元，下降17.9%。1-11月，全市新签外资合同项目125项，同比下降6.7%；新签合同外资额17.4亿美元，下降30.8%；实际利用外商直接投资9.8亿美元，下降55.9%，与上月和前三季度相比分别收窄9.5和8.8个百分点。 五、财政税收持续下滑，节能环保支出增长较快1-11月，全市完成一般公共预算收入563亿元，同比下降20.3%，降幅比上月扩大0.7个百分点，与前三季度持平。其中，完成税收收入455亿元，下降17.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；完成非税收入108亿元，下降30.9%，降幅比上月扩大2.1个百分点。1-11月，全市一般公共预算支出688.5亿元，同比下降15.6%，降幅比上月扩大3.0个百分点。其中，节能环保支出增长52.1%，医疗卫生支出增长12.9%，社会保障和就业支出增长6.5%，交通运输支出增长4.5%。我们可以看一下黑体字部分。沈阳面临的情况一是“工业生产降幅环比收窄”。换个角度理解就是工业生产是下降的。沈阳作为一座以装备制造业为主导的城市在经济周期中遇冷并不意外。放松房地产调控，实行新政有利于快速冲销制造业下滑的窘境。二是“固定资产投资下行压力略有缓解，增速持续走低”固定资产投资是什么？除了基建最大的一块就是房地产，也就是说房地产新开工是不足的，增速在走低。放松房地产调控，实行新政有利于促进社会固定资产投资，扭转当前颓势。三呢“消费市场总体平稳，大类商品涨跌互现”。消费总体平稳就是说增长乏力，东西卖不动了，没有增量，光靠存量是不行的。放松房地产调控，实行新政有利于刺激消费（房子就是最大的消费）买了房子不能空着吧？总要装修，总要添置家电家具家纺，厨房卫浴设施而且办这些事的过程中你要跑多少腿啊？看，又刺激了交通餐饮，多花票钱或者油钱。要是选择网购呢，有利于刺激互联网消费，这个是单列出来的，因为属于新经济形式。快递物流这些增量就可以算进第三产业中的商贸服务业，是优化产业结构，实现产业转型的强心针。第四是“对外经济下行压力增大，利用外资降幅收窄”。对外生意不好做了就对内，外资利用不了就引进内资，把房子卖给在校学生或者刚毕业的人是最合适不过的，他们大多是外地人，买了房子就成为沈阳人，要在这里创造国内生产总值并缴纳税费。而且学生们哪里有钱，还不是他们外地的父母出。这就是利用内资。最后一点“财政税收持续下滑”。还有什么能比得上土地财政来钱快？3、年轻人群是消费的生力军。无论是当年扩招还是当下买房零首付都是利用学生这个年轻群体旺盛的消费能力。当然扩招主要考虑的不是消费，而是延迟就业，缓解就业压力。现在的大中专在校生，都是90后，从小在蜜罐里长大，他们的父母一般是65后到70后这拨人。在改革开放中的受益者，有一定财富积累。假如他们有幸逃过了股市，又躲过了P2P的追杀，那么他们手里是有些积累的。这些人既然是社会中坚，有饱经世故，想从他们手里抢钱着实不易。但是他们也有罩门——孩子。这些人无论平时多么洞若观火，在遇到孩子的消费要求时是没有免疫力的。所以要想利用这些潜在的内资。最好的办法就是先拉拢他们的孩子。以后大**园里可以有这样的画面：“亲爱的翠花，这是我给你买的九百九十九朵玫瑰，做我的女朋友好吗？”“干哈，干哈玩意，别整这些虚头巴脑的。人家桂花他爷们儿零首付了套两室一厅，老敞亮了。你别给我说没钱啊，现在是零首付了，你赶紧给我麻利儿的整一套。你还杵这儿干啥，滚犊子！” 收起

继一二线城市房地产快速升温后，三四线城市开始不甘寂寞。沈阳推出了针对大学生和农民的房地产优惠政策，在可见的将来，其他人口净流出的城市也会纷纷效仿。这其中的原因在于，火热的一二线城市供给不足，存在大量库存的三四线城市需求不足。正如中国实体经济通缩，资产价格通胀一样，房地产市场也同样非常扭曲。三四线城市房价上不去的原因追根到底不过是在一个既面临增长疲软又充斥着激进补救措施的环境里，民众和企业都变得不愿投资在一个他们认为将入不敷支的未来里。而一二线城市房地产量价齐涨的原因则是人们开始尝试保护他们的资产，把他们的资金转移至在历史上被证明为拥有真正价值的硬资产里，例如黄金、白银、大宗商品以及房地产。在他们所认为的必然的人民币贬值来临前，中国的有钱人正在尽其所能地把资金撤出中国。而资金外逃实际上对人民币造成了下行压力。那么这些资金去了哪里呢？问问那些温哥华、纽约以及加州的房产经纪吧，问问那些香港或亚洲其他地方的黄金交易商吧。同样的现象在几年前也曾经在巴西上演，在避无可避的巴西货币贬值前把资金撤出。政府在过去几年的改革尝试最终没能达成任何实际效果，这些激进的政策，包括负利率、废除钞票、量化宽松，均旨在降低货币的价值，迫使人们在手上的钱贬值前进行消费。这背后的假设是消费乃经济增长的源头。但与现实相反，这是一个充满缺陷的谬论，就像认为喝水会导致口渴一样本末倒置。因此，政府最后被迫回到老路上来，以恐慌逼迫刚需、改善的潜在需求。希望由此推动经济体系资产负债表修复，无中生有制造流动性，继而期望流动性为股市，实体经济和消费造血，重启中国经济。 (比特港沪港通股票大数据平台 境内外财经资讯兼听则明，会发红包的比特港股新闻大数据APP)在这个时刻，由于外汇管制从严，大量资金无法外流，一二线城市房地产成为一筐烂番茄里最好看的一个。而通过各种灰色黑色渠道挣扎着向外跑的资本则没有太多选择。金融市场波动性持续上升，美国加息后带来的连锁反应导致资金不敢进入股票市场。所以我们看到大量避险资金进入美国国债，日本国债，境外房地产市场和大宗商品。这种现象本身成为一个自我实现的预言。资金担心未来疲软的经济，不肯投入产生效益的资产类别里，选择进入相对安全保值但不产生任何经济效益的不动产和国债黄金等。该行为本身将进一步将经济往火坑里推，周而复始，形成正反馈效应，进一步造成经济失血和停滞。近期外媒报导了加拿大和澳洲两个华人热门移民国家房地产市场的冰火两重天。正如我们在以前的文章里所说，投资者明知是泡沫，但是没有其他选择。更多精彩独家新闻文章，港股和境外投资大数据工具，请下载比特港股新闻APP:http://210.3.136.150:443/?q=pub_iosapp&ct=charles_zhihu 收起

次级房贷危机爆发的偶然性中却孕育着自身的必然性，这些原因主要可以归纳为以下几点： （一）贷款机构之间盲目降低贷款条件，恶性竞争，埋下了危机的种子。为了能在激烈的竞争之中不断扩大市场份额，许多放贷机构调低了针对所有借款人的信用门槛。不少放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款。一些次级贷款公司受利益驱使，开始了更加激进的信贷扩张，甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，不查收入、不查资产，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不合格借贷人的借贷申请获得通过。在这种情况下，本来根本不可能借到钱或者借不到那么多钱的“边缘贷款者”，也被蛊惑进来。 （二）房地产市场膨胀过后持续降温，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得新的融资。自2年美国经济不景气时起，布什政府用低利率再配合减税措施，鼓励大家购房，从而逐步带动了一波以住房为标的的持续上涨的资产市场。从2年到26年，美国全国房价上涨了8%，涨幅为历史之最。但从26年开始，美国房地产市场逐步出现降温迹象，房屋价格开始持续走低。在房地产价格不断攀升的时候，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，一旦整个住房市场存在降价预期，借款人很难再将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权的情况一旦大幅增加，次级市场就可能发生严重震荡，并波及整个房贷市场。 （三）持续不断的加息，加重了购房者的还贷负担。在美国经济出现衰退以后，美联储的降息力度很大，从而刺激了消费者的借钱欲望。但从２００４年６月到２００６年６月间美联储连续１７次调高利率水平，基准利率从1%调到5.25%，导致以浮动利率为主的次级抵押贷款利率不断提高，借款人的还款负担逐渐加重，还款压力迅速增大。在不堪重负的情形下，违约现象大量出现。很多贷款者，成为名符其实的“房奴”，特别是那些“次级信用”的人，如打零工、新移民和年轻单身母亲等人，如今就面临着没法付出利息的窘境，更别说偿还本金了，于是抵押贷款市场违约率不断上升。 （四）高风险房贷产品创新对房贷市场泡沫形成推波助澜。美国次级房贷在23年推出时，曾被认为是一项了不起的金融创新，因为它圆了没有充分财力置业且信用欠佳人的购房梦想。在众多次级市场贷款公司“创新精神”的推动下，各种新的房贷产品大量涌现。这些贷款的共同特点是，降低贷款初期的贷款利率，一般在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升，自己完全来得及出手套现，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款去负担远超过自己实际支付能力的房屋。但当房价持平或下跌时，这些贷款就可能变成高危品种，就会出现资金缺口而形成坏账。 （五）次级抵押贷款二级市场转让过程中风险并未完全转移，利益相关者一损俱损，一荣俱荣。抵押贷款二级市场成就了新世纪金融公司等次级抵押贷款公司的规模扩张，但证券化过程中的风险残留最终导致了该公司的破产命运，对其而言，不彻底的证券化可谓“成也萧何、败也萧何”。这是因为在抵押贷款证券化后，各行业的联系更加千丝万缕。抵押贷款公司将手中的抵押贷款出售给银行，银行将它重新打包成抵押贷款证券后出售给投资者来分散风险。但同时，银行还会与抵押贷款公司签署协议，在个人贷款者拖欠还贷的情况下，必须回购抵押贷款。在这种情况下，次级贷款公司的风险并未完全、彻底转移出去。 收起