关于买二手房土地使用年限到期了能贷款吗能过户吗

我在中介看好一套二手房可是土地使用年限到期了银行说不能贷款中介说能贷款我现在已经交了定金还没签购房合同如果我在签合同的时候写上如果办不下来贷款过不了户此合同作废立即退还买方的定金和中介费和其他的相关所有费用请律师看看这么签合同能要回定金和其他费用吗如果房主不退定金走法律程序能胜诉吗